Upadłość konsumencka a mieszkanie – czy wyląduję na bruku?

Pamiętam, jak siedział u mnie w kancelarii pan Marek. Dobrze ubrany, inżynier, całe życie pracował ciężko. Kiedy usiadł w fotelu, ręce drżały mu tak bardzo, że rozlał kawę na spodek. Nie bał się sądu. Nie bał się nawet tego, że ktoś nazwie go „bankrutem”. Spojrzał mi w oczy i zapytał cicho: „Mecenasie, ja mam dwójkę dzieci w wieku szkolnym. Czy jak ogłoszę upadłość, to syndyk przyjdzie jutro i wyrzuci nas na ulicę?”

To jest ten moment, w którym prawo styka się z najgłębszym ludzkim lękiem – lękiem o bezpieczeństwo rodziny. Jeśli czytasz ten tekst, pewnie zadajesz sobie to samo pytanie. Internet jest pełen sprzecznych informacji. Jedni straszą, inni obiecują cuda. Ja powiem Ci, jak jest naprawdę – bez lukrowania, ale też bez zbędnego straszenia.

Czy na pewno stracę mieszkanie? Brutalna prawda na start

Muszę być z Tobą szczery, bo na tym buduję zaufanie moich Klientów. Tak, w większości przypadków ogłoszenie upadłości konsumenckiej oznacza utratę prawa własności do nieruchomości. Jeśli posiadasz mieszkanie, dom lub działkę, składniki te wchodzą w skład tak zwanej masy upadłości. Celem postępowania jest sprzedaż majątku dłużnika, aby spłacić wierzycieli w jak największym stopniu.

Dla wielu osób to brzmi jak wyrok. Ale spójrz na to z innej strony. Skoro rozważasz upadłość, to znaczy, że jesteś niewypłacalny. Komornik prawdopodobnie już puka do drzwi, albo za chwilę zacznie. Różnica jest taka, że komornik zlicytuje mieszkanie, zabierze pieniądze, a jeśli długu zostanie jeszcze trochę (np. odsetki są gigantyczne) – zostaniesz bez dachu nad głową i… nadal z długami.

Co to jest masa upadłości i dlaczego syndyk „kładzie rękę” na Twoim domu?

W momencie, gdy sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości, cały Twój majątek staje się „masą upadłości”. Od tego dnia zarząd nad nim przejmuje syndyk. Nie możesz już sprzedać mieszkania, wynająć go bez zgody syndyka, ani darować dzieciom (o tym za chwilę, bo to szalenie ważne).

Syndyk ma jedno zadanie: spieniężyć to, co masz, i podzielić pieniądze między wierzycieli. Mieszkanie jest zazwyczaj najcenniejszym składnikiem majątku. Dlatego syndyk nie może go „zostawić” dłużnikowi, bo działałby na szkodę wierzycieli.

Pieniądze na czynsz – Twoja tarcza ochronna przed bezdomnością

Tutaj dochodzimy do sedna i dobrej wiadomości, o której komornicy milczą. Ustawodawca przewidział, że upadły nie może zostać bez dachu nad głową. To fundamentalna różnica między egzekucją komorniczą a upadłością.

Zgodnie z Prawem upadłościowym, jeżeli w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, w którym mieszkasz, z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się dla Ciebie kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Co to oznacza w praktyce?

• Syndyk sprzedaje Twoje mieszkanie za 500 000 zł.
• Z tej kwoty nie wszystko idzie do banku.
• Sędzia decyduje (na Twój wniosek!), że potrzebujesz np. 2500 zł miesięcznie na wynajem przez 24 miesiące.
• Dostajesz do ręki 60 000 zł na start w nowe życie (wynajem).

To jest właśnie ta „poduszka bezpieczeństwa”. Komornik w egzekucji sądowej zazwyczaj nie daje Ci ani grosza z licytacji (chyba że coś zostanie po spłacie wszystkich długów, co jest rzadkością).

Ile pieniędzy na wynajem dostaniesz? To zależy od Twojego prawnika

Diabeł tkwi w szczegółach. Przepis mówi o „przeciętnym czynszu”. Ale co to znaczy? Czy to czynsz za klitkę w piwnicy, czy za apartament w centrum Wrocławia? Sąd bierze pod uwagę:

• Potrzeby mieszkaniowe Twoje i Twojej rodziny (liczba osób).
• Ceny rynkowe w Twojej okolicy.
• Twoje możliwości zarobkowe.

W mojej kancelarii traktujemy ten punkt wniosku priorytetowo. Nie piszemy „proszę o pieniądze”. Przygotowujemy analizę rynku najmu, pokazujemy ogłoszenia, argumentujemy, dlaczego rodzina z trójką dzieci potrzebuje 60 metrów, a nie 20. Często od jakości tego uzasadnienia zależy, czy Klient dostanie 30 tysięcy, czy 60 tysięcy złotych na start. To są realne pieniądze, o które warto walczyć.

Mam kredyt hipoteczny – czy bank zabierze mieszkanie przed syndykiem?

Większość moich Klientów w upadłości ma mieszkania obciążone hipoteką (często we frankach). Sytuacja wygląda tu specyficznie.

Gdy ogłaszasz upadłość, Twój kredyt po upadłości konsumenckiej staje się natychmiast wymagalny. To znaczy, że bank chce spłaty całości „na już”. Oczywiście nie masz tych pieniędzy, dlatego wchodzi syndyk.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką w upadłości jest korzystniejsza niż egzekucja komornicza z jednego ważnego powodu: umorzenie reszty długu. Jeśli wartość mieszkania spadła (a kredyt był brany na górce) i sprzedaż nie pokryje całego kredytu, w normalnym życiu zostałbyś bez domu i z „ogonem” kredytowym na kolejne 20 lat. W upadłości konsumenckiej – po sprzedaży mieszkania i wykonaniu planu spłaty – reszta kredytu hipotecznego zostaje umorzona. To jedyny sposób na „wyzerowanie” hipoteki, której nie jesteś w stanie spłacić.

Warto też pamiętać, że proces ten nie jest natychmiastowy. Często pytacie, ile trwa upadłość konsumencka. Sprzedaż nieruchomości przez syndyka może potrwać rok, a czasem nawet dwa lata. Przez ten czas zazwyczaj nadal mieszkasz u siebie (nie płacąc już rat kredytu do banku, choć powinieneś wnosić opłaty eksploatacyjne do spółdzielni).

Co z małżonkiem i dziećmi? Upadłość a współwłasność

To skomplikowany temat, który często budzi najwięcej emocji. Jeśli mieszkanie jest wspólną własnością małżeńską, a tylko jedno z Was ogłasza upadłość, sprawa się komplikuje.

Z chwilą ogłoszenia upadłości jednego z małżonków, powstaje między nimi rozdzielność majątkowa, a majątek wspólny wchodzi do masy upadłości. Tak – całe mieszkanie wchodzi do masy, nawet jeśli żona/mąż nie ma długów. Małżonek upadłego może dochodzić swoich praw w postępowaniu upadłościowym, ale zazwyczaj kończy się to sprzedażą nieruchomości i podziałem środków (po spłaceniu hipotek, które zazwyczaj obciążają całość).

Więcej o tej specyficznej sytuacji pisałem w artykule: upadłość konsumencka skutki dla małżonka. Jeśli jesteście w takiej sytuacji, absolutnie nie składajcie wniosku bez konsultacji prawnej, bo możecie niechcący wciągnąć w kłopoty partnera, który mógłby ocalić część majątku.

Kiedy muszę się wyprowadzić? Czy to dzieje się z dnia na dzień?

Wielu dłużników żyje w paraliżującym strachu, że dzień po ogłoszeniu upadłości w drzwiach stanie syndyk z firmą ochroniarską. Uspokajam – to tak nie działa.

Procedura wygląda zazwyczaj tak:

1. Ogłoszenie upadłości przez sąd.
2. Syndyk przejmuje majątek, robi spis inwentarza i wycenę.
3. Syndyk ogłasza sprzedaż mieszkania (przetargi, ogłoszenia). To trwa miesiącami.
4. Znalezienie kupca.
5. Finalizacja transakcji.

Dopiero po sprzedaży nieruchomości nowy właściciel będzie oczekiwał jej wydania. Syndyk uzgodni z Tobą termin opuszczenia lokalu. Zazwyczaj jest to czas, w którym otrzymujesz już środki na wynajem (te, o których pisałem wyżej). Nie lądujesz na bruku z dnia na dzień.

Warto jednak wiedzieć, czy syndyk może wejść do domu w trakcie postępowania. Tak, ma prawo wizytować nieruchomość, pokazywać ją potencjalnym kupcom. Musisz z nim współpracować. Utrudnianie sprzedaży to najprostsza droga do umorzenia postępowania – a wtedy zostajesz z długami i bez ochrony.

Rachunek zysków i strat: Czy warto oddać mieszkanie za wolność?

Decyzja o upadłości przy posiadaniu nieruchomości jest jedną z najtrudniejszych w życiu. Musisz położyć na szali dwie wartości: sentyment i przywiązanie do miejsca kontra spokój psychiczny i finansowa wolność.

Z mojego doświadczenia wynika, że trzymanie się „murów” za wszelką cenę, gdy długi rosną lawinowo, jest strategią prowadzącą do nerwicy i ruiny. Mieszkanie, które jest zadłużone ponad swoją wartość, ekonomicznie nie jest Twoje – jest banku. Ty jesteś tylko jego stróżem, który płaci (albo nie) czynsz w postaci raty.

Upadłość to bolesny zabieg chirurgiczny. Tracisz pacjenta (mieszkanie), ale ratujesz życie (swoją przyszłość finansową). Pamiętaj też, że po zakończeniu procesu i umorzeniu długów, możesz zacząć od nowa. Czyste konto to m.in. czyszczenie BIK po upadłości konsumenckiej, co za kilka lat może otworzyć Ci drogę do nowego kredytu.

Jeśli prowadzisz firmę, sytuacja może wyglądać nieco inaczej – warto sprawdzić, jak wygląda upadłość przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą, gdzie czasem w grę wchodzą procedury restrukturyzacyjne (układowe), pozwalające zachować majątek w zamian za spłatę.

Nie podejmuj tej decyzji samotnie. Analiza Twojej sytuacji majątkowej, sprawdzenie ksiąg wieczystych i realna ocena szans na uzyskanie wysokiej kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych – to zadania dla profesjonalisty. Zbyt wiele widziałem wniosków napisanych „na kolanie”, przez które ludzie tracili szansę na godny nowy start.

Pamiętaj też, że upadłość ma swoje cienie. Zanim się zdecydujesz, przeczytaj uczciwie o tym, jakie są słabe strony upadłości konsumenckiej. Wolę, żebyś był świadomy teraz, niż rozczarowany później.

Jeśli stoisz przed wizją utraty mieszkania i nie wiesz, jak zabezpieczyć dach nad głową dla swojej rodziny w procesie upadłości – nie ryzykuj. Skontaktuj się ze mną. Przeanalizujemy Twoją sytuację i sprawdzimy, o jaką kwotę na koszty mieszkaniowe możemy realnie walczyć.