radca prawny Michal Koralewski
radca prawny Michal Koralewski

Zadatek

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – artykuły pisane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

zadatek

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego, mającą na celu zabezpieczenie jednej ze stron stosunku prawnego przed nieuzasadnionym niewykonaniem umowy przez drugą stronę. Ma on w swojej istocie charakter odszkodowania i stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne. Aby jednak spełnił on swoją rolę, należy uprzednio zadbać, aby dochować w tym zakresie wszystkich warunków wskazanych przez przepisy obowiązującego prawa.

Z tego artykułu dowiesz się między innymi:

  • co to jest zadatek?
  • kiedy można zatrzymać otrzymany zadatek?
  • co dzieje się z zadatkiem w razie niewykonania umowy?
  • kiedy można domagać się zwrotu zadatku?
  • jak ustanowić zadatek?
  • Jakie są skutki prawne ustanowienia zadatku?
  • Jaka może być wysokość zadatku?
  • zadatek a zaliczka – jaka jest różnica?
  • kiedy przedawnia się roszczenie z tytułu zadatku?

Co to jest zadatek?

Co ciekawe, odpowiedź na tak postawione pytanie, wcale nie jest taka prosta.

W ujęciu stricte prawnym stanowi on bowiem dodatkowe postanowienie umowne o charakterze cywilnoprawnym, którego celem jest zabezpieczenie jednej ze stron przed niewykonaniem zawartego już kontraktu, przez jego drugą stronę.

Z kolei sam ustawodawca, posługuje się pojęciem zadatku jako określonej sumy pieniężnej wręczanej przez jedną ze stron drugiej stronie. W celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania przez nią zawartej umowy.

W każdym razie, zgodnie z brzmieniem Kodeksu cywilnego. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. A jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego).

Zadatek ma więc w pewnym sensie formę odszkodowania. Mającego wyrównać szkody jakie poniosła jedna ze stron umowy, wskutek jej niewykonania przez drugą stronę. Wzmacnia on niewątpliwie pozycję prawną tej strony, która nie ponosi winy za taki stan rzeczy.

Przedmiotem zadatku mogą być pieniądze lub rzeczy zamienne, a więc takie, które można odważyć, odliczyć bądź odmierzyć.

Wspomnieć trzeba, iż zadatek bardzo często stosowany jest przez strony przy zawieraniu umowy przedwstępnej, zwłaszcza sprzedaży nieruchomości czy rzeczy ruchomej. Zabezpiecza on w takim razie, zawarcie przez obie strony przyszłej umowy, już przenoszącej własność danej rzeczy. Albowiem w przeciwnym wypadku, stronę która ponosi winę za niedojście jej do skutku, obciąża obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej niż uiściła w ramach zadatku druga strona. Traci ona także swój zadatek.

Zadatek Radca Prawny Michał Koralewski

Jaka może być wysokość zadatku?

Wysokość zadatku podlega ustaleniu przez strony. Zgodnie bowiem z obowiązującą w polskim prawie zasadą swobody umów, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Na ogół wysokość zadatku oscyluje w granicach 20 – 30% całego świadczenia, wskazanego w zawartej umowie.

Jednakże, wyraźnie trzeba zastrzec, że powyższe nie oznacza, iż wysokość zadatku może być całkowicie dowolna. Albowiem zastrzeżenie zadatku w nadmiernej wysokości będzie uznane przez sąd za nadużycie prawa. Albo też czynność sprzeczną z naturą stosunku zobowiązaniowego.  Z praktyki orzeczniczej wynika, że taki właśnie skutek będzie miało ustanowienie przez strony zadatku. W kwocie przewyższającej wartość świadczenia wskazanego w zawartej umowie.

Jak ustanowić zadatek?

Podkreślenia wymaga fakt, iż zadatek, dla celów dowodowych, powinien zostać wyraźnie wskazany przez strony w treści zawieranej przez nie umowy. W przeciwnym wypadku, trudno będzie udowodnić zainteresowanemu, iż wręczona jego kontrahentowi kwota pieniężna miała taki właśnie charakter. Nie stanowiła zaś zaliczki, której istota jest zupełnie inna.

Pamiętać trzeba, iż danie zadatku oznacza fizyczne wręczenie oznaczonej kwoty pieniędzy lub określonej rzeczy drugiej stronie umowy. Tak więc np. kupujący  po prostu przekazuje sprzedającemu zadatek. Zobowiązanie się kontrahenta jedynie do wręczenia świadczenia takiego rodzaju w przyszłości, będzie z punktu widzenia prawnego nieskuteczne. Zgodnie z ustalonym orzecznictwem, ponieważ przepisy prawa stanowią, iż zadatek powinien być “dany przy zawarciu umowy?, to pomiędzy momentem jego wręczenia a nawiązaniem kontraktu, powinna istnieć ścisła zbieżność czasowa. W przeciwnym razie, zwłaszcza kiedy między tymi czynnościami minął większy odstęp czasu, sąd może uznać, iż ustanowienie zadatku de facto nie nastąpiło.

Jakie są skutki prawne ustanowienia zadatku?

Skutki prawne ustanowienia zadatku są szczególnie dotkliwe dla tej strony, która nie dotrzymała warunków zawartej umowy, np. zrywając ją z nieuzasadnionych przyczyn, czy też nie spełniając swojego świadczenia wzajemnego. Ma ona bowiem obowiązek  zwrócić drugiej stronie dany przez nią zadatek w podwójnej wysokości, zaś jej kontrahent jest uprawniony do natychmiastowego odstąpienia od zawartej umowy, może też zatrzymać zadatek.

Podkreślić trzeba, iż w razie całkowitego wykonania umowy przez kontrahentów, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.  Gdyby to jednak, z różnych przyczyn, nie było możliwe, zadatek ulega zwrotowi w pełnej wysokości.

Pamiętać należy, że w razie rozwiązania umowy zadatek również podlega zwrotowi drugiej stronie. Przy czym zwracający nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie od niego wyższej. Taką samą zasadę stosuje się w razie, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatek a zaliczka – jaka jest różnica?

Bardzo często strony zwieranej umowy nie do końca pojmują różnice jakie występują pomiędzy tymi dwoma instytucjami prawa cywilnego. Tymczasem są to narzędzia o zupełnie odmiennym charakterze prawnym.

O ile zadatek ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy przez jej drugą stronę. To zaliczka stanowi wyłącznie kwotę pieniężną wpłaconą na poczet przyszłych należności umownych i stanowi jedynie część ustalonej przez kontrahentów ceny.

Zgodnie z ustalonym orzecznictwem, pojęcie zaliczki nie ma charakteru normatywnego, a więc ściśle ustalonego przez ustawodawcę w ramach przepisu prawa. Powszechnie przyjmuje się jednak, że oznacza ono częściową zapłatę na poczet świadczenia. Jeżeli  świadczenie umowne drugiej strony nie zostanie spełnione, zaliczka, w odróżnieniu od zadatku, podlega zwrotowi, chyba że strony postanowiły inaczej.

Tak więc do zaliczki nie mają zastosowania wszystkie opisane powyżej zasady dotyczące zadatku. Zaś w razie wykonania umowy przez strony, podlega ona zaliczeniu na poczet należnego świadczenia kontraktowego.

Kiedy przedawnia się roszczenie z tytułu zadatku?

Z punktu widzenia prawnego, stronom umowy, które dokonały ustanowienia zadatku, przysługują roszczenia o  zwrot zadatku albo o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości.

Zasadą jest, iż ponieważ zadatek nie stanowi samodzielnej umowy, lecz jest immanentną częścią innego stosunku prawnego. To roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się wraz z roszczeniami dotyczącymi umowy, z którą jest powiązany.

W związku z powyższym, wskazać należy, iż jeżeli przepisy szczególne dotyczące danej umowy nie przewidują innych terminów przedawnienia, roszczenia dotyczące zadatku przedawniają się z upływem:

1) 3 lat w przypadku umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zawodowej,

2) 10 lat w pozostałych przypadkach.

Zaznaczyć jednak należy, iż inaczej wygląda termin przedawnienia, jeżeli zadatek wynika z zawartej przez strony umowy przedwstępnej. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, podobnie, jak powyżej, zadatek nie jest samodzielną umową. Jaka może istnieć niezależnie od umowy przedwstępnej i że jest jedynie postanowieniem tejże umowy. W związku z czym roszczenia z tytułu zastrzeżonego w niej zadatku są roszczeniami z umowy przedwstępnej. Tym samym, roszczenia z tytułu zadatku z takiej umowy przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli zaś sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Może Cię zainteresować również artykuł: Zadatek a zaliczka

Zapisz się na nasz Newsletter!

Kancelaria prawna

Pomoc prawna dla klientów indywidualnych, firm i przedsiębiorców

Porady on-line

Zdalne porady prawne bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura

STREFA WIEDZY

Sam znajdź odpowiedź w naszych bezpłatnych ebookach, artykułach i filmach
upadłość przedsiębiorcy - darmowy poradnik

Z e-booka dowiesz się kto może ogłosić upadłość oraz czym się różni upadłość od likwidacji i restrukturyzacji. Poza tym w e-booku znajdziesz wzór wniosku oraz wszystkie niezbędne informacje dotyczące ogłoszenia upadłości. 

Wpisz maila, abyśmy mogli udostępnić Ci e-booka.