Nabywca lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym podlega ochronie prawnej na podstawie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa weszła w życie w dniu 29 kwietnia 2012r. i znajduje zastosowanie do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Brak przeniesienia własności
Należy zwrócić uwagę, że nabywca lokalu podpisujący umowę deweloperską nie staje się właścicielem nieruchomości od razu po podpisaniu umowy. Kupujący nabywa własność dopiero po podpisaniu drugiej umowy przenoszącej własność. Podpisanie drugiej umowy następuje dopiero po zakończeniu inwestycji budowlanej (lub jej wyodrębnionej części) i po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Umowa deweloperska jest umową podwyższonego ryzyka, ponieważ pomiędzy jej zawarciem, a przeniesieniem własności nieruchomości może upłynąć znaczny okres czasu. Pieniądze nabywca wpłaca do dewelopera w określonych transzach, jeszcze zanim powstanie przedmiot umowy. Można zatem powiedzieć, że nabywca często współfinansuje powstanie przedmiotu umowy. Z wpłat nabywców powstają lokale. Z rzadka deweloperzy, szczególnie więksi, są w posiadaniu kapitału pozwalającego na całkowite pokrycie kosztów inwestycji jeszcze przed wpłatami od nabywców.
Umowa deweloperska, choć nie przenosi własności nieruchomości, zawierana jest obligatoryjne w formie aktu notarialnego. Z jednej strony podkreśla to rangę umowy, dodaje także kolejne ogniwo, które czuwa nad jej poprawnością ? notariusza. Zawarcie umowy w formie kwalifikowanej pozwala także na wpisanie na jej podstawie do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności oznaczonego lokalu. Wpisanie roszczenia do księgi wieczystej chroni nabywcę w ten sposób, iż pozwala na przymuszenie dewelopera do zawarcia umowy przenoszącej własność po zakończeniu inwestycji (wyrok Sądu zastępuje oświadczenie dewelopera). Wpis roszczenia jest także skuteczny wobec późniejszych nabywców, co oznacza, że deweloper nie sprzeda skutecznie dwa razy tego samego lokalu. Pierwszeństwo mają nabywcy z prawem wpisanym do księgi wieczystej z datą wcześniejszą.
Jakie postanowienia musi zawierać umowa deweloperska
Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej umowa deweloperska musi zawierać postanowienia wskazane poniżej, przy czym jest to minimalny standard ochrony nabywcy, który może zostać rozszerzony. Umowa deweloperska nie może zawierać postanowień mniej korzystnych dla nabywcy. Umowa powinna zawierać w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące:
- a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
- b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
- c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21 ustawy;
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Ponadto, w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Zmiany w treści umowy deweloperskiej, o których mowa powyżej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.
Co jeśli umowa nie zawiera wymaganych prawem postanowień
Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy, nabywca lokalu ma prawo od niej odstąpić. Nabywca ma takie prawo w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Jest to czas w którym każdy nabywca zdąży skonsultować zawartą umowę z prawnikiem. W przypadku gdy umowa nie zawiera minimalnego standardu można się z niej jeszcze wycofać. Ustawa ponadto stanowi, iż w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia z przyczyn wskazanych w ustawie, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy. W razie odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.
Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.
Posłowie – umowa deweloperska
Oczywiście w tym krótkim wpisie nie udało mi się poruszyć wszystkich istotnych kwestii związanych z umową deweloperską. W kolejnych wpisach przyjrzymy się tej umowie bardziej szczegółowo. Zapraszam do lektury.
Czytaj dalej:
