Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

Współwłasność gospodarstwa rolnego ma miejsce wtedy, gdy prawo własności posiada kilka osób. Inaczej mówiąc, istnieje kilku właścicieli, uprawnionych do zarządzania gospodarstwem rolnym. Taki stan prawny i faktyczny może być nieco problematyczny. Dlatego dąży się, aby znieść współwłasność, a prawo własności do gospodarstwa miała wyłącznie jedna osoba. W artykule znajdziesz dokładne informacje o tym, czym jest zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego oraz jak ono przebiega w praktyce.

Czym jest współwłasność gospodarstwa rolnego?

W najprostszym ujęciu współwłasność gospodarstwa rolnego to sytuacja, w której kilka osób jednocześnie posiada prawo własności do danego gospodarstwa. W przypadku współwłasności gospodarstwa rolnego jest to:

1. Jeden przedmiot własności, czyli gospodarstwo rolne,
2. Co najmniej dwóch właścicieli (którzy są współwłaścicielami) – czyli prawo własności do gospodarstwa rolnego posiada więcej niż jedna osoba.
3. Niepodzielność – to znaczy, że każdy ze współwłaścicieli ma równorzędne prawo do całego gospodarstwa rolnego, bez możliwości wyodrębnienia konkretnych części.

Czym jest gospodarstwo rolne ?

Gwoli przypomnienia, gospodarstwo rolne to – zgodnie z art. 55³ Kodeksu cywilnego – grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Jakie są tryby zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego? Sądowe zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego a umowne zniesienie współwłasności

Współwłasność gospodarstwa rolnego można znieść na 2 sposoby:

1. Przy umownym zniesieniu współwłasności podział gospodarstwa jest możliwy w ten sposób, że współwłaściciele zawierają umowę w formie aktu notarialnego, w której znoszą współwłasność. Taką umowę sporządza się u notariusza, a każdy ze współwłaścicieli musi być zgodny, co do sposobu zniesienia współwłasności.
2. Sądowe zniesienie współwłasności: gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, jedyną możliwością zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego jest wejście na drogę sądową. Wówczas sąd znosi współwłasność na zasadach wynikających z Kodeksu Cywilnego.

Warto wiedzieć, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości wraz jest realizacją prawa podmiotowego, które posiada każdy ze współwłaścicieli. Kolejnym uprawnieniem jest także, prawo wskazania sądowi określonego sposobu zniesienia współwłasności oraz formułowania wniosków procesowych, które zabezpieczają jego interesy.

Sądowe zniesienie współwłasności

Warto wiedzieć, że zgodnie z §1 i 2 art. 619 Kodeksu postępowania cywilnego:

§1 W postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego sąd ustala jego skład i wartość, w szczególności obszar i rodzaj nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa oraz obszar i rodzaj nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich małżonków, a w miarę potrzeby także okoliczności przewidziane w art. 216 Kodeksu cywilnego.

 §2 Podział w naturze nastąpi po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału.

Jakie są sposoby na zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego? 

1.  Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział w naturze – w skrócie po prostu podział gospodarstwa
2.  Przyznanie gospodarstwa jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
3.  Sprzedaż gospodarstwa rolnego

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział

W pierwszej kolejności, zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego następuje przez podział między współwłaścicieli. Trzeba wiedzieć, że taki podział w naturze nie zawsze jest możliwy! W sytuacji, gdy nie jest on dopuszczalny, czyli podzielenie gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna gospodarstwo jednemu ze współwłaścicieli – pod warunkiem, że pozostali wyrażą zgodę.

W braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, który je prowadzi lub stale w nim zamieszkuje… chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.

Jeżeli powyższe przesłanki spełnia kilku współwłaścicieli, czyli kilku prowadziło gospodarstwo (albo nikt nie spełnia przesłanek, np. gdy żaden ze współwłaścicieli nie mieszka w gospodarstwie), wówczas sąd przyzna gospodarstwo rolne temu, kto daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa. Z tym że zawsze istnieje obowiązek spłaty pozostałych osób.

Jeszcze inną możliwością jest sprzedaż w drodze licytacji. Ma to miejsce, gdy wszyscy współwłaściciele złożą wniosek o sprzedaż lub, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody na przyznanie mu gospodarstwa.

Czy podział fizyczny gospodarstwa rolnego jest możliwy?

Podział fizyczny jest wprawdzie obiektywnie możliwy, ale w praktyce prowadziłby do przyznania części gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi, który niekoniecznie chce się zająć rolnictwem. W innym przypadku, do takiego podziału fizycznego może dojść, gdy gospodarstwo nie posiada zdolności do samodzielnej produkcji towarowej, czyli po prostu podupada. Dlatego, do podziału fizycznego dochodzi najczęściej, gdy gospodarstwo rolne nie ma już szans na prawidłowy rozwój i funkcjonowanie.

Jak wyglądają spłaty z gospodarstwa rolnego? 

Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia. Jeśli współwłaściciele nie dojdą do porozumienia, spłaty mogą być obniżone, a przy określaniu stopnia obniżenia bierze się pod uwagę:

• typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności,
• sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i  współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.

Istnieje także możliwość rozłożenia spłat na raty lub odroczenia terminu płatności. Jednak trzeba zachować równowagę między spłatą, a prawidłowym prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Bowiem współwłaściciel, który otrzymał gospodarstwo w wyniku zniesienia współwłasności, może wykazać, że spłata pełnej wartości udziału zagrażałaby prawidłowemu funkcjonowaniu gospodarstwa rolnego.

Przykład: Jan, Michał i Kamil odziedziczyli gospodarstwo rolne. Rodzice nie sporządzili testamentu, więc trzej bracia posiadali prawo do gospodarstwa. Michał z Kamilem parę lat wcześniej wyprowadzili się do dużego miasta i nie interesowali się losem swojego brata Jana, który pracował od najmłodszych lat na gospodarstwie. Bracia wspólnie podjęli decyzję o zniesieniu współwłasności, a Michał z Kamilem od początku oznajmili, że nie zamierzają wracać na wieś. W związku z tym, uzgodnili z Janem, że to on będzie dziedzicem. Udali się wspólnie do notariusza, aby zawrzeć umowę o zniesieniu współwłasności, w której zawarli zapis, że całe gospodarstwo otrzyma Jan, jednak ma on obowiązek spłacić Michała z Kamilem. Jan zgodził się na takie rozwiązanie. Niestety, Jan w roli rolnika nie radził sobie tak dobrze jak jego tata. Gospodarstwo funkcjonowało coraz gorzej, a Jan cały czas spłacał byłych współwłaścicieli – co mógł zrobić w takiej sytuacji? 

Którego ze współwłaścicieli wybrać?

Gdy podział w naturze gospodarstwa jest niemożliwy, sąd musi wybiera jednego ze współwłaścicieli, który będzie prowadził gospodarstwo.  Najczęściej wybór dokonywany jest pomiędzy współwłaścicielami, którzy prowadzą gospodarstwo rolne albo stale w nim pracują. Bowiem może się zdarzyć, że np. dwóch braci pracuje w gospodarstwie i każdy z nich chce je prowadzić, jednak podział fizyczny jest niemożliwy z uwagi na zasady prawidłowej gospodarki. Wtedy sąd może mieć duży problem, któremu z braci przyznać gospodarstwo. Dlatego, wydając orzeczenie powinien je oprzeć na gruntownej analizie całego procesu dowodowego oraz wiedzy dotyczącej rolnictwa, relacji osobistych, sytuacji życiowej, a także źródła utrzymania współwłaścicieli. (postanowienie Sądu Najwyższego z 17 października 2000 r. (I CKN 832/98).  Jednakże, obecnie coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której żaden współwłaściciel nie chce prowadzić gospodarstwa lub tylko jeden wyraża taką chęć. Wówczas, sąd nie ma problemu i nie musi decydować komu przyznać gospodarstwo.

Czy współwłaściciel gospodarstwa rolnego po zniesieniu współwłasności może dalej w nim zamieszkiwać?

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym:

„ Art. 218. § 1. Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.

Przepis jasno mówi, że współwłaściciel, który nie otrzymał gospodarstwa rolnego ma prawo w nim zamieszkiwać maksymalnie 5 lat od chwili zniesienia współwłasności. Trzeba też wskazać, że ochrona objęci są małoletni, gdyż mają prawo mieszkać w gospodarstwie aż do 23 roku życia!

Podsumowanie – zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej (gospodarstwa rolnego)

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego to proces złożony, wymagający zgody i porozumienia między współwłaścicielami. Artykuł przedstawia dwa główne tryby zniesienia współwłasności: poprzez umowę notarialną i drogą sądową, ukazując zarówno ich zalety, jak i ograniczenia. Kluczowym aspektem jest także możliwość wyboru współwłaściciela, który otrzyma gospodarstwo. Jeśli szukasz pomocy przy zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego – zapraszam do kontaktu z kancelarią.