fbpx

O Kancelarii Klisz i Wspólnicy

obsługa prawna kancelaria adwokacka we wrocławiu

Naszą Kancelarię tworzy zespół osób wierzący we wspólne wartości takie jak profesjonalizm, staranność i jakość w obsłudze klienta.

Naszą misją jest to, żeby na zawsze pozostać prawnikiem z ludzką twarzą. Uważamy, że nie wystarczy mówić tylko do rzeczy, bo trzeba też mówić do ludzi.

Żargon prawniczy zostawiamy dla sędziów i prokuratorów, a naszym Klientom naprawdę wyjaśniamy jak działa prawo

Kancelaria Klisz i Wspólnicy

Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu

ul. Joachima Lelewela 23/7,
53-505 Wrocław
tel. 71 740 50 00

Kancelaria Adwokacka w Poznaniu

ul. Bóżnicza 1/14,
61-001 Poznań
tel. 71 740 50 00

Kancelaria Adwokacka w Katowicach

ul. Sobieskiego 27/30, 40-082 Katowice
tel. 32 321 02 84

Kancelaria Adwokacka w Gdańsku

ul. Kartuska 31c/1, 80-138 Gdańsk
tel. 71 740 50 00

tel. 71 740 50 00

tel. kom. 695 560 425

Zapraszamy na Kanał YouTube!
Prawo spadkowe dla Każdego

adwokat prawo spadkowe wrocław

Zapisz się na nasz Newsletter!

Darmowy poradnik dla Pracodawców

 

Poznaj nas w social mediach

Najnowsze posty

Nasze blogi:

Polub nas:

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy
zniesienie własności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Sytuacja, w której nieruchomość ma kilku właścicieli (współwłaścicieli) nie jest niczym nietypowym. Może ona wynikać z tego, że właśnie w taki sposób współwłaściciele postanowili nabyć nieruchomość. Współwłasność nieruchomości może także powstać na skutek dziedziczenia bądź być skutkiem rozwodu i zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej pomiędzy małżonkami.

W zasadzie w każdej chwili, na żądanie każdego ze współwłaścicieli, można uruchomić procedurę zmierzającą do wyjścia ze współwłasności (zniesienia współwłasności). W przypadku nieruchomości wchodzących w skład spadku oraz dzielonych w związku z podziałem majątku wspólnego małżonków procedura ta posiada pewne odrębności, jednak co do zasady pozostaje bardzo podobna.

Jak można znieść współwłasność nieruchomości

Jeśli współwłaściciele są zgodni, co do sposobu zniesienia współwłasności, wystarczające jest zawarcie odpowiedniej umowy przed notariuszem. Koszty są w tym wypadku nieco wyższe, jednak czas przeprowadzenia procedury jest bardzo krótki i najczęściej wszystko udaje się załatwić na jednym spotkaniu u notariusza.

W celu obniżenia kosztów zgodnego zniesienia współwłasności istnieje możliwość zgłoszenia odpowiedniego wniosku do sądu. Sąd może dokonać podziału już na pierwszej rozprawie, która (w zależności od ilości spraw w sądzie) wyznaczana jest 2 – 3 miesiące od złożenia odpowiedniego wniosku.

Z kolei jeśli współwłaściciele pozostają w sporze co do sposobu zniesienia współwłasności (np. każdy z nich chce w całości zatrzymać nieruchomość dla siebie, albo uważa, że spłaty żądane przez pozostałych są za wysokie) pozostaje jedynie sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Dokonać zniesienia współwłasności można na 3 sposoby.

  • Poprzez podział fizyczny nieruchomości. Np. podział pola na dwie mniejsze działki, bądź wydzielenie w domu mieszkalnym dwóch lub większej ilości samodzielnych lokali mieszkalnych. Taki sposób podziału będzie jednak niemożliwy, jeśli okaże się sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości. Mowa tu np. o sytuacji, kiedy działka jest zbyt mała, żeby podzielić ją pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli.
  • Drugim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest przyznanie nieruchomości na wyłączą własność na rzecz jednego z dotychczasowych współwłaścicieli (kilku z nich) z jednoczesnym zobowiązaniem go do spłaty odpowiedniej części na rzecz pozostałych. Jeśli wszystko dzieje się w ramach zawartej umowy lub ugody sądowej, współwłaściciele sami ustalają pomiędzy sobą wysokość i termin spłat. Natomiast w przypadku sądowego zniesienia współwłasności wartość nieruchomości ustalana jest przez biegłego sądowego (za co płacą uczestnicy postępowania), a wg tej wartości sąd ustala rozmiar spłat. W uzasadnionych wypadkach spłaty mogą zostać odroczone lub rozłożone na raty jednak na okres nie dłuższy, niż 10 lat. W praktyce jednak zazwyczaj sąd orzeka, że dokonanie spłaty pozostałych współwłaścicieli musi nastąpić w przeciągu roku, dwóch lub trzech lat. W przypadku sprawy sądowej często jest tak, że co najmniej kilku dotychczasowych współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość na własność. Wówczas to sąd decyduje, któremu z nich przypadnie nieruchomość. Decyzja ta jest podejmowana w oparciu o wiele argumentów, takich jak stopień związania z daną nieruchomością, wartość dokonanych na nią nakładów, sytuacja rodzinna i majątkowa (czy daje możliwość spłaty), posiadanie innych nieruchomości itd. Okoliczności te należy wykazać przed sądem w trakcie postępowania dowodowego.

Nie ma możliwości, by nieruchomość została przyznana jednemu ze współwłaścicieli, w sytuacji gdy nie chce on przejąć jej na własność. Jeżeli nikt spośród uczestników postępowania nie będzie chciał stać się właścicielem rzeczy, jedynym rozwiązaniem pozostanie sprzedaż licytacyjna nieruchomości lub zbycie jej na wolnym rynku.

  • Trzecim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest właśnie zarządzenie jej egzekucyjnej sprzedaży, a następnie rozdzielenie uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy współwłaścicieli. Taki sposób podziału jest najmniej opłacalny. Najpierw trzeba bowiem ponieść koszty postępowania sądowego, następnie nieruchomość sprzedawana jest na licytacji przez komornika, który z zapłaconej kwoty odlicza swoje (niemałe) wynagrodzenie i koszty sprzedaży. Znacznie taniej i szybciej współwłaściciele mogą sami sprzedać nieruchomość, bez sądu i bez komornika i podzielić się pieniędzmi zgodnie z wartością przysługujących im udziałów. W takim przypadku należy złożyć do sądu wniosek o zawieszenie postępowania o zniesienie współwłasności i spróbować zbyć nieruchomość na wolnym rynku. Konieczne jest, by wniosek o zawieszenie postępowania był zgodny – to znaczy, że na taki krok musi przystać każdy ze współwłaścicieli.

Co istotne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu – można zainicjować postępowanie w każdym czasie. Pamiętaj jednak, że jeśli do tej pory nie korzystałeś ze swoich praw właścicielskich i zwlekasz ze złożeniem wniosku o zniesienie współwłasności, narażasz się na ryzyko, że inny ze współwłaścicieli złoży do sądu wniosek o zasiedzenie twojego udziału.

Więcej o tym przeczytasz tutaj:  https://zasiedzenie-nieruchomosci.pl/zasiedzenie-nieruchomosci-2/

Oraz tutaj:

https://zasiedzenie-nieruchomosci.pl/zasiedzenie-udzialu-1/

Ważne: Postępowanie o zniesienie współwłasności jest kompleksowe. W toku sądowej sprawy o zniesienie współwłasności należy dokonać także wszelkich rozliczeń związanych z dokonywaniem na nieruchomość jakichkolwiek nakładów i ponoszenia kosztów jej utrzymania. Po zakończeniu sprawy sądowej dochodzenie tych roszczeń będzie niemożliwe.

zniesienie współwłasności pomoc prawna

Jakie koszty należy ponieść, by znieść współwłasność?

Wniosek o zniesienie współwłasności składany do sądu podlega opłacie. W zależności od tego, czy będzie to zgodny wniosek, zaakceptowany przez wszystkich uczestników postępowania cywilnego, czy też wniosek złożony tylko przez jednego z nich, opłata wyniesie 300 lub 1000 złotych. Należy doliczyć do tego również wynagrodzenie biegłego, który zaproponuje sposób podziału. Jest to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych, którym zazwyczaj obciążani są wszyscy uczestnicy.

Jeżeli współwłaściciele zechcą znieść współwłasność przed notariuszem koszty aktu notarialnego będą uzależnione od wartości nieruchomości. Należy pamiętać, że w takim przypadku podział nieruchomości również musi być zgodny.

Niezależnie od tego, czy współwłaściciele zdecydują się na zniesienie współwłasności w drodze umowy notarialnej, czy na drodze sądowej, należy złożyć do właściwego wydziału ksiąg wieczystych, wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Sąd dokonuje wpisu do księgi wieczystej na podstawie aktu notarialnego lub postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności. Taki wniosek też podlega opłacie 150 zł.

Istotne są też obowiązki podatkowe. Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie prawa własności jednemu ze współwłaścicieli, a także czynności, które powodują, że współwłaściciel nabędzie rzeczy o wartości rynkowej ponad wartość udziału we współwłasności są podstawą do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Wysokość tego podatku to 2% wartości rynkowej udziału w rzeczy nabytego ponad udział we współwłasności. Taki obowiązek nie powstaje, jeśli uczestnicy dokonali podziału bez spłat i dopłat.

Jak wygląda postępowanie o zniesienie współwłasności?

Postępowanie o zniesienie współwłasności toczy się w trybie nieprocesowym. Osoba, która złożyła wniosek o zniesienie współwłasności w postępowaniu sądowym ma status wnioskodawcy, pozostali współwłaściciele są stronami postępowania. Każda ze stron będzie miała okazję, by wyrazić swoje stanowisko w sprawie. Jeżeli sąd nie zarządzi inaczej, wystarczy, jeśli twierdzenia i wnioski dowodowe wyrazisz na piśmie, nie musisz stawiać się w sądzie. Każdy z uczestników musi być zawiadomiony o terminie posiedzenia, nawet jeśli nie ma zamiaru się na nim stawiać.

Jeśli strony postępowania o zniesienie współwłasności nie są zgodne co do sposobu podziału nieruchomości, a jest wielu współwłaścicieli bywa, że postępowanie jest długotrwałe. Rozprawy są wyznaczane w odstępie kilku miesięcy, należy też doliczyć czas konieczny na sporządzenie opinii przez biegłego i ewentualne zastrzeżenia do niej. Jeśli postępowanie toczy się dłużej niż rok, opinia może (ale nie musi) ulec dezaktualizacji, a co za tym idzie pojawia się konieczność jej uzupełnienia. Biegły sporządza opinię w formie pisemnej, następnie w razie potrzeby jest przesłuchiwany przed sądem.

Postępowanie sądowe kończy się wydaniem postanowienia, które jest zaskarżalne apelacją. W postanowieniu sąd rozstrzyga komu przyznaje daną część nieruchomości (posiłkując się opinią biegłego). Określa także wysokość ewentualnych spłat i dopłat – również na podstawie wartości wskazanych przez biegłego rzeczoznawcę. Jeśli w toku postępowania został zgłoszony wniosek o rozliczenie nakładów, rozstrzygniecie sądu w tym zakresie także znajdzie swój wyraz w orzeczeniu kończącym postępowanie.

Zniesienie współwłasności nieruchomości – podsumowanie:

Współwłasność nieruchomości można znieść w drodze umowy notarialnej lub w postępowaniu przed sądem. Jeśli decydujemy się na pierwszą z tych możliwości, wszyscy współwłaściciele muszą być zgodni co do sposobu podziału.

Współwłasność można znieść również na drodze sądowej. W takim przypadku strony mogą ale nie muszą być zgodne co do sposobu zniesienia współwłasności – znajdzie to swój wyraz w wysokości wpisu, który należy uiścić dla zainicjowania postępowania.

Sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, zasądzając na rzecz pozostałych spłaty. Może również postanowić o dokonaniu podziału nieruchomości, przyznając każdemu ze współwłaścicieli prawo własności części nieruchomości, którą dotąd współposiadali. W takim przypadku sąd orzeka o spłatach i dopłatach – tak, by uczestnik, który dostał mniejszą część nieruchomości, niż wynika to z przysługującego mu udziału, otrzymał stosowną rekompensatę finansową. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub dokonanie podziału w taki sposób, że współwłaściciel poszerzył swoje prawo własności ponad swój udział może skutkować obowiązkiem podatkowym.

Podział fizyczny nieruchomości ma pierwszeństwo przed jej sprzedażą. Jeśli nikt spośród współwłaścicieli nie chce lub przejąć rzeczy na własność lub nikogo nie stać na spłatę pozostałych, sąd zarządza sprzedaż licytacyjną nieruchomości. Można również sprzedać nieruchomość we własnym zakresie, bez pośrednictwa sądu, co jest korzystniejsze dla stron.

Pobierz E-booka - podział majątku

Kompleksowy ebook na temat podziału majątku, omawiający wszelkie aspekty podziału majątku.

W e-booku znajdziesz m.in. wyjaśnienie:

  • kiedy można wystąpić z wnioskiem o podział majątku,
  • jak dokonać podziału majątku w trakcie małżeństwa, podczas rozwodu i po rozwodzie,
  • mieszkanie po rozwodzie – czy po rozwodzie musisz się wyprowadzić,
  • jak napisać wniosek i odpowiedź na wniosek o podział majątku,
  • jak ustanowić rozdzielność majątkową,
  • co wchodzi w zakres majątku osobistego i wspólnego małżonków.

Wpisz maila, abyśmy mogli udostępnić Ci e-booka.

Pozdrawiam

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Mam na dzieję, że mój artykuł wyjaśnił Ci kilka rzeczy. Jeśli tak, to kliknij „Lubię to” lub polub stronę naszej Kancelarii na facebooku (Facebook adwokat Wrocław).

Jeśli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:
tel. 695 560 425    email: i.klisz@adwokat-wroclaw.biz.pl

SKORZYSTAJ Z POMOCY ADWOKATA BEZ WYCHODZENIA Z DOMU

Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Skontaktuj się z nami:
 
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Klisz i Wspólnicy
 
Wrocław – Katowice – Poznań – Gdańsk
 
tel. 71 740 50 00
tel. kom. 695 560 425
 

Zapraszamy na Kanał YouTube - Prawnik dla pracodawcy

Inni czytali również: