adwokat Eryk Trybuliński
adwokat Eryk Trybuliński

Służebność mieszkania

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – artykuły pisane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

służebność mieszkania

Służebność mieszkania stanowi jedną z przewidzianych obowiązujących porządkiem prawnym, form korzystania przez osobę uprawnioną z nieruchomości. Nie jest ona prawem sięgającym tak daleko, jak prawo własności, jednakże zapewnia szereg korzyści osobie, na rzecz której ją ustanowiono.

Z tego artykułu dowiesz się między innymi:

  • czym jest służebność?
  • jakie uprawnienia ma uprawniony z tytułu służebności mieszkania?
  • w jaki sposób może zostać ustanowiona dożywotnia służebność mieszkania?

Czym jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania, należy do kategorii służebności osobistych, których cechą charakterystyczną jest możliwość ich ustanowienia na rzecz ściśle oznaczonej osoby fizycznej, zwanej służebnikiem. Jej  przedmiotem jest nieruchomość, którą obciąża się prawem tego rodzaju (art. 296 kodeksu cywilnego).  Może ona obejmować cały lokal mieszkalny, albo też przybrać formę ograniczoną jedynie do jego części. A więc ściśle określonych pomieszczeń, jak na przykład tylko jednego pokoju, kuchni i łazienki. W takim przypadku służebnik nie ma prawa do pozostałej części nieruchomości i nie może z niej korzystać. Nie jest jednak możliwe jej ustanowienie na udziale współwłaściciela nieruchomości, a także na spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu.

Przedmiotowa służebność umożliwia na przykład zabezpieczenie interesów rodziców, którzy zamierzają przenieść własność swojego mieszkania na dzieci. Jednak chcą sobie zapewnić prawo dalszego, niezakłóconego w nim przebywania.

Jaka jest treść służebności osobistej mieszkania?

Treść przedmiotowego prawa polega na tym, iż mający służebność mieszkania, będący osobą, która nie jest właścicielem danej nieruchomości. Może w niej, lub też jej części zamieszkiwać i wykonywać wszelkie czynności, które się z tym wiążą. A więc korzystać z jej pomieszczeń, spać, przyrządzać posiłki etc. Może ona także swobodnie korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Takich jak na przykład piwnica, strych czy pralnia (art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego).

W każdym przypadku jednak granice uprawnień osoby, której przysługuje służebność mieszkania służebności wyznaczają jej uzasadnione osobiste potrzeby. Jednak uwzględniając zasady współżycia społecznego i miejscowe zwyczaje. Nie może więc ono być sprzeczne z zasadą dobrych obyczajów, zaufania, lojalności i uczciwego obrotu. A więc przykładowo służyć uniemożliwieniu przeprowadzenia przez komornika prawomocnej egzekucji z danej nieruchomości.

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Jak ustanowić służebność osobistą? Podstawową i najczęstszą formą powstania służebności mieszkania jest umowa cywilnoprawna. Zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej oraz osobą uprawnioną, na rzecz której zostaje ona ustanowiona. Pod rygorem nieważności, oświadczenie właściciela powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Co oznacza, że gdy przybierze ona inną postać, na przykład ustną lub po prostu pisemną, jednak bez udziału notariusza, będzie nieważne z mocy samego prawa.

Oświadczenie drugiej strony może przybrać całkowicie dowolną postać, jednak dla celów dowodowych powinno przybrać przynajmniej formę pisemną (art. 245(1) kodeksu cywilnego).  Umowa o ustanowienie służebności może mieć charakter całkowicie odrębny i samodzielny lub też stanowić część innego porozumienia stron. Takiego jak umowa sprzedaży bądź darowizny mieszkania. Na jej podstawie, ustanawiający służebność, zrzeka się części praw do swojej własności na rzecz przyszłego służebnika. Wskazując jednocześnie pomieszczenia, których będzie dotyczyła służebność oraz zakres korzystania z tej nieruchomości. Przy czym dotyczyć to może nie tylko samego prawa zamieszkiwania, ale także na przykład zapewnienia również oświetlenia czy opału.

Pamiętać trzeba, że służebność mieszkania musi zostać ujawniona, a więc wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości w jej dziale III.  Wszystkie opisane powyżej wymogi mają zastosowanie także w przypadku, kiedy strony dokonują jakichkolwiek zmian w treści ustanowionej służebności.

Służebność mieszkania może powstać także w drodze orzeczenia sądowego. Co na ogół ma miejsce w przypadku przeprowadzania tzw. postępowania działowego polegającego na podziale majątku wspólnego dotychczasowych współmałżonków po rozwodzie lub dziale spadku.

Adwokat Eryk Trybuliński

Służebność osobista mieszkania – zakres uprawnień

Osoba, na rzecz której ustanowiono taką służebność, może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a także inne osoby. Jednakże w tym ostatnim przypadku tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Jeśli chodzi o dzieci małoletnie uprawnionego, to obowiązujące prawo z tytułu służebności osobistej dopuszcza, że może ono zamieszkiwać w obciążonym mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Strony mogą się także umówić, że po śmierci uprawnionego służebność przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Służebność mieszkania może przybrać formę odpłatną lub nieodpłatną. A więc uprawniony może albo zostać zobowiązany do  uiszczania ustalonych przez strony opłat na rzecz właściciela nieruchomości. Tak jak ma to miejsce w przypadku umowy najmu, albo też korzystać z nieruchomości całkowicie bezpłatnie.

Obowiązki uprawnionego

Jeżeli strony w zawartej umowie nie postanowią inaczej, osoba uprawniona z tytułu służebności ma obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacji i napraw przysługującej mu części nieruchomości, a także ponoszenia innych ciężarów. Powinien on odpowiednio uczestniczyć w takich kosztach, stosownie do zajmowanej powierzchni nieruchomości. Obowiązany jest także zachować nieruchomość w stanie niepogorszonym oraz zgodnym z jej przeznaczeniem.

Czy służebność może być zbyta?

Podkreślenia wymaga fakt, iż służebność mieszkania jest niezbywalna (np. w drodze umowy sprzedaży). Nie można również przenieść na inne osoby uprawnień do jej wykonywania. Ani też nabyć przez zasiedzenie (art. 300 oraz art. 304 kodeksu cywilnego). Nigdy też nie wchodzi ona w skład spadku. Co oznacza, że osobom mającym służebność mieszkania nie przysługuje prawo jej zapisania w testamencie swoim dzieciom czy też innym osobom.

Jeżeli właściciel obciążonej nieruchomości zamierza dokonać jej zbycia, na przykład w drodze umowy sprzedaży, nie jest do tego wymagana zgoda służebnika. Jednakże zachowuje on wszystkie swoje prawa wobec jej nabywcy. Oznacza to, że ten ostatni będzie miał obowiązek w pełni zastosować się do treści uprawnień które przysługują osobie, na rzecz której służebność została ustanowiona.

Kiedy służebność wygasa?

Najpóźniej po śmierci uprawnionego służebność mieszkania wygasa – jako że ma ona charakter dożywotni. Skutek taki następuje także, jeżeli służebnik jej nie wykonuje jej, a więc nie korzysta z nieruchomości, przez okres dziesięciu lat (art. 293 § 1, w zw. z art. 297 kodeksu cywilnego), przy czym może być więc zarówno skutkiem świadomej decyzji uprawnionego, jak i wynikać z nieświadomości o przysługującym mu prawie albo z powstania obiektywnej przeszkody w korzystaniu ze służebności.

Jeżeli osoba uprawniona z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, poprzez na przykład częste zakłócanie spokoju domowego lub niszczenie mieszkania bądź uszkadzanie znajdujących się w nim sprzętów, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę, a więc periodyczne świadczenie o charakterze pieniężnym.

Z kolei, jeśli zachodzi ważna potrzeba gospodarcza, wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności mieszkania, poprzez modyfikację warunków na jakich osoba uprawniona korzysta z danej nieruchomości obciążonej.


Przeczytaj także:

Odwołanie darowizny 

Zapisz się na nasz Newsletter!

Kancelaria prawna

Pomoc prawna dla klientów indywidualnych, firm i przedsiębiorców

Porady on-line

Zdalne porady prawne bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura

STREFA WIEDZY

Sam znajdź odpowiedź w naszych bezpłatnych ebookach, artykułach i filmach