Zasiedzenie nieruchomości

zasiedzenie nieruchomości

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to jeden ze sposobów, żeby nabyć jej własność (podobnie jak np. kupno czy uzyskanie darowizny). Posiadacz samoistny nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność nieruchomości bez konieczności zapłaty jakiejkolwiek kwoty niezależnie od wartości nieruchomości o ile spełni przesłanki zasiedzenia (odpowiednie warunki).

W przypadku zasiedzenia nieruchomości, taka osoba może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości jako jej właściciel (lub użytkownik wieczysty). Może taką nieruchomość następnie sprzedać, darować, korzystać z niej w zasadzie w dowolny sposób itd.

Uważa się, że możliwość zasiedzenia, w szczególności zasiedzenia nieruchomości, jest pożyteczna. W ten sposób stan faktyczny (czyli faktyczne wykonywanie uprawnień właściciela wobec nieruchomości) po pewnym czasie staje się formalnie stanem prawnym (posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem).

Jest to szczególnie istotne, gdy nie wiadomo, komu przysługuje własność nieruchomości, albo gdy co prawda wiadomo, ale z właścicielem nie ma żadnego kontaktu, a stan taki utrzymuje się przez dziesiątki lat.

Kiedy ma miejsce zasiedzenie?

Zasiedzenie następuje po spełnieniu określonych warunków zasiedzenia (tzw. przesłanek zasiedzenia), którymi są nieprzerwane posiadanie samoistne przedmiotu zasiedzenia (np. gruntu rolnego lub budynku), ciągłość posiadania oraz upływ odpowiedniego okresu czasu (termin zasiedzenia).

Ustawa uzależnia skutki prawne zasiedzenia od spełnienia tych warunków łącznie.

Pomimo tego, że skutek zasiedzenia następuje od razu po spełnieniu się przesłanek zasiedzenia (z mocy prawa), możliwość uwidocznienia w księgach wieczystych faktu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wymaga przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości przed sądem.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Przedmiotem zasiedzenia mogę być budynki. Pamiętaj jednak, że budynek nie może stać się odrębnym przedmiotem własności niż grunt, na którym się znajduje. Nie może być tak, że właścicielem gruntu jest jedna osoba, a właścicielem budynku inna.

Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy grunt jest w użytkowaniu wieczystym (bo wówczas stanowi własność skarbu Państwa lub Gminy, natomiast budynek jest własnością użytkownika wieczystego)

Czy można przejąć grunt przez zasiedzenie (zasiedzenie gruntu)?

Zasiedzenie gruntu jest możliwe. Wyjątkiem są np. grunty przeznaczone pod drogi publiczne. Można zasiedzieć grunt będący w użytkowaniu wieczystym (wraz z posadowionym na nim budynkiem) oraz grunt rolny (nieruchomość rolną), ale na specjalnych warunkach.

Zgodnie z treścią kodeksu cywilnego nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasiedzenie gruntu rolnego jest możliwe jedynie przez rolnika indywidualnego w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność wynosi nie więcej niż 300 ha użytków rolnych.

Co jeszcze można zasiedzieć?

Można zasiedzieć służebności gruntowe, gdy to prawo polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Zasiedzeniu podlega także udział we współwłasności nieruchomości. W ten sposób współwłaściciel staje się najczęściej jedynym właścicielem. Zasiedzenie udziału przez posiadacza wymaga udowodnienia, że doszło do widocznego dla innych osób rozszerzenia posiadania, ponad udział przysługujący współwłaścicielowi.

Przedmiot zasiedzenia może także stanowić nieruchomość lokalowa (tzw. odrębną własność lokalu wraz z częściami wspólnymi budynku).

Uwaga: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (które łatwo pomylić z prawem własności odrębnego lokalu) nie podlega zasiedzeniu. Podobnie nie można zasiedzieć tylko jednego pokoju w lokalu.

Warto powiedzieć, że prawo własności przez  zasiedzenie może nabyć posiadacz samoistny samodzielnie lub łącznie z innymi osobami (w szczególności możliwe jest by na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków).

Jakie są warunki zasiedzenia nieruchomości?

Jak uzyskać własność przez zasiedzenie?

Z prawnego punktu widzenia należy spełnić warunki zasiedzenie nieruchomości czyli tzw. przesłanki zasiedzenia nieruchomości.

Po pierwsze trzeba być tzw. posiadaczem samoistnym nieruchomości, czyli trzeba traktować nieruchomość tak, jakby już dawno było się jej właścicielem.

Te zachowania należy uzewnętrznić np. ogrodzić nieruchomość gruntową, uprawiać ziemie rolną, mieszkać w budynku lub mieszkaniu nie płacąc nikomu z tego tytułu czynszu, opłacać podatki od nieruchomości.

Wyłącznie posiadanie samoistne może prowadzić do zasiedzenia. Nie jest posiadaczem samoistnym ktoś, kto tylko chciałby stać się nabyć prawo własności nieruchomości (np. znajdującej się obok jego gruntu), ale z tej nieruchomości w żaden sposób nie korzysta.

Posiadanie samoistne wchodzić może w grę zarówno, kiedy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz również wtedy gdy wie, że właścicielem nie jest, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby nim był.

Czy można zasiedzieć wynajmowane mieszkanie? Czy lokator może przejąć mieszkanie przez zasiedzenie?

Nie dlatego, że ten kto płaci czynsz za korzystanie z nieruchomości nie jej jej posiadaczem samoistnym (czyli wprawdzie korzysta z niej, ale nie jak właściciel, tylko jak najemca lub dzierżawca). Taki sposób posiadania to tzw. posiadanie zależne, a ono nie spełnia warunków zasiedzenia.

Na tej samej zasadzie skutek zasiedzenia nie nastąpi jeśli dzierżawca dzierżawi grunt i płaci z tego tytułu umówiony czynsz. Nie jest to posiadanie samoistne tylko zależne.

Darmowy ebook – Wszystko na temat zasiedzenia nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i w złej wierze.

Po jakim czasie można przejąć nieruchomość przez zasiedzenie?

Wpływ na okres, który uprawnia do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie będzie miało to, czy posiadacz samoistny nieruchomości uzyskał posiadanie w dobrej wierze czy w złej wierze.

Posiadanie w dobrej wierze

Posiadaczem w dobrej wierze będzie ktoś, kto nie jest co prawda właścicielem nieruchomości, jednak pozostaje w błędnym, lecz uzasadnionym przeświadczeniu, że takim właścicielem jest.

Jak widzisz na pojęcie dobrej wiary składają aż 3 elementy:

  • musisz uważać (mieć takie przeświadczenie), że rzeczywiście przysługują Ci prawa własności do nieruchomości (jesteś przekonany o swoich uprawnieniach właściciela)
  • musisz się mylić (być w błędzie)
  • Twoja pomyłka musi być uzasadniona w danych okolicznościach.

W przypadku nieruchomości ciężko znaleźć właściwy przykład. Będą to bowiem z reguły sytuacje dosyć nietypowe (np. nabycie nieruchomości od kogoś, kto co prawda widniał w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, lecz tym właścicielem nie był).

Jednak istnienie dobrej wiary nie jest konieczne, bowiem zasiedzieć nieruchomość może także posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem choćby uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze.

Posiadanie samoistne w złej wierze

Co więcej znacznie częściej mamy do czynienia z posiadaczem nieruchomości w złej wierze. Taka sytuacja zachodzi wówczas, gdy ktoś ma świadomość, że nie jest formalnym właścicielem nieruchomości (np. rolnik zaczyna uprawiać pole znajdujące się obok jego pola mając świadomość, że nie należy ono do niego, ale wykorzystuje fakt, że jest ono nieużywane przez właściciela).

W złej wierze będzie także osoba, która przy dochowaniu należytej staranności powinna wiedzieć, że właścicielem nie jest (np. dlatego, że zakupił nieruchomość, ale na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie ustnej bez zachowania formy aktu notarialnego co jest warunkiem skutecznego przeniesienia własności nieruchomości).

Podstawowe terminy zasiedzenia nieruchomości to 20 lat, gdy chodzi o posiadacza w dobrej wierze i 30 lat, gdy takiego zasiedzenia będzie dochodzić posiadacz w złej wierze.

Ważne: w sytuacji, kiedy prawowitym właścicielem nieruchomości jest osoba niepełnoletnia do nabycia własności przez zasiedzenie może dojść dopiero po 2 latach od chwili, kiedy ta osoba uzyskała pełnoletność. Analogicznie jeśli właścicielem nieruchomości jest osoba ubezwłasnowolniona, skutek zasiedzenia nastąpi dopiero z upływem dwóch lat po ustanowieniu przedstawiciela dla takiej osoby, lub ustania przyczyn ubezwłasnowolnienia.

Nieco krótsze są terminy zasiedzenia w wypadku, gdy upływ okresu zasiedzenia nastąpił przed 1 października 1990r. (odpowiednio 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze i 20 lat dla w przypadku zasiedzenia na zasadzie złej wiary).

Uwaga: w tym okresie (czyli przed 1 października 1990r.) nie można było zasiedzieć nieruchomości należących do Skarbu Państwa.

Pobierze bezpłatny ebook – Sprawa sądowa o zasiedzenie nieruchomości

Czy możliwe jest zasiedzenie rzeczy ruchomej?

Tylko na marginesie wspomnieć należy, że instytucja zasiedzenia może znaleźć zastosowanie również do rzeczy ruchomej (czyli np. samochodu, telefonu, roweru itp.)

Tutaj obowiązują jednak nieco inne reguły. Przede wszystkim nie jest możliwe zasiedzenie własności rzeczy rzeczy ruchomej przez posiadacza samoistnego w złej wierze. Zasada obowiązuje po to, by właścicielem nie stała się osoba, która w posiadanie danej rzeczy weszła w sposób nieuczciwy (np. w drodze kradzieży).

Termin nabycia rzeczy ruchomej w drodze zasiedzenia jest też dużo krótszy i wynosi zaledwie trzy lata. Dobra wiara jest jedną z przesłanek warunkującą możliwość zasiedzenia rzeczy ruchomej.

Typowym przypadkiem jest zasiedzenie własności samochodu kupionego od złodzieja. Jeżeli dotyczy ona posiadacza samoistnego w dobrej wierze (czyli kupujący przy dołożeniu należytej staranności nie mógł zorientować się auto pochodzi z kradzieży), który posiada rzecz nieprzerwanie (oraz przez cały ten czas jest w dobrej wierze), to uzyska on prawo własności samochodu po upływie 3 letniego terminu zasiedzenia.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez sąd

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje po spełnieniu się powyżej opisanych warunków. Zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednak jeśli nowy właściciel chce dopełnić wszystkich formalności związanych z nabyciem własności musi przeprowadzić postępowanie sądowe o tzw. stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości – czyli wystąpić w sprawie zasiedzenia przed sądem.

Na skutek złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia przez uprawnionego posiadacza samoistnego sąd wyda takie orzeczenie, o ile z ustaleń sądu wynika, że spełniły wszystkie przesłanki zasiedzenia.

Przed potwierdzeniem nabycia własności sąd zbada fakt posiadania samoistnego, dobrej i złej wiary, biegu terminu zasiedzenia

Zapraszam Cię również na naszego bloga dotyczącego zasiedzenia nieruchomości – zasiedzenie-nieruchomosci.pl

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. W praktyce oznacza to między innymi,  że bieg terminu zasiedzenia podlega przerwie i zawieszeniu.

Z przerwą biegu zasiedzenia mamy do czynienia w przypadku, gdy właściciel podejmie jakąś czynność procesową zmierzającą do pozbawienia posiadacza posiadania. Taką czynnością jest np. wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości będącej w posiadaniu innego współwłaściciela czy powództwo windykacyjne.

Mówi się, że bieg terminu zasiedzenia ulega zawieszeniu jeżeli pewien czas termin ten nie rozpoczyna biegu, a jeśli został już rozpoczęty, to bieg ten ulega wstrzymaniu. Taka sytuacja ma miejsce na przykład wówczas, gdy z uwagi na siłę wyższą właściciel nie może dochodzić swych roszczeń przed sądem. Zwieszenie terminu zasiedzenia trwa do czasu ustania przeszkody.

Zasiedzenie nieruchomości – Podsumowanie

Upływ czasu wraz ze spełnieniem innych przesłanek może powodować zmiany w sferze prawa własności. W ten sposób osoba, będąca jedynie posiadaczem, może stać się właścicielem. Do zasiedzenia prowadzi wyłącznie posiadanie samoistne, czyli takie, jakie odpowiada treści prawa własności.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Posiadacz nieruchomości, który wszedł w posiadanie w złej wierze nabywa własność jeżeli posiada nieruchomość przez okres trzydziestu lat.

Dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy z usprawiedliwionych przyczyn nie wie o tym, że nie przysługuje mu  prawo własności. W każdym innym przypadku mamy do czynienia ze złą wiarą posiadacza.

Kodeks cywilny przyznaje szczególną ochronę małoletniemu. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Mam nadzieję, że rozumiesz kiedy posiadanie nieruchomości oznacza nabycie własności jej w drodze zasiedzenie.

Więcej o zasiedzeniu nieruchomości przeczytasz tutaj:

Pobierze darmowego ebooka

Zasiedzenie Nieruchomości – podstawowe informacje

adwokat Iwo Klisz
adwokat Iwo Klisz

Skontaktuj się ze mną:
tel. 695 560 425
e-mail. i.klisz@kancelaria-klisz.pl

kancelaria adwokatów i radców prawnych