fbpx

O Kancelarii Klisz i Wspólnicy

obsługa prawna kancelaria adwokacka we wrocławiu

Naszą Kancelarię tworzy zespół osób wierzący we wspólne wartości takie jak profesjonalizm, staranność i jakość w obsłudze klienta.

Naszą misją jest to, żeby na zawsze pozostać prawnikiem z ludzką twarzą. Uważamy, że nie wystarczy mówić tylko do rzeczy, bo trzeba też mówić do ludzi.

Żargon prawniczy zostawiamy dla sędziów i prokuratorów, a naszym Klientom naprawdę wyjaśniamy jak działa prawo

Kancelaria Klisz i Wspólnicy

Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu

ul. Joachima Lelewela 23/7,
53-505 Wrocław
tel. 71 740 50 00

Kancelaria Adwokacka w Poznaniu

ul. Bóżnicza 1/14,
61-001 Poznań
tel. 71 740 50 00

Kancelaria Adwokacka w Katowicach

ul. Sobieskiego 27/30, 40-082 Katowice
tel. 32 321 02 84

Kancelaria Adwokacka w Gdańsku

ul. Kartuska 31c/1, 80-138 Gdańsk
tel. 71 740 50 00

tel. 71 740 50 00

tel. kom. 695 560 425

Zapraszamy na Kanał YouTube!
Prawo spadkowe dla Każdego

adwokat prawo spadkowe wrocław

Zapisz się na nasz Newsletter!

Darmowy poradnik dla Pracodawców

 

Poznaj nas w social mediach

Najnowsze posty

Nasze blogi:

Polub nas:

Zasiedzenie nieruchomości

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy
zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia prawa własności rzeczy (podobnie jak np. sprzedaż). Osoba, która dokonała zasiedzenia staje się prawowitym właścicielem rzeczy. W przypadku zasiedzenia nieruchomości, taka osoba może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości jako jej właściciel (lub użytkownik wieczysty). Może taką nieruchomość następnie sprzedać, darować, korzystać z niej w zasadzie w dowolny sposób itd.

Uważa się, że możliwość zasiedzenia, w szczególności zasiedzenia nieruchomości, jest pożyteczna. W ten sposób stan faktyczny (czyli faktyczne wykonywanie uprawnień właściciela wobec nieruchomości) po pewnym czasie staje się formalnie stanem prawnym (posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem). Jest to szczególnie istotne, gdy nie wiadomo, kto jest właścicielem nieruchomości, ale choć wiadomo, to z właścicielem nie ma żadnego kontaktu, a stan taki utrzymuje się przez dziesiątki lat.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Grunty – wyjątkiem są np. grunty przeznaczone pod drogi publiczne

Budynki – z tym zastrzeżeniem, że budynek nie jest odrębnym przedmiotem własności tzn. budynek należy do właściciela gruntu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy grunt jest w użytkowaniu wieczystym. Wówczas grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub Gminy, natomiast budynek jest własnością użytkownika wieczystego.

Grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Jeśli na gruncie posadowiony jest budynek wówczas może dojść do zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności nieruchomości.

Udział we współwłasności nieruchomości. W ten sposób współwłaściciel staje się najczęściej jedynym właścicielem. Zasiedzenie udziału przez posiadacza wymaga udowodnienia, że doszło do widocznego dla innych osób rozszerzenia posiadania, ponad udział przysługujący współwłaścicielowi.

Nieruchomość rolną, ale na specjalnych warunkach. Zgodnie z treścią kodeksu cywilnego nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabyć przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność wynosi nie więcej niż 300 ha użytków rolnych.

Jest możliwe zasiedzenie służebności gruntowej, gdy to prawo polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Można zasiedzieć nieruchomość lokalową (tzw. odrębne prawo do lokalu wraz z częściami wspólnymi budynku).

Uwaga: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (które łatwo pomylić z prawem własności odrębnego lokalu) nie podlega zasiedzeniu. Podobnie nie można zasiedzieć tylko jednego pokoju w lokalu.

Warto powiedzieć, że nieruchomość można zasiedzieć samodzielnie lub łącznie z innymi osobami.

Jakie są warunki zasiedzenia nieruchomości?

Po pierwsze trzeba być tzw. posiadaczem samoistnym nieruchomości, czyli trzeba traktować nieruchomość tak, jakby już było się jej właścicielem. Np. ogrodzić nieruchomość gruntową, uprawiać ziemie rolną, mieszkać w budynku lub mieszkaniu nie płacąc nikomu z tego tytułu czynszu, opłacać podatki od nieruchomości. Wyłącznie posiadanie samoistne może prowadzić do zasiedzenia. Nie jest posiadaczem samoistnym ktoś, kto tylko chciałby stać się właścicielem nieruchomości (np. znajdującej się obok jego gruntu), ale z tej nieruchomości w żaden sposób nie korzysta. Nie będzie też posiadaczem samoistnym ktoś kto płaci czynsz za korzystanie z nieruchomości (czyli wprawdzie korzysta z niej, ale nie jak właściciel tylko jak najemca lub dzierżawca).

Darmowy ebook – Wszystko na temat zasiedzenia nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i w złej wierze.

Decydujące znaczenie będzie miało to, czy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy w złej wierze.

Posiadaczem w dobrej wierze będzie ktoś, kto nie jest co prawda właścicielem nieruchomości, jednak pozostaje w błędnym, lecz uzasadnionym przeświadczeniu, że takim właścicielem jest. W przypadku nieruchomości ciężko znaleźć właściwy przykład. Będą to bowiem z reguły sytuacje dosyć nietypowe (np. nabycie nieruchomości od kogoś, kto co prawda widniał w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, lecz tym właścicielem nie był).

Znacznie częściej mamy do czynienia z posiadaczem nieruchomości w złej wierze. Taka sytuacja zachodzi wówczas, gdy ktoś ma świadomość, że nie jest formalnym właścicielem nieruchomości (np. rolnik zaczyna uprawiać pole znajdujące się obok jego pola mając świadomość, że nie należy ono do niego, ale wykorzystuje fakt, że jest ono nieużywane przez właściciela). W złej wierze będzie także osoba, która przy dochowaniu należytej staranności powinna wiedzieć, że właścicielem nie jest (np. dlatego, że zakupił nieruchomość, ale zawarł tylko umowę ustną, a nie w formie aktu notarialnego co jest warunkiem skutecznego przeniesienia własności nieruchomości).

Podstawowe terminy zasiedzenia nieruchomości to 20 lat, gdy chodzi o posiadacza w dobrej wierze i 30 lat, gdy takiego zasiedzenia będzie dochodzić posiadacz w złej wierze.

Ważne: w sytuacji, kiedy prawowitym właścicielem nieruchomości jest osoba niepełnoletnia upływ okresu zasiedzenia może nastąpić dopiero po 2 latach od chwili, kiedy ta osoba uzyskała pełnoletność. Analogicznie jeśli właścicielem nieruchomości jest osoba ubezwłasnowolniona, okres zasiedzenia upływa co najmniej 2 lata po ustanowieniu przedstawiciela dla takiej osoby, lub ustania przyczyn ubezwłasnowolnienia.

Nieco krótsze są terminy zasiedzenia w wypadku, gdy upływ okresu zasiedzenia nastąpił przed 1 października 1990r. (odpowiednio 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze i 20 lat dla posiadającego w złej wierze).

Uwaga: w tym okresie (czyli przed 1 października 1990r.) nie można było zasiedzieć nieruchomości należących do Skarbu Państwa.

Pobierze bezpłatny ebook – Sprawa sądowa o zasiedzenie nieruchomości

Czy możliwe jest zasiedzenie rzeczy ruchomej?

Tylko na marginesie wspomnieć należy, że instytucja zasiedzenia może znaleźć zastosowanie również do rzeczy ruchomej (czyli np. samochodu, telefonu, roweru itp.) Tutaj obowiązują jednak nieco inne reguły. Przede wszystkim nie można zasiedzieć rzeczy ruchomej jeżeli posiadaczowi towarzyszyła zła wiara. Zasada obowiązuje po to, by właścicielem nie stała się osoba, która w posiadanie danej rzeczy weszła w sposób nieuczciwy (np. w drodze kradzieży)

Termin nabycia rzeczy ruchomej w drodze zasiedzenia jest też dużo krótszy i wynosi zaledwie trzy lata. Dobra wiara jest jedną z przesłanek warunkującą możliwość zasiedzenia rzeczy ruchomej.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez sąd

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje po spełnieniu się powyżej opisanych warunków. Zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednak jeśli nowy właściciel chce dopełnić wszystkich formalności związanych z nabyciem własności musi przeprowadzić postępowanie sądowe o tzw. stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Dopiero orzeczenie sądu, który zbada czy spełnione zostały wszystkie warunki zasiedzenia, będzie podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej. Dopiero ten ostatni etap umożliwia np. sprzedaż nieruchomości.

Zapraszam Cię również na naszego bloga dotyczącego zasiedzenia nieruchomości – zasiedzenie-nieruchomosci.pl

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. W praktyce oznacza to między innymi,  że bieg terminu zasiedzenia podlega przerwie i zawieszeniu.

 Z przerwą biegu zasiedzenia mamy do czynienia w przypadku, gdy właściciel podejmie jakąś czynność procesową zmierzającą do pozbawienia posiadacza posiadania. Taką czynnością jest np. wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości będącej w posiadaniu innego współwłaściciela czy powództwo windykacyjne.

Zawieszenie biegu zasiedzenia polega na tym, że przez pewien czas termin ten nie rozpoczyna biegu, a jeśli został już rozpoczęty, to bieg ten ulega wstrzymaniu. Taka sytuacja ma miejsce na przykład wówczas, gdy z uwagi na siłę wyższą właściciel nie może dochodzić swych roszczeń przed sądem. Zwieszenie terminu zasiedzenia trwa do czasu ustania przeszkody.

Zasiedzenie nieruchomości – Podsumowanie

Upływ czasu wraz ze spełnieniem innych przesłanek może powodować zmiany w sferze prawa własności. W ten sposób osoba, będąca jedynie posiadaczem, może stać się właścicielem. Do zasiedzenia prowadzi wyłącznie posiadanie samoistne, czyli takie, jakie odpowiada treści prawa własności.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Posiadacz nieruchomości, który uzyskał posiadanie w złej wierze może nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia po upływie trzydziestu lat.

Dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy z usprawiedliwionych przyczyn nie wie o tym, że nie przysługuje mu  prawo własności. W każdym innym przypadku mamy do czynienia ze złą wiarą posiadacza.

Kodeks cywilny przyznaje szczególną ochronę małoletniemu. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Inni czytali również:

Koszty sprawy o zasiedzenie nieruchomości

Zwolnienie z kosztów sądowych i pełnomocnik z urzędu w sprawie o zasiedzenie nieruchomości

Kto musi uczestniczyć w sprawie o zasiedzenie nieruchomości

 

Pobierz E-booka: ZAsiedzenie nieruchomości - podstawowe informacje

Pozdrawiam

adwokat Eryk Trybuliński

adwokat Eryk Trybuliński

Mam na dzieję, że mój artykuł wyjaśnił Ci kilka rzeczy. Jeśli tak, to kliknij „Lubię to” lub polub stronę naszej Kancelarii na facebooku (Facebook adwokat Wrocław).

Jeśli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:
tel. 695 560 425    email: i.klisz@adwokat-wroclaw.biz.pl

SKORZYSTAJ Z POMOCY ADWOKATA BEZ WYCHODZENIA Z DOMU

Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Skontaktuj się z nami:
 
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Klisz i Wspólnicy
 
Wrocław – Katowice – Poznań – Gdańsk
 
tel. 71 740 50 00
tel. kom. 695 560 425
 

Zapraszamy na Kanał YouTube - Prawnik dla pracodawcy

Inni czytali również: