O autorze


kary umowne

adwokat Iwo Klisz z Wrocławia

Od dawna interesuję się tematyką zasiedzenia nieruchomości. Prowadzę wiele spraw sądowych dotyczących tego zagadnienia, a także spotykam się z Klientami, dla których analizuję ich sytuację prawną i oceniam szanse na zasiedzenie nieruchomości

ZNAJDZIESZ MNIE TUTAJ:

Facebook Twitter Googleplus Linkedin

KANCELARIA KLISZ I WSPÓLNICY

Biuro we Wrocławiu
plac Legionów 6/8
tel. 71 740 50 00
tel. kom 695 560 425

strona www: adwokat-wroclaw.biz.pl


Chciałbyś nas zapamiętać?

Polub naszą stronę na FB, a od czasu do czasu o sobie przypomnimy

zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze w złej wierze

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia prawa własności rzeczy (podobnie jak np. sprzedaż). Osoba, która dokonała zasiedzenia staje się prawowitym właścicielem rzeczy. W przypadku zasiedzenia nieruchomości, taka osoba może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości jako jej właściciel (lub użytkownik wieczysty). Może taką nieruchomość następnie sprzedać, darować, korzystać z niej w zasadzie w dowolny sposób itd.

Uważa się, że możliwość zasiedzenia, w szczególności zasiedzenia nieruchomości, jest pożyteczna. W ten sposób stan faktyczny (czyli faktyczne wykonywanie uprawnień właściciela wobec nieruchomości) po pewnym czasie staje się formalnie stanem prawnym (posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem). Jest to szczególnie istotne, gdy nie wiadomo, kto jest właścicielem nieruchomości, ale choć wiadomo, to z właścicielem nie ma żadnego kontaktu, a stan taki utrzymuje się przez dziesiątki lat.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Grunty – wyjątkiem są np. grunty przeznaczone pod drogi publiczne

Budynki – z tym zastrzeżeniem, że budynek nie jest odrębnym przedmiotem własności tzn. budynek należy do właściciela gruntu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy grunt jest w użytkowaniu wieczystym. Wówczas grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub Gminy, natomiast budynek jest własnością użytkownika wieczystego.

Grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Jeśli na gruncie posadowiony jest budynek wówczas może dojść do zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności nieruchomości.

Można zasiedzieć nieruchomość lokalową (tzw. odrębne prawo do lokalu wraz z częściami wspólnymi budynku).

Uwaga: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (które łatwo pomylić z prawem własności odrębnego lokalu) nie podlega zasiedzeniu. Podobnie nie można zasiedzieć tylko jednego pokoju w lokalu.

Warto powiedzieć, że nieruchomość można zasiedzieć samodzielnie lub łącznie z innymi osobami.

Jakie są warunki zasiedzenia nieruchomości?

Po pierwsze trzeba być tzw. posiadaczem samoistnym nieruchomości, czyli trzeba traktować nieruchomość tak, jakby już było się jej właścicielem. Np. ogrodzić nieruchomość gruntową, uprawiać ziemie rolną, mieszkać w budynku lub mieszkaniu nie płacąc nikomu z tego tytułu czynszu, opłacać podatki od nieruchomości. Nie jest posiadaczem samoistnym ktoś, kto tylko chciałby stać się właścicielem nieruchomości (np. znajdującej się obok jego gruntu), ale z tej nieruchomości w żaden sposób nie korzysta. Nie będzie też posiadaczem samoistnym ktoś kto płaci czynsz za korzystanie z nieruchomości (czyli wprawdzie korzysta z niej, ale nie jak właściciel tylko jak najemca lub dzierżawca).

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i w złej wierze.

Decydujące znaczenie będzie miało to, czy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy w złej wierze.

Posiadaczem w dobrej wierze będzie ktoś, kto nie jest co prawda właścicielem nieruchomości, jednak pozostaje w błędnym, lecz uzasadnionym przeświadczeniu, że takim właścicielem jest. W przypadku nieruchomości ciężko znaleźć właściwy przykład. Będą to bowiem z reguły sytuacje dosyć nietypowe (np. nabycie nieruchomości od kogoś, kto co prawda widniał w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, lecz tym właścicielem nie był).

Znacznie częściej mamy do czynienia z posiadaczem nieruchomości w złej wierze. Taka sytuacja zachodzi wówczas, gdy ktoś ma świadomość, że nie jest formalnym właścicielem nieruchomości (np. rolnik zaczyna uprawiać pole znajdujące się obok jego pola mając świadomość, że nie należy ono do niego, ale wykorzystuje fakt, że jest ono nieużywane przez właściciela). W złej wierze będzie także osoba, która przy dochowaniu należytej staranności powinna wiedzieć, że właścicielem nie jest (np. dlatego, że zakupił nieruchomość, ale zawarł tylko umowę ustną, a nie w formie aktu notarialnego co jest warunkiem skutecznego przeniesienia własności nieruchomości).

Podstawowe terminy zasiedzenia nieruchomości to 20 lat, gdy chodzi o posiadacza w dobrej wierze i 30 lat, gdy takiego zasiedzenia będzie dochodzić posiadacz w złej wierze.

Ważne: w sytuacji, kiedy prawowitym właścicielem nieruchomości jest osoba niepełnoletnia upływ okresu zasiedzenia może nastąpić dopiero po 2 latach od chwili, kiedy ta osoba uzyskała pełnoletność. Analogicznie jeśli właścicielem nieruchomości jest osoba ubezwłasnowolniona, okres zasiedzenia upływa co najmniej 2 lata po ustanowieniu przedstawiciela dla takiej osoby, lub ustania przyczyn ubezwłasnowolnienia.

Nieco krótsze są terminy zasiedzenia w wypadku, gdy upływ okresu zasiedzenia nastąpił przed 1 października 1990r. (odpowiednio 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze i 20 lat dla posiadającego w złej wierze).

Uwaga: w tym okresie (czyli przed 1 października 1990r.) nie można było zasiedzieć nieruchomości należących do Skarbu Państwa.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez sąd

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje po spełnieniu się powyżej opisanych warunków. Jeśli jednak nowy właściciel chce dopełnić wszystkich formalności związanych z nabyciem własności musi przeprowadzić postępowanie sądowe o tzw. stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Dopiero orzeczenie sądu, który zbada czy spełnione zostały wszystkie warunki zasiedzenia, będzie podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej. Dopiero ten ostatni etap umożliwia np. sprzedaż nieruchomości.

pozdrawiam
adwokat Iwo Klisz
Kancelaria Prawa Nieruchomości Wrocław

Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub moją stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). To, że artykuł Ci się spodobał jest dla mnie bardzo ważną wskazówką, a także mocną dawką motywacji do dalszego pisania.

Dziękuję i życzę Ci miłego dnia.






kancelaria-prawa-pracy


Czy to, o czym napisałem pasuje do Twojej sytuacji?

Pamiętaj, że informacje umieszczone powyżej przedstawiają tylko ogólne zasady funkcjonowania prawa nieruchomości i nie mogą zastąpić porady prawnej dotyczącej oceny Twojej sytuacji prawnej.

Jeśli szukasz płatnej pomocy prawnej adwokata specjalisty z zakresu prawa nieruchomości i jesteś z Wrocławia lub okolic, wpisz poniżej swój numer telefonu. Skontaktujemy się z Tobą i wyjaśnimy co możemy dla Ciebie zrobić i jak wyglądają zasady i koszty współpracy z naszą Kancelarią.

Iwo Klisz - adwokat Wrocław

Wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa spadkowego i prawa gospodarczego, były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim.

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@adwokat-wroclaw.biz.pl
Więcej o autorze ...