Współwłasność nieruchomości to forma posiadania, w której kilka osób jednocześnie posiada prawo własności do danej rzeczy. Charakteryzuje się jednym przedmiotem współwłasności, przykładowo taką jak dom czy mieszkanie. Przynajmniej dwie osoby muszą posiadać prawo do współwłasności, a każdy współwłaściciel ma równorzędne prawo do całej rzeczy, bez możliwości wyodrębnienia konkretnych części. W praktyce, współwłasność często staje się źródłem sporów, co motywuje wielu właścicieli do szukania odpowiednich porad i rozwiązań. W artykule znajdziesz odpowiedź na to:
- Czym jest współwłasność?
- Jakie są rodzaje współwłasności?
- Jakie uprawnienia ma współwłaściciel?
- Czy w razie sporu można żądać rozstrzygnięcia przez sąd, szczególnie jeśli chodzi o podział rzeczy wspólnej?
Zapraszam do lektury!
Czym jest współwłasność i na czym polega?
Współwłasność jest szczególną postacią prawa własności. Polega na tym, że prawo do jednej rzeczy posiada kilka osób – minimum dwie. Zazwyczaj charakteryzuje ją:
- Jeden przedmiot współwłasności, co oznacza, że dotyczy jednej konkretnej rzeczy, np. nieruchomości budynkowej.
- Co najmniej dwie osoby – aby można było mówić o współwłasności, własność tej samej rzeczy musi mieć więcej niż jedna osoba.
- Niepodzielność – każdy współwłaściciel ma równorzędne prawo do całej rzeczy, która jest przedmiotem współwłasności, bez możliwości wyodrębnienia konkretnych części.
W praktyce, współwłasność często prowadzi do sporów między współwłaścicielami, co sprawia, że wielu z nich dąży do zniesienia tego stanu prawnego.
Rodzaje współwłasności
Współwłasność łączna
Współwłasność łączna występuje jedynie w określonych sytuacjach przewidzianych w przepisach prawnych. Wynika ona ze stosunku podstawowego, czyli:
- spółki cywilnej,
- wspólności majątkowej małżeńskiej,
Charakteryzuje się ona brakiem indywidualnych udziałów poszczególnych właścicieli i trwa tak długo, jak istnieje wspomniany stosunek podstawowy. Jeśli ten stosunek zostanie zakończony, np. przez rozwiązanie spółki, rozwód lub separację, współwłasność łączna również przestaje istnieć, ustępując miejsca współwłasności ułamkowej. Ponieważ ma ona charakter bezudziałowy, współwłaściciel nie może dysponować swoim prawem dopóki trwa współwłasność.
Współwłasność w częściach ułamkowych
Współwłasność w częściach ułamkowych występuje samodzielnie, co oznacza brak stosunku podstawowego, jak w przypadku współwłasności łącznej. Współwłaściciele posiadają nieruchomość w określonych częściach (ułamkach), zwanych udziałami. Z założenia owe udziały są równe, choć nie jest to regułą. To jedynie domniemanie, które można obalić za pomocą odpowiednich dowodów. Współwłasność ułamkowa występuje w przypadku:
- zakończenia stosunku podstawowego współwłasności łącznej (np. poprzez rozwiązanie spółki cywilnej lub rozwód/separację),
- dziedziczenia,
- wspólnego nabycia rzeczy np. poprzez zasiedzenie,
- połączenia lub pomieszania rzeczy.
- zawarcia umowy w ramach której jedyny właściciel rzeczy przenosi na nabywcę udział we współwłasności.
Ważne jest zrozumienie, że każdy współwłaściciel posiada udział w prawie, a nie bezpośrednio w rzeczy, co oznacza, że ich własność obejmuje określony ułamek całej rzeczy, a nie konkretną fizyczną część. Warto mieć też na uwadze, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Przykład: Kacper wraz z trójką swojego rodzeństwa odziedziczył rodzinny dom, który ma 100m2. Każdy z nich posiadał równy udział 1/4 w owej nieruchomości. Jego udział w całej tej własności nieruchomości wynosi 1/4 udziału, a nie 25m2 domu! Bowiem Kacper jako współwłaściciel ma prawo do całej rzeczy, ale w określonym ułamkiem udziale.
Współwłaściciel – jakie ma uprawnienia?
Najważniejszym uprawnieniem współwłaściciela jest sprawowanie zarządu nad rzeczą. Współwłaściciele mają także prawo do wspólnego korzystania z nieruchomości, zgodnie z zasadami współżycia społecznego i prawa do wspólnego władania rzeczą. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Współwłaściciel nieruchomości ma m.in. możliwość sprzedaży swoich udziałów. Nie musi on informować pozostałych i może przekazać lub podarować swoją ułamkową współwłasność według własnej woli. Ważne jest też to, że współwłaściciel może zawierać umowy związane z własnym udziałem (o ile nie wpływa to na udziały pozostałych współwłaścicieli lub całą nieruchomość). W przypadku wpływu na innych, wymagane jest uzyskanie zgody większości współwłaścicieli. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, podobnie dzielone są koszty i obciążenia związane z tym majątkiem.
Zarząd rzeczą wspólną
Wspomniane zarządzanie może polegać na tzw. czynnościach zwykłego zarządu oraz czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Do czynności zarządu zwykłego zaliczyć można m.in. zawarcie umowy najmu, pobieranie czynszu czy przeprowadzanie prac porządkowych. Zazwyczaj są podejmowane przez współwłaściciela na podstawie zgody większości. Natomiast decyzje wykraczające poza zakres zwykłego zarządu, takie jak zmiana przeznaczenia nieruchomości czy jej obciążenie kredytem hipotecznym, wymagają zgody pozostałych współwłaścicieli.
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Co jednak w sytuacji, gdy takiej zgody nie można uzyskać? Wówczas współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ten ostatni orzekając, musi mieć na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Co ważne, gdy większość współwłaścicieli decyduje się na dokonanie czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd.
Wierz mi, że jeśli jesteś współwłaścicielem – grunt to dobra znajomość zasad sprawowania zarządu rzeczą wspólną… A co z remontami, gdy współwłasnością objęty jest dom? Przyznasz, że remont to też jakiś rodzaj zarządzania, prawda? 🙂 Czytaj dalej!
Współwłasność domu a remonty
Spór między współwłaścicielami odnośnie przeprowadzenia remontu w domu na pewno nie jest najprzyjemniejszy. Wszystko zależy od skali planowego remontu, zakresu prac i zgody innych współwłaścicieli. Jak poradzić sobie z taką sytuacją?
Przede wszystkim, istotne jest określenie zakresu planowanych prac. Bowiem, czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Kodeks cywilny nie precyzuje jednoznacznie różnic między zwykłym zarządem a czynnościami przekraczającymi ten zakres. Jednak do prac, które przekraczają zwykły zarząd, można zaliczyć zmianę przeznaczenia pomieszczenia, rozbiórkę części budynku, wymianę dachu, wznoszenie stałego obiektu budowlanego, nadbudowę kondygnacji, czy modernizację budynku. Dlatego w przypadku znacznych ingerencji w wspólną nieruchomość, konieczne jest uzyskanie zgody każdego ze współwłaścicieli. Drobniejsze prace remontowe, których celem jest utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, mogą wymagać jedynie zgody większości współwłaścicieli.
Często pojawiają się trudności z uzyskaniem zgody wszystkich współwłaścicieli, szczególnie gdy nie wszyscy chcą ponieść koszty remontu. Wówczas istotne jest rozważenie, czy planowane prace mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu. W sytuacji wątpliwości zaleca się skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, który pomoże ocenić, czy konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli czy jedynie większości, oraz jakie kroki można podjąć w dalszym postępowaniu.
Zniesienie współwłasności – co stanowi Kodeks cywilny?
Zniesienie współwłasności to proces mający na celu zakończenie tego stosunku prawnego między właścicielami. To przekształcenie praw współwłaścicieli w indywidualne własności.
- W kontekście współwłasności łącznej, procedura jest bardziej klarowna. Zniesienie tej formy współwłasności następuje w przypadku rozwodu lub separacji małżonków lub gdy spółka ulega rozwiązaniu. Wówczas współwłasność łączna ulega zniesieniu i przekształca się jednocześnie we współwłasność ułamkową, co otwiera drogę do ewentualnego podziału rzeczy wspólnej.
- W przypadku współwłasności łącznej można dokonać umownego zniesienia współwłasności lub zwrócić się do sądu, który przeprowadzi sądowe zniesienie współwłasności.
W jaki sposób można znieść współwłasność?
Wszystkie sposoby na zniesienie współwłasności są uregulowane w Kodeksie cywilnym. Dzięki czemu cały proces przebiega na podstawie jasnych zasad. Podział współwłasności może być dokonany poprzez:
- Podział fizyczny: Nieruchomość jest dzielona fizycznie. Ten podział musi być zgodny z prawem i sensowny. Tak, aby uniknąć dezintegracji fizycznej i ekonomicznej. Przykładowo, podział zbyt małej działki między czterech współwłaścicieli może prowadzić do niefunkcjonalności i obniżenia wartości nieruchomości. Zgodnie bowiem z Kodeksem cywilnym każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z:
- przepisami ustawy lub
- ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy
- albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
- Przyznanie rzeczy wspólnej na wyłączną własność: W tym przypadku zniesienie współwłasności następuje w ten sposób, że jeden ze współwłaścicieli otrzymuje całą nieruchomość na wyłączną własność, ale zobowiązany jest do spłaty pozostałych współwłaścicieli. W przypadku umowy lub ugody sądowej, współwłaściciele sami mogą ustalić warunki spłat, natomiast w przypadku postępowania sądowego decyzję podejmuje sąd.
- Podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej): Nieruchomość jest wystawiana na sprzedaż, a zysk dzielony jest proporcjonalnie do udziałów.
Te metody mogą być również łączone, na przykład poprzez sprzedaż połowy nieruchomości, a druga połowa przekazywana jednemu z współwłaścicieli, który spłaca pozostałych.
Co ważne, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jest jednak możliwe wyłączenie tego uprawnienia – poprzez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat.
Pamiętaj też, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej i gospodarstwa rolnego rządzi się swoimi prawami – pisałem o tym TUTAJ.
Podsumowanie – współwłasność
Współwłasność nieruchomości może być źródłem wielu konfliktów, a współwłaściciele muszą naprawdę dobrze zarządzać swoją wspólną rzeczą. Warto wiedzieć, że procedury zniesienia współwłasności oferują rozwiązania, które eliminują potencjalne spory. Zarządzanie nieruchomością wymaga kompromisów, a w razie poważniejszych sporów warto skonsultować się z prawnikiem, który może pomóc rozwiązać problem.
FAQ – współwłasność
Co robić kiedy współwłaściciel nie dba o nieruchomość?
Na początku warto spróbować porozmawiać ze współwłaścicielem i np. w umowie określić prawa i obowiązki współwłaścicieli, które dotyczą dbania o nieruchomość. Jeśli rozmowa nie przebiegnie pomyślnie i żadne próby ugodowe nie przynoszą skutku. Warto skierować sprawę do sądu.
Czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności?
Jeżeli do sądu wpłynie wniosek o zniesienie współwłasności od jednego ze współwłaścicieli, pozostali nie mogą się temu sprzeciwić. Wówczas sąd wydaje postanowienie w tej sprawie i może dokonać podziału współwłasności.
Przebywanie obcej osoby w domu wbrew woli współwłaściciela – co robić?
Wynajęcie lokalu obcej osobie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Wobec takiej czynności wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę. Jeśli umowa najmu zostanie podpisana bez zgody wszystkich udziałowców, jeden ze współwłaścicieli może żądać przed sądem stwierdzenia nieważności umowy najmu.
