Prawo pierwokupu jest instytucją prawa cywilnego, której zadaniem jest ochrona interesów uprawnionego, poprzez przyznanie mu pierwszeństwa nabycia rzeczy, którą jej właściciel chce zbyć osobie trzeciej. Jego ostateczne wykonanie następuje poprzez zawarcie umowy sprzedaży rzeczy z właścicielem. Aby jednak prawo pierwokupu spełniło swoje zadanie, muszą zastać ściśle spełnione warunki, jakie ustanawia obowiązujące prawo.
W tym artykule przeczytasz między innymi o tym:
- co to jest prawo pierwokupu?
- kto może skorzystać z prawa pierwokupu?
- w jaki sposób ustanawia się prawo pierwokupu?
- w jaki sposób można skorzystać z prawa pierwokupu?
- a także w jakim czasie można wykonać prawo pierwokupu od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży rzeczy?
Co to jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu regulowane jest przez przepisy Kodeksu cywilnego.
Jego istotą jest zastrzeżenie dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona powzięła zamiar dokonania sprzedaży danej rzeczy osobie trzeciej (art. 596 Kodeksu cywilnego).
Tym samym, osoba, której przysługuje takie prawo, niejako “zajmuje miejsce” osoby trzeciej, która wyrażała chęć kupna rzeczy. Sprowadza się ono do uniemożliwienia skutecznego nabycia danej rzeczy innym podmiotom. Poprzez zagwarantowanie i zabezpieczenie pierwszeństwa sprzedaży określonej rzeczy na rzecz wskazanej osoby. Rzecz bowiem, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.
Podkreślenia wymaga fakt, iż prawo pierwokupu nie może dotyczyć innych form zbycia danej rzeczy, np. w drodze darowizny, zamiany. Nie znajduje ono zastosowania także w odniesieniu do wyzbycia się własności na podstawie innych czynności prawnych. Takich jak np. rozporządzenie testamentowe, czy też zdarzeń prawnych, np. wywłaszczenia. Tak więc, może ono dotyczyć tylko i wyłącznie sprzedaży.
Dodać także trzeba, że jakiekolwiek postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.
Co może być przedmiotem prawa pierwokupu?
Przedmiotem prawa pierwokupu mogą być rzeczy ? zarówno nieruchomości, jak i ruchome, które muszą być oznaczone przynajmniej co do gatunku. W odniesieniu do tych pierwszych – dotyczyć to może także prawa użytkowania wieczystego.
Jak ustanowić prawo pierwokupu?
Istnieją dwie podstawy powstania prawa pierwokupu, a mianowicie:
1) ustawowa, czyli wynikająca z przepisów prawa,
2) umowna, a więc będąca skutkiem czynności prawnej.
Ustawowe prawo pierwokupu
Pierwsza z nich przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy i wynika przede wszystkim z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Umowne prawo pierwokupu
Umowne – może być ustanowione w samodzielnej umowie, bądź występować w postaci dodatkowego zastrzeżenia w innym kontrakcie, np. sprzedaży, najmu czy też spółki. Może ono również wynikać z jednostronnej czynności prawnej, np. testamentu, a także z przyrzeczenia publicznego.
Podkreślenia wymaga fakt, iż Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że czynność prawna zastrzegająca prawo pierwokupu może być dokonana w dowolnej formie, także gdy dotyczy pierwokupu nieruchomości, prawo bowiem przewiduje wymóg złożenia oświadczenia woli w określonej formie tylko w odniesieniu do wykonania prawa pierwokupu, a więc złożonego oświadczenia.
Jaki jest charakter prawny prawa pierwokupu?
Najbardziej istotnymi cechami prawa pierwokupu są:
1) niezbywalność,
2) niepodzielność.
Niezbywalność polega na zakazie zbywalności prawa pierwokupu, co oznacza, iż nie jest dopuszczalne przenoszenie go w drodze czynności prawnych, np. umowy. Podlega ono jednak dziedziczeniu, jako że nie jest ściśle związane z osobą zmarłego i należy do spadku.
Niepodzielność prawa pierwokupu polega na tym, iż nie jest możliwe jego wykonanie w stosunku do części rzeczy, której ono dotyczy. Jeżeli uprawniony może je wykonać co do całości. Ma to zastosowanie nawet wtedy, gdy dana rzecz jest podzielna. Tak więc, gdy prawo pierwokupu przysługuje uprawnionemu. Na przykład, co do całej nieruchomości i przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość. To nie jest możliwe, aby mógł on je wykonać jedynie wobec jej części.
W przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje w stosunku do całej nieruchomości, a przedmiotem sprzedaży jest tylko jej część. To uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu w odniesieniu do właśnie tej części nieruchomości. Zachowując jednocześnie prawo do pozostałej jej części. Jak wskazał Sąd Najwyższy, jeśli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży objęta jest współwłasnością. To prawo pierwokupu można wykonać tylko w odniesieniu do wszystkich współwłaścicieli. Oświadczenie w tym przedmiocie, które pomija choćby jednego z nich, będzie bezskuteczne wobec pozostałych współwłaścicieli. A więc nie wywoła żadnych skutków prawnych.
Podkreślić trzeba, że samo zastrzeżenie prawa pierwokupu, nie stwarza wobec właściciela danej rzeczy zobowiązania do przeniesienia własności. Powodując jedynie powstanie na rzecz określonej osoby uprawnienia, dającego pierwszeństwo jej nabycia. Do jego powstania dochodzi dopiero wówczas, gdy uprawniony skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. A więc złoży odpowiednie oświadczenie w tym przedmiocie.
Jak wykonać prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Oznacza to, że w przypadku nieruchomości oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu wymaga formy aktu notarialnego.
W celu ochrony interesów uprawnionego z prawa pierwokupu, ustawodawca wprowadził zasadę, iż zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią (tzw. sprzedaży warunkowej). Po otrzymaniu takiego zawiadomienia, osoba uprawniona musi zdecydować o tym, czy skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu.
W jakim terminie można wykonać prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca. A co do innych rzeczy ? w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że strony zastrzegły inne terminy. Podkreślić trzeba, iż są to terminy zawite i jako takie, nie podlegają przywróceniu. Tym samym nie zachowanie ich przez uprawnionego, powoduje definitywne wygaśnięcie przysługującego mu prawa.
Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu dokona sprzedaży rzeczy objętej prawem pierwokupu osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o dokonaniu tej czynności prawnej lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, wówczas ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Odszkodowanie z tego tytułu przysługuje w granicach tzw. ujemnego interesu umowy, tj. wydatków i kosztów związanych z samym ustanowieniem umownego prawa pierwokupu. Oznacza to, że odpowiedzialnością odszkodowawczą nie obejmuje się następstwa tego, że uprawniony nie stał się właścicielem rzeczy objętej prawem pierwokupu.
Z uwagi na powyższe, stwierdzić trzeba, że umowa bezwarunkowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu jest ważna. Zaś prawo pierwokupu co do zasady wygasa, chyba, że jest ujawnione w księdze wieczystej. Wówczas bowiem prawo pierwokupu istnieje nadal, a zobowiązanym z jego tytułu jest nabywca nieruchomości.
Jeżeli jednak prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna, a więc nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
Jakie są skutki prawne wykonania prawa pierwokupu?
Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży danej rzeczy. Co do zasady, ma ona treść tożsamą z umową zawartą przez zobowiązanego z osobą trzecią. Oznacza to, iż jej skutkiem prawnym jest przeniesienie własności na rzecz uprawnionego. Do jej zawarcia dochodzi z chwilą złożenia sprzedającemu oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu. Podkreślić należy, że uprawniony staje się właścicielem na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży między właścicielem a kupującym.
Zasadą jest, że jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.
Jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, to właściciel może zawrzeć drugą umowę z kupującym – przenoszącą na niego własność nieruchomości.
