adwokat Eryk Trybuliński
adwokat Eryk Trybuliński

Zmiana zasad wynajmowania lokali komunalnych we Wrocławiu

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – artykuły pisane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

zmiana zasad wynajmowania lokali komunalnych we Wrocławiu

Uwaga! We Wrocławiu zmieniają się zasady wynajmowania lokali mieszkalnych (komunalnych) wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Lokale komunalne cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem. I słusznie. Najem takiego lokalu może być bardziej opłacalny niż najem na wolnym rynku. Dodatkowo, wiele mieszkań komunalnych jest przeznaczonych do wykupu, a najemcy mają pierwszeństwo przy wykupie. Cena wykupu również może być atrakcyjna, najemcom przysługuje bonifikata, czyli upust cenowy, sięgający nawet 90% wartości mieszkania. Jeżeli dodamy do tego, że lokale komunalne położone są często w centrum miasta, to ich popularność nie może dziwić.

Z doświadczenia wiem, że niewiele osób zainteresowanych tymi lokalami, zdaje sobie sprawę w gdzie uregulowane są zasady wynajmowania lokali mieszkalnych należących do Gminy Wrocław. Zasady te ostatnio uległy zmianie. W dniu 30 kwietnia 2020r. odbyła się zdalna sesja Rady Miejskiej Wrocławia, na której radni uchwalili nowe zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Uchwała została przyjęta prawie jednomyślnie, stosunkiem (36 głosów za i 1 głos przeciw). Głównym powodem wprowadzenia nowej uchwały była potrzeba usprawnienia i zwiększenia efektywności racjonalnego gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Nowe zasady mają wyjść naprzeciw najczęściej pojawiającym się w praktyce problemom. Przyjrzymy się więc nowej uchwale.

Komu przysługuje lokal komunalny?

Uchwała z dnia 30 kwietnia 2020r. pozwala ubiegać się o lokal komunalny osobom fizycznym, które są pełnoletnie oraz które są członkami wspólnoty samorządowej Wrocławia. Członkiem wspólnoty samorządowej są osoby, które faktycznie zamieszkują na terenie Gminy Wrocław z zamiarem stałego pobytu, (centralizujące swoje potrzeby życiowe i prowadzące na tym terenie gospodarstwo domowe). Fakt ten może być wykazywany w szczególności zaświadczeniami (np.: zaświadczeniem o zameldowaniu), poświadczeniami lub innymi odpowiednimi dokumentami, w tym zameldowaniem na pobyt stały w granicach administracyjnych Wrocławia lub zatrudnieniem w granicach administracyjnych Wrocławia.

Nie jest członkiem wspólnoty samorządowej osoba osadzona w zakładzie karnym we Wrocławiu oraz osoba tymczasowo aresztowana, przebywająca w areszcie śledczym we Wrocławiu, której centralizacja potrzeb życiowych oraz adres zameldowania lub zamieszkiwania były przed osadzeniem lub tymczasowym aresztowaniem poza Gminą Wrocław.

Osoby te muszą także spełniać określone w uchwale kryteria dochodowe.

Kryterium dochodowe dla zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego

Dla lokalu komunalnego w ramach najmu na czas nieoznaczony średni miesięczny dochód z okresu trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji przypadający na członka gospodarstwa domowego (kwoty podane na rok 2020):

  1. W gospodarstwach jednoosobowych nie może być niższy niż 100 % (1200,00 zł) w ani wyższy niż 150% (1800,00 zł) najniższej emerytury
  2. W gospodarstwach wieloosobowych nie może być niższy niż 70 % (840,00 zł) w ani wyższy niż 100% (1200,00 zł) najniższej emerytury

Dla lokalu przeznaczonego do remontu, średni miesięczny dochód z okresu trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji przypadający na członka gospodarstwa domowego (kwoty podane na rok 2020):

  1. W gospodarstwach jednoosobowych nie może być niższy niż 150 % (1800,00 zł) w ani wyższy niż 350% (4200,00 zł) najniższej emerytury.
  2. W gospodarstwach wieloosobowych nie może być niższy niż 100 % (1200,00 zł) w ani wyższy niż 300% (3600,00 zł) najniższej emerytury.

Co należy zrobić, aby uzyskać lokal komunalny?

Należy pobrać i wypełnić wniosek mieszkaniowy. Trzeba do niego dołączyć dokumenty potwierdzające fakt bycia członkiem wspólnoty samorządowej. Należy także załączyć deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji oraz oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego. Bez tego wniosek nie zostanie rozpoznany. Pomiędzy złożeniem wniosku, a przyznaniem lokalu może upłynąć znaczny czas. Pamiętajcie o obowiązku informowania informuje Gminy o zmianach mających wpływ na ocenę wniosku, zarówno w zakresie punktacji jak i dalszej jego realizacji, w szczególności o zmianie adresu do korespondencji.

Po złożeniu wniosku trzeba już tylko czekać na przydział lokalu. Niestety w praktyce może to trwać bardzo długo, bo nawet kilka lat. Tym szybciej dostaniemy lokal, im więcej punktów dostaniemy za nasz wniosek. Jak stanowi uchwała ilość uzyskanych punktów stanowi o pierwszeństwie w zawieraniu umów najmu.

Wniosek poddawany jest bowiem punktacji, zaś kryteria punktowe określone są w załączniku do uchwały. Punkty dostaje się m.in. za dotychczasowy czas oczekiwania na lokal komunalny, długość zamieszkiwania we Wrocławiu, dotychczasowe warunki mieszkaniowe czy wychowanie się w placówce opiekuńczo-wychowawczej.

Lokale dla niepełnosprawnych

Dotychczasowe zasady nie regulowały tego jakie lokale powinny być przyznawane osobom niepełnosprawnym. Gmina mogła jedynie dokonać zamiany lokalu w przypadku, gdy najemca lub członek gospodarstwa domowego najemcy jest osobą niepełnosprawną i to w stopniu znacznym. Warunkiem było, aby zajmowany lokal nie był dostosowany do potrzeb, wynikających z danego schorzenia. Zamiana lokalu następowała wyłącznie na wniosek o zawarcie umowy najmu na inny lokal równorzędny, w którym utrudnienie nie będzie występować.

Osoby zaś o innym stopniu niepełnosprawności ruchowej niż znaczny lub ze względu na inne względy zdrowotne, potwierdzone orzeczeniem lekarskim, mogły wnioskować o zamianę lokalu na inny równorzędny oraz położony w tym samym budynku, w którym zamieszkuje najemca, lecz na niższej kondygnacji.

Nowe warunki obejmują opieką osoby niepełnosprawne już na etapie przyznawania im lokali. Zgodnie z §4 nowej uchwały lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu zapewniane i wskazywane osobom niepełnosprawnym dostosowuje się pod względem technicznym do ich indywidualnych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności, w szczególności w zakresie:

1) położenia lokalu w budynku;

2) infrastruktury takiej jak windy, podjazdy itp.;

3) wyposażenia lokalu w urządzenia techniczne ułatwiające korzystanie z niego.

Zachowany przy tym uregulowaną wcześniej możliwość zamiany lokalu, dla osób ze znacznym stopniem niepełnosprawności, na lokal w którym nie występują utrudnienia w korzystaniu z niego.

Uregulowanie zasad podnajmu lokali komunalnych

W umowach najmu lokali komunalnych zawieranych z Gminą zwykle znajduje się zastrzeżenie, iż podnajęcie lub użyczenie osobom trzecim lokalu jest zabronione i stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy. Związane jest to z celem jaki przyświeca mieszkaniowym zadaniom Gminy, czyli zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najbardziej potrzebującym mieszkańcom. Osiąganie korzyści w postaci podnajmowania lokalu innym osobom nie mieści się w zakresie tego celu, więc Gmina podejmowała stanowcze kroki aby ukrócić tego typu praktyki. Nowa regulacja porządkuje tę kwestię, ponieważ pisze różne scenariusze.

Obecnie w uzasadnionych przypadkach Gmina może wyrazić zgodę na podnajem całego lokalu lub części lokalu przez najemcę, bądź na oddanie przez niego lokalu w bezpłatne używanie osobom trzecim. Nie dotyczy to jednak lokali socjalnych. Powody, ze względu na które Gmina może wyrazić zgodę na podnajem zostały wyszczególnione jedynie przykładowo i są to przypadki gdy najemca czasowo opuszcza lokal w szczególności z powodu podjęcia pracy poza miejscem zamieszkania; podjęcia nauki poza miejscem zamieszkania oraz rozpoczęcia leczenia. Pamiętajcie, że chodzi o zasadę gdy najemca czasowo, a nie na stałe opuszcza lokal. Wyjazd za granicę w celu podjęcia pracy na stałe, będzie dalej skutkować wypowiedzeniem umowy najmu, jeżeli stan taki trwa ponad dwanaście miesięcy.

Zmiany w zakresie zamiany lokali komunalnych oraz przyłączania lub wyodrębniania lokali

Zasób wrocławskich lokali komunalnych często składa się z mieszkań w starych poniemieckich kamienicach. Zdarza się, że jeden lokal mieszkalny jest na tyle duży, że Gmina włączyła go do zasobu jako dwa lokale mieszkalne, gdzie część wspólną stanowi korytarz lub hol, a czasem i toaleta. Teraz możliwe jest połączenie takiego lokal w jeden. Najemca lokalu wspólnego w przypadkach uzasadnionych względami społeczno-gospodarczymi i zasadami racjonalnej gospodarki, może wystąpić z wnioskiem o: przyłączenie zwolnionej przez innego najemcę części lokalu, jeżeli w wyniku przyłączenia powierzchnia użytkowa lokalu przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie przekracza 50 m2 dla jednej osoby i 25 m2 dla każdej kolejnej osoby. Może także wystąpić z wnioskiem o trwałe wydzielenie wynajmowanych przez siebie części jeżeli będzie ono skutkowało powstaniem lokalu samodzielnego w rozumieniu ustawy  o własności lokali.

W uzasadnionych przypadkach Gmina może wyrazić zgodę na przyłączenie, rozbudowę bądź przebudowę dotychczas zajmowanego samodzielnego lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy: przylega do niego w poziomie wolny lokal, którego nie można przeznaczyć na samodzielny lokal mieszkalny oraz istnieją warunki techniczne do wykonania koniecznych prac, a w dotychczas zajmowanym lokalu mieszkalnym występuje przegęszczenie.

Zgoda Gminy

W kompleksowy sposób uregulowano także procedurę zamiany mieszkań i jasno określono kiedy Gmina może wyrazić zgodę na zamianę lokali. Są to następujące sytuacje:

1) oba lokale należą do mieszkaniowego zasobu i ich kartoteki finansowe nie są obciążone zaległościami z tytułu opłat;

2) zamiana dokonywana jest w sytuacji, gdy kartoteka finansowa lokalu pozostającego w mieszkaniowym zasobie obciążona jest zaległościami z tytułu opłat, a najemca deklarujący spłatę zadłużenia zawiera umowę o przejęciu długu, określającą zasady spłaty długu z jednoczesnym zastrzeżeniem, iż spłata długu jest jednorazowa i nie podlega rozłożeniu na raty ani umorzeniu;

3) zamiana dokonywana jest, gdy jeden z lokali objętych najmem nie należy do mieszkaniowego zasobu (np. lokal spółdzielczy, lokal znajdujący się w innej miejscowości);

4) zamiana dokonywana jest na dwa lokale z powodów rodzinnych lub społecznych pod warunkiem, że wskutek zamiany rozdziela się faktycznie funkcjonujące w dotychczas zajmowanym lokalu odrębne gospodarstwa domowe.

Z kolei odmowa udzielenia zgody na zamianę lokali następuje w przypadku, gdy zamiana jest sprzeczna z zasadami określonymi powżej oraz jeżeli:

1) zamiana spowoduje istotne pogorszenie warunków mieszkaniowych lub zdrowotnych, w tym osób zamieszkujących w lokalach wspólnych oraz gdy zamiana spowoduje przegęszczenie;

2) realizacja zamiany naruszałaby zasady racjonalnego gospodarowania mieszkaniowym zasobem;

3) kartoteka finansowa każdego z lokali objętych wnioskami o zamianę obciążona jest zaległościami.

Zapisz się na nasz Newsletter!

Kancelaria prawna

Pomoc prawna dla klientów indywidualnych, firm i przedsiębiorców

Porady on-line

Zdalne porady prawne bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura

STREFA WIEDZY

Sam znajdź odpowiedź w naszych bezpłatnych ebookach, artykułach i filmach