Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna należy do katalogu umów cywilnoprawnych, której przedmiotem jest zobowiązanie się jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości umowy wykonującej umowę przedwstępną. Jest to tzw. umowa przyrzeczona. Prawo własności nieruchomości zostanie przeniesione ze sprzedającego na nabywcę dopiero z zawarciem drugiej z umów.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 389), wykonaniem zobowiązania z umowy przedwstępnej będzie zawarcie określonej w jej treści umowy. W celu spełnienia tego świadczenia, dłużnik powinien:
- oświadczyć wierzycielowi wolę zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc złożyć w tym przedmiocie stosowne oświadczenie woli,
- dokonać wszelkich innych czynności niezbędnych dla dojścia tej umowy do skutku, poprzez np. wydanie rzeczy czy też uzyskanie wymaganego zezwolenia administracyjnego.
Można także zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, która ma dopiero powstać w przyszłości. Przykładowo w przypadku, gdy transakcja dotyczy gruntu, który ma dopiero powstać w wyniku wydzielenia określonej działki z większej nieruchomości, zakupu mieszkania które ma zostać wybudowane. Możliwe jest także zawarcie umowy, w której umawiający zobowiązują się do zawarcia umowy zamiany oraz darowizny nieruchomości. Co ważne, umowa przedwstępna kupna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości i wymaga zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Niemniej, może stanowić tytuł czasowego przekazania nieruchomości nabywcy.
Dysponując omawianą umową możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny (umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt), a także ubezpieczenie mieszkania. M.in. z tych względów strony decydują się podpisać umowę przedwstępną kupna mieszkania lub domu.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Należy wprowadzić do jej treści wszystkie istotne postanowienia, jakie ma zawierać umowa przyrzeczona zakupu nieruchomości. Umowa ta ma bowiem chronić interesy obu stron. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z ustalonym orzecznictwem, istotne postanowienia umowy stanowią minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej.
Składają się na nie takie elementy, jak:
- określenie podmiotów zamierzonego stosunku zobowiązaniowego,
- wskazanie treści świadczenia lub świadczeń stron,
- ewentualnie inne elementy nakazane stronom normami bezwzględnie wiążącymi w zakresie określonych typów umów.
Jako istotne postanowienia umowy przyrzeczonej poczytuje się co najmniej tzw. essentialia negotii. Są to postanowienia przedmiotowo istotne dla proponowanej umowy, bez których umowa przedwstępna jest nieważna, czyli:
- przedmiot umowy,
- cena.
Reasumując, najczęściej umowa przedwstępna zawiera:
- datę i miejsce zawarcia umowy,
- wskazanie stron umowy (kupujący i sprzedający).
- oświadczenia stron,
- określenie przedmiotu umowy sprzedaży, a więc precyzyjne wskazanie mającej być przedmiotem sprzedaży,
- podanie ceny sprzedaży mieszkania lub podstawy do jej ustalenia w przyszłości,
- własnoręczne podpisy obu stron.
Każda umowa przedwstępna powinna wskazywać także termin, w ciągu którego strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, choć nie warunkuje to jej ważności. Umowę przedwstępną można dodatkowo wyposażyć w postanowienia odnośnie wpłacanej przez nabywcę zaliczki lub zadatku na poczet ceny sprzedaży.
Pośrednicy i deweloperzy często stosują wzór umowy przedwstępnej sprzedaży. Decydując się na zakup, warto sprawdzić co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży.
Umowa przedwstępna – jaki jest zakres uprawnień strony umowy przedwstępnej?
W przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od dokonania tej czynności prawnej, druga strona dysponuje wskazanym przez prawo, katalogiem uprawnień.
W takim przypadku, nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przysługuje prawo żądania naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Niemniej roszczenie o naprawienie szkody z tytułu niezawarcia finalnej umowy sprzedaży, ograniczone jest jedynie do wysokości uszczerbku, jaki poniosła strona przez to, że miała nadzieję na jej nawiązanie. Oznacza to, że może ona domagać się wyłącznie zwrotu kosztów i wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz niezbędnych wydatków związanych z zawarciem umowy przyrzeczonej. Chyba, że strony w treści umowy określiły te konsekwencje inaczej.
Sąd Najwyższy, wskazuje, iż odszkodowanie dochodzone przez uprawnionego w przypadku umowy przedwstępnej sprowadza się przede wszystkim do zwrotu wydatków i nakładów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Poza tym obejmuje ono również naprawienie innych szkód, a w szczególności także utraconych korzyści. Dodać jednak trzeba, iż zgodnie z innym stanowiskiem tego Sądu, żądania odszkodowawcze uprawnionego ograniczają się jedynie do pokrycia ujemnego interesu umowy. Czyli tego, co miałby on, gdyby nie zawarł umowy przedwstępnej.
W przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona do zgłoszenia żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, może dochodzić tego w drodze procesu sądowego. W takim wypadku umowa ulega wykonaniu w drodze wyroku, który właściciela mieszkania zobowiązuje do jego przeniesienia.
Możliwość wyboru jednego z tych roszczeń jest prawem wierzyciela, a więc osoby uprawnionej z umowy przedwstępnej.
Jaka forma umowy przedwstępnej jest najbardziej korzystna?
To w jakiej formie zostanie zawarta umowa przedwstępna bezpośrednio wpływa na zakres uprawnień strony poszkodowanej. Umowa przedwstępna kupna mieszkania może zostać zawarta w każdej formie. W praktyce umowa przedwstępna przybiera formę aktu notarialnego albo formę pisemną.
Jeśli zawarcie umowy przedwstępnej nastąpiło w formie aktu notarialnego:
- strona uprawniona do zawarcia umowy przedwstępnej, może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości,
- roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej nieruchomości w formie aktu notarialnego mogą zostać wpisane do księgi wieczystej (dział III). Podstawę takiego wpisu stanowi akt notarialny. Ponieważ zapisy księgi wieczystej są publicznie dostępne, inni potencjalni kupcy mogą się łatwo zorientować, jaki jest stan prawny nieruchomości oraz o tym, że taka właśnie umowa została zawarta.
W przypadku, gdy zawarcie umowy przedwstępnej następuje w zwykłej formie pisemnej:
- strona, która zawarła umowę może jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej kupna,
- skutek umowy przedwstępnej będzie słabszy, ponieważ zamiast zawarcia umowy sprzedaży, strona może dochodzić przed sądem jedynie odpowiedniego odszkodowania.
Umowa przedwstępna – jaki jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej?
Co do zasady, termin zawarcia umowy sprzedaży, jako przyrzeczonej, powinien zostać wskazany w umowie przedwstępnej. Jednakże w wypadku, gdy żadna ze stron nie wskazała takiej daty, nie skutkuje to jej nieważnością.
Co w takim wypadku?
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta bez wyznaczenia terminu jej zawarcia, wówczas strona uprawniona do żądania jej nawiązania, może wskazać czas, w ciągu którego ma być zawarta. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy na równi i każda z nich wyznaczyła inny termin, decyduje pierwszeństwo złożenia oświadczenia w tym przedmiocie – strony wiąże termin wyznaczony wcześnej. Umowę finalną zawiera się wtedy w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym oświadczenie woli zostaje złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, iż mógł on się zapoznać z jego treścią. Dlatego zasadne jest, aby w treści umowy przedwstępnej wskazać, w jakiej formie oświadczenie o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej będzie złożone drugiej stronie.
Wyznaczony w umowie termin powinien być odpowiedni do skutecznego dokonania tej czynności. Musi on zatem uwzględniać czas niezbędny do dokonania czynności, które w danym przypadku powinny poprzedzać nawiązanie umowy przyrzeczonej.
Termin, w którym strony zobowiązane się do zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi zostać określony jako konkretna data. Tę rolę bowiem może spełniać sformułowanie o charakterze ogólnym, na przykład “po wakacjach”. Oczywiście raczej należy unikać tego rodzaju wskazań, gdyż rodzą one często spory interpretacyjne.
Pamiętać trzeba, że w razie, gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczyły terminu do nawiązania umowy przyrzeczonej, możliwość taka wygaśnie. Termin ten ma więc charakter zawity, zaś jego naruszenie powoduje utratę przysługującego uprawnienia prawnego.
Umowa przedwstępna – jaki jest termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej?
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miało dojść do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej.
Trzeba podkreślić, że pomiędzy stronami umowy przedwstępnej może dojść do sporu sądowego, na tle wykonywania jej postanowień. Jeżeli sąd po rozpoznaniu sprawy oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas wynikające z niej roszczenia ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia w którym takie orzeczenie stało się prawomocne.
Ile kosztuje umowa przedwstępna, której przedmiotem jest nieruchomość?
O kosztach umowy, której przedmiotem jest nieruchomość, możemy mówić tylko i wyłącznie wówczas, gdy dochodzi do umowy w formie aktu notarialnego, więc w obecności notariusza. Umowę taką należy wówczas odpowiednio opłacić. Jest to tzw. taksa notarialna, uzależniona od wartości nieruchomości. Umowa zawarta w formie pisemnej nie generuje takich kosztów.
Jeśli zawierana będzie tylko umowa przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym, to koszt jej zawarcia będzie wynosił około 100 zł brutto. Inaczej jest w przypadku umowy zawieranej w formie aktu notarialnego, gdy strony opłacają taksę notarialną. Przykładowo, przy zakupie, którego przedmiotem jest mieszkanie o wartości od 60000 zł do 100000 zł , notariusz naliczy koszt w maksymalnej wysokości 50% od sumy: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Na marginesie należy wskazać, że do sprzedaży dojdzie tylko gdy umowa przyrzeczona jest sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży, która dotyczy nieruchomości nie może zostać zawarta w dowolnej formie.
