Choć dożywocie może kojarzyć Ci się z więzieniem, niech Cię nie zmyli powszechnie używana nazwa. 🙂 Rzeczywiście, karą za niektóre przestępstwa może być dożywotnie pozbawienie wolności, ale dziś nie o tym. Być może nie wiesz, ale w prawniczym żargonie, jeśli mówimy o “dożywociu” mamy na myśli UMOWĘ dożywocia, czyli stosunek zobowiązaniowy. Na czym dokładnie polega? Dowiesz się właśnie z tego artykułu.
Miłej lektury!
Czym jest umowa dożywocia?
Zacznijmy od życiowego przykładu – bo przecież te najbardziej zapadają w pamięć.
Grażyna i Zdzisław są małżeństwem i mają spory dom. W nieruchomości spokojnie mogą mieszkać dwie rodziny. Ponieważ jeden z ich synów właśnie założył swoją rodzinę, a dom na “stare lata” będzie im trudno utrzymać, zdecydowali, że chcą nieruchomość przekazać swojemu dziecku. Jednocześnie jednak chcą mieć zapewniony byt do końca swoich dni. Zawarli więc umowę dożywocia – dzięki temu syn dostanie dom w zamian za dożywotnie utrzymanie rodziców. Tym sposobem i wilk syty, i owca cała.
Widzisz więc, że umowa dożywocia polega na tym, iż właściciel nieruchomości (zbywca) zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na nabywcę. Nabywca z kolei, w zamian za przeniesienie własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie bliskiej zbywcy dożywotnie utrzymanie.
Dożywocie pełni funkcję alimentacyjną. Ma też losowy charakter – całość świadczeń nabywcy zależy od czynników przypadkowych i niepewnych, tj. długości życia osoby uprawnionej (dożywotnika) oraz zakresu jej potrzeb.
Co ważne, umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego!
Jakie nieruchomości mogą być przedmiotem umowy dożywocia?
Przedmiotem umowy dożywocia może być każda nieruchomość – gruntowa, budynkowa czy też lokalowa. Co więcej, może nim być też udział we współwłasności nieruchomości (co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku III CKN 219/98), a więc niejako może być ograniczone do części nieruchomości. Przedmiotem tej umowy może być też gospodarstwo rolne, a nawet prawo użytkowania wieczystego (lub udział w nim). Nie ma przeszkód, aby taką umową objąć kilka nieruchomości jednocześnie.
Prawa i obowiązki dożywotnika i obdarowanego po zawarciu umowy dożywocia
Zawierając umowę dożywocia należy pamiętać, że zbywcą może być tylko osoba fizyczna. Co więcej, dożywocie może być ustanowione wyłącznie dla:
- zbywcy,
- zbywcy i osób mu bliskich (łącznie),
- tylko dla osób bliskich zbywcy.
Dożywotnik (czyli zbywca nieruchomości) musi przenieść na nabywcę własność nieruchomości. Umowa może być zobowiązująca do dokonania drugiej czynności (rozporządzającej), jaką będzie przeniesienie własności lub być umową o podwójnym skutku (co jest regułą), czyli przenieść własność bezpośrednio.
Z kolei świadczenia, które przysługują dożywotnikowi (dożywotnikom) określa z reguły szczegółowo umowa. Jeśli brak w niej takich zapisów, przyjmuje się, że zobowiązany z tytułu umowy dożywocia powinien przyjąć zbywcę jako domownika.
Co to oznacza w praktyce? Sam Kodeks cywilny wskazuje, że obdarowany w zamian za przeniesienie własności nieruchomości przez dożywotnika powinien dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Poza powyższym, umowa o dożywocie może też ustanowić na rzecz dożywotnika:
- użytkowanie (np. części nieruchomości),
- służebność osobistą (np. mieszkania)
- rentę.
Prawo dożywocia to prawo majątkowe osobiste, co oznacza, że prawo dożywocia jest niezbywalne i niedziedziczne. Wygasa zawsze w skutek śmierci dożywotnika. W przypadku gdy dożywotników jest kilku, ulega odpowiedniemu uszczupleniu.
Bliskie relacje obu stron
Prawa i obowiązki wynikające z umowy dożywocia wymagają bliskich relacji obu stron. Poważne zakłócenia w tej sferze z kolei mogą prowadzić do zmiany treści stosunku lub nawet do rozwiązania umowy, o czym poniżej.
Rozwiązanie umowy o dożywocie oraz zmiana treści stosunku dożywocia
Umowa dożywocia jest często zawierana między krewnymi, a gdy podpisują ją osoby “obce”, ich relacje mogą przybrać charakter porównywalny do rodzinnych. Dopóki stosunki między stronami są co najmniej poprawne, wykonanie umowy przebiega z reguły bez problemów. Jednak pogorszenie relacji może znacznie utrudnić wspólne życie, prowadząc do konfliktów lub agresji. Częstą przyczyną jest niewywiązywanie się z obowiązków przez nabywców – zwłaszcza gdy dożywotnik starzeje się lub choruje.
To dlatego tak istotne jest, by znać przepisy umożliwiające zmianę lub rozwiązanie umowy dożywocia w przypadku pogorszenia stosunków między stronami. W szczególności istotne jest to, że na żądanie jednej ze stron umowy możliwa jest zamiana uprawnień wynikających z dożywocia na dożywotnią rentę, która będzie odpowiadała wartości tych uprawnień.
Wszystko opisałem dokładnie w tym artykule: Zmiana i rozwiązanie umowy dożywocia – koniecznie przeczytaj!
Umowa dożywocia – koszty
W tym miejscu zasadne będzie pytanie o koszty zawarcia takiej umowy. Jak już wspomniałem na wstępie, niezbędna jest forma aktu notarialnego, a to wiąże się z koniecznością uiszczenia kilku opłat.
Po pierwsze – taksa notarialna. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. I tak dla wartości nieruchomości:
- 60 tys. – 1 mln zł – opłata wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł.
- 1 mln – 2 mln zł – opłata wynosi 4770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 mln zł.
- powyżej 2 mln zł – opłata wynosi 6770 zł + 0,25% nadwyżki.
Co ważne, całkowita opłata nie może przekroczyć 10 tys. zł (a w przypadku, gdy umowa zawierana jest pomiędzy osobami należącymi do tzw. I grupy podatkowej – opłata nie może przekroczyć 7500 zł).
Po drugie, notariusz pobiera 200 zł za wpis do księgi wieczystej.
Po trzecie, po 6 zł za każdą stronę wypisu aktu notarialnego.
Stawki mogą być jednak niższe, zależnie od decyzji notariusza – bowiem wyżej podane kwoty to stawki maksymalne.
Na podstawie umowy dożywotnik nie zapłaci podatku dochodowego z tytułu świadczeń, konieczne jest jednak uiszczenie przez nabywcę nieruchomości 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.
Darowizna mieszkania za dożywotnią opiekę a zachowek
Być może zastanawiasz się teraz: skoro i tak zamierzam opiekować się rodzicami na starość, a oni i tak zamierzają mi przekazać mieszkanie (dom), to czy nie mogliby po prostu zrobić darowizny?
Jasne, że tak… ale po pierwsze darowizna nie zabezpieczałaby w takim stopniu ich interesów, a po drugie – Tobie mogłoby się to średnio opłacać. Powód jest prosty: zachowek.
Darowizny co do zasady dolicza się bowiem do tzw. substratu zachowku, który wpływa na ostateczną wysokość zachowku. Z tego powodu zawarcie umowy dożywocia, a nie darowizny, może okazać się korzystniejsze dla nabywcy. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że dzięki temu nie będzie musiał on płacić zachowku w przyszłości. Dożywocie jest umową wzajemną, odpłatną – a co za tym idzie, nie wpłynie na wysokość ewentualnego zachowku.
Kiedy można żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną lub nieważną — podważenie umowy dożywocia
Podważenie umowy dożywocia jest możliwe. Można bowiem żądać uznania jej za bezskuteczną lub nieważną.
- W pierwszym przypadku jest to możliwe na podstawie art. 916 § 1 Kodeksu cywilnego. Sam przepis dla laika może brzmieć nieco enigmatycznie, dlatego nie będę go przytaczać. W skrócie chodzi o sytuację, gdy dożywotnik był czyimś dłużnikiem alimentacyjnym, tzn. ciążył na nim ustawowy obowiązek alimentacyjny. Na skutek zawarcia umowy dożywocia stał się niewypłacalny, a tym samym wierzyciele alimentacyjni nie mogą się zaspokoić. Mogą oni w takiej sytuacji żądać (w terminie 5 lat od zawarcia umowy dożywocia) uznania jej za bezskuteczną względem nich.
Jest to łagodniejsza wersja ochrony wierzyciela w razie niewypłacalności dłużnika, ponieważ roszczenie przysługuje wierzycielom alimentacyjnym:
- bez względu na to, czy dłużnik działała ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz
- bez względu na czas zawarcia umowy dożywocia – czyli może to być nawet wtedy, gdy uprawnienia alimentacyjne nie istniały jeszcze w chwili jej zawarcia.
Wystarczającą przesłanką jest wykazanie, że zbycie nieruchomości spowodowało niewypłacalność dożywotnika (dłużnika).
- Co do nieważności – gdy czynność prawna (a więc zawarcie umowy) było dokonane w sytuacji braku świadomości lub była to czynność pozorna, wówczas czynność (umowa) jest nieważna. Taki sam skutek powoduje także brak zachowania odpowiedniej formy czynności prawnej – w tym przypadku formy aktu notarialnego.
Umowa dożywocia a śmierć obdarowanego
Jak już wyżej wspominałem, prawo dożywocia wygasa zawsze w skutek śmierci dożywotnika. Co jednak, gdy dożywotnik “przeżyje” obdarowanego i nabywca nieruchomości umrze jako pierwszy?
Gdy umiera osoba, która nabyła nieruchomość, sytuacja wygląda inaczej. Wtedy jej obowiązki przechodzą na spadkobierców razem z majątkiem. To znaczy, że spadkobiercy muszą dalej realizować świadczenia ustalone w umowie. Cel takiego rozwiązania to zapewnienie bezpieczeństwa dożywotnikowi, aby nie został on bez środków do życia.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej umową dożywocia
Na koniec jeszcze jedna ważna kwestia dot. szczególnej ochrony dożywotnika. Prawo dożywocia obciąża nieruchomość zbytą w zamian za to prawo (od chwili przeniesienia własności). W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia (co jest możliwe, bo właściciel może nią rozporządzać swobodnie), prawo dożywotnika jest skuteczne względem każdoczesnego właściciela nieruchomości. Można więc powiedzieć, że dożywocie ”przechodzi” razem z własnością.
