adwokat Eryk Trybuliński
adwokat Eryk Trybuliński

Służebność gruntowa

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – artykuły pisane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

służebność gruntowa

Służebność gruntowa należy do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Zapewnia ona możliwość korzystania z cudzej parceli poprzez wykonywanie  prawa przechodu, przejazdu czy uzyskanie dostępu do drogi publicznej. Spełnia tym samym bardzo ważną rolę społeczno-gospodarczą.

Z niniejszego artykułu dowiesz się między innymi:

  • co to jest służebność gruntowa?
  • w jaki sposób może zostać ustanowiona służebność gruntowa?
  • jaki charakter prawny ma służebność gruntowa?
  • jak przebiega ustanowienie służebności?
  • na czym polega zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej?
  • co zrobić w razie braku dostępu do drogi publicznej?
  • kiedy wygasa służebność gruntowa?
  • jakie są możliwości zniesienia służebności gruntowej?

Czym jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa jest prawem, którego celem jest zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości lub też jedynie jej ściśle oznaczonej części (nieruchomości władnącej). Kosztem uszczuplenia praw właściciela drugiej z nich (nieruchomości obciążonej). Przedmiotem służebności osobistej jest nieruchomość, którą obciąża się prawem tego rodzaju na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (art. 285 § 1 kodeksu cywilnego).

Jej zakres oraz sposób wykonywania oznacza się przy uwzględnieniu zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Uprawniony z tytułu służebności tego rodzaju, zobowiązany jest do jej wykonywania w taki sposób, aby właściciel nieruchomości obciążonej był dotknięty w jak najmniejszym stopniu utrudnieniami  w korzystaniu z niej.

Do najczęstszych form służebności gruntowych należą: służebność okna otwieranego na teren sąsiedniej nieruchomości. Służebność parkowania pojazdu na cudzej nieruchomości, służebność przejazdu, służebność przechodu, służebność oparcia muru o mur sąsiada. Służebność postawienie i utrzymywania urządzenia reklamowego, służebności czerpania wody i służebność przeprowadzania wodociągu.

Jak można ustanowić służebność gruntową?

Istnieje wiele form powstania służebności gruntowych. Należą do nich: umowa cywilnoprawna, zasiedzenie, orzeczenie sądowe oraz decyzja administracyjna.

Umowa cywilnoprawna

Podstawową i najczęstszą formą powstania służebności osobistej jest umowa cywilnoprawna, zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej oraz właścicielem nieruchomości władnącej (art. 285 § 1 kodeksu cywilnego). na rzecz której zostaje ona ustanowiona. Dodać trzeba, iż zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, zarówno czynna, jak i bierna legitymacja w zakresie możliwości ustanowienia służebności gruntowej przysługuje również użytkownikowi wieczystemu.

Ustanowienie służebności gruntowej

Pod rygorem nieważności, właściciel nieruchomości obciążonej powinien  złożyć swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego. Tym samym, w przypadku, gdy warunek ten nie zostanie zachowany, będzie ono nieważne z mocy samego prawa.

Oświadczenie drugiej strony, które składa właściciel nieruchomości władnącej,  może przybrać całkowicie dowolną postać, jednak powinno ono zostać złożone przynajmniej w zwykłej formie pisemnej, chociażby dla celów dowodowych.

W zawartej umowie, przewidującej ustanowienie służebności, właściciel nieruchomości obciążonej, bądź:

1) zgadza się na korzystanie z niej lub jej wskazanej części, w ściśle oznaczonym zakresie, przez właściciela nieruchomości władnącej (postać czynna), co obejmować może np. prawo przechodu czy też przejazdu,

bądź

2) przystaje na ograniczenie przysługującej mu możliwości dokonywania w stosunku do nieruchomości obciążonej określonych działań lub na to, iż jemu, jako właścicielowi, nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują (postać bierna), co obejmować może np.  zakaz wznoszenia na gruncie budynku ponad ustaloną wysokość.

Pamiętać trzeba, że służebność gruntowa musi zostać ujawniona, a więc wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości w jej dziale III.

Zasiedzenie

Służebność gruntowa może także powstać w wyniku jej zasiedzenia (art. 292 kodeksu cywilnego), jednakże tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia umożliwiającego wykonywanie danej służebności. Zdaniem Sądu Najwyższego, musi ono stanowić wynik celowego działania posiadacza służebności i mieć trwałą postać, taką jak  utwardzenie na danej  nieruchomości szlaku drożnego czy wybudowanie mostka. Aby zasiedzenie służebności stało się skuteczne, jej posiadacz musi wykonywać swoje prawo w dobrej wierze przez dwadzieścia lat, zaś w złej wierze przez lat trzydzieści (art. 172 kodeksu cywilnego).

 Orzeczenie sądowe

Służebność gruntowa może zostać także ustanowiona w drodze orzeczenia wydanego przez sąd. Dotyczy to przede wszystkim służebności drogi koniecznej. Z roszczeniem o  ustanowienie za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej może wystąpić właściciel nieruchomości, która nie ma właściwego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Wówczas może on żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi koniecznej.

Oprócz tego, na przykład w trakcie podziału gruntu, sąd może obciążyć poszczególne jego części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Decyzja administracyjna

Powstanie służebności gruntowej w drodze decyzji administracyjnej może być skutkiem postępowania wywłaszczeniowego. Kiedy to następuje jej ustanowienie na gruncie osoby wywłaszczanej. Pod warunkiem, że cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób.

Adw. Eryk Trybuliński

Kiedy wygasa służebność gruntowa?

Służebność gruntowa, podlega wygaśnięciu w następujących przypadkach:

1) gdy właściciel nieruchomości władnącej dokonuje zrzeczenia się służebności poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia, którego adresatem jest właściciel nieruchomości obciążonej (art. 246 kodeksu cywilnego),

2) w wyniku nabycia własności nieruchomości obciążonej przez właściciela nieruchomości władnącej oraz odwrotnie (art. 247 Kodeksu cywilnego),

3) wskutek jej zniesienia, co może nastąpić w dwóch przypadkach. Po pierwsze, kiedy właściciel nieruchomości obciążonej żąda zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, ponieważ wskutek zmiany stosunków, stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 kodeksu cywilnego). Po drugie, gdy służebność gruntowa utraciła dla w/w nieruchomości wszelkie znaczenie. Wówczas prawem właściciela nieruchomości obciążonej jest zniesienia służebności bez wynagrodzenia (art. 295 kodeksu cywilnego),

4) jeżeli służebność gruntowa nie jest wykonywana przez okres dziesięciu lat (art. 293 kodeksu cywilnego). Może to mieć miejsce w przypadku, gdy uprawniony nie korzysta z jakichkolwiek przyczyn z nieruchomości obciążonej bądź, gdy istnieje na niej od 10 lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności. To ostanie, ma miejsce w przypadku, gdy służebność gruntowa ma postać bierną, a więc polega na obowiązku nie czynienia,

5) w przypadku zwolnienia od służebności części nieruchomości obciążonej powstałych w wyniku jej podziału (art. 290 § 2 kodeksu cywilnego).

Kiedy możliwa jest zniesienie lub zmiana treści służebności gruntowej?

Co do zasady służebność gruntowa ma charakter bezterminowy. Jednakże w określonych przypadkach możliwe jest jej zniesienie lub dokonanie przez strony zmiany jej treści.

Zmiana treści służebności gruntowej

Zgodnie z obowiązującym prawem, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Jeżeli po jej ustanowieniu powstała ważna potrzeba gospodarcza, której charakter przemawia za takim rozwiązaniem. Odbywa to się za wynagrodzeniem, przy czym nie jest dopuszczalne żądanie takiej zmiany. Jeżeli przyniosłoby to niewspółmierny uszczerbek dla władnącej nieruchomości.

Zniesienie służebności gruntowej

Jest to dopuszczalne, w przypadku, gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać od właścicieli jej zniesienia nawet bez wynagrodzenia.

Służebność gruntowa, która ustanawiana jest na rzecz właściciela innej nieruchomości polega na ograniczeniu jej właściciela w wykonywaniu własności, która mu w stosunku do niej przysługuje. W trakcie ustanawiania służebności gruntowej, pomoc sprawdzonego adwokata świadczona właścicielowi nieruchomości obciążonej może zapobiec przed zbyt szerokim korzystaniem przez właściciela nieruchomości władnącej z przysługujących mu uprawnień.

Może Cię zainteresować również artykuł: Służebność mieszkania

Zapisz się na nasz Newsletter!

Kancelaria prawna

Pomoc prawna dla klientów indywidualnych, firm i przedsiębiorców

Porady on-line

Zdalne porady prawne bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura

STREFA WIEDZY

Sam znajdź odpowiedź w naszych bezpłatnych ebookach, artykułach i filmach