Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna stanowi popularny instrument mający na celu zabezpieczenie interesów osoby, której druga strona przyrzekła zawarcie oznaczonej umowy. Zawierana jest często przy transakcjach dotyczących przeniesienia własności nieruchomości. Aby jednak umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania spełniła swoją rolę, konieczne jest ścisłe przestrzeganie zasad, przewidzianych w obowiązujących przepisach prawa. Regulacje dotyczące umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawarte są w normach Kodeksu cywilnego.

Z niniejszego artykułu dowiesz się między innymi:

co to jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
jaki jest termin przewidziany na zawarcie umowy przyrzeczonej?
czy można dochodzić żądania zawarcia umowy przyrzeczonej?
czy musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego?
jaki jest zakres uprawnień stron umowy i w jakiej formie można ich dochodzić?
kiedy można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?
jaki jest termin przedawnienia roszczeń?
co zrobić, gdy strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej?

Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna należy do katalogu umów cywilnoprawnych, której przedmiotem jest zobowiązanie się jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości innej, ściśle oznaczonej umowy. Jest to tzw. umowa przyrzeczona.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wykonaniem zobowiązania z umowy przedwstępnej będzie zawarcie określonej w jej treści umowy. W celu spełnienia tego świadczenia, dłużnik powinien:

oświadczyć wierzycielowi wolę zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc złożyć w tym przedmiocie stosowne oświadczenie woli,
dokonać wszelkich innych czynności niezbędnych dla dojścia tej umowy do skutku, poprzez np. wydanie rzeczy czy też uzyskanie wymaganego zezwolenia administracyjnego.

Musisz wiedzieć, że zgodnie z przepisami prawa, można zawrzeć umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości, która ma dopiero powstać w przyszłości. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku, gdy transakcja dotyczy gruntu, który ma dopiero powstać w wyniku wydzielenia określonej działki z większej nieruchomości. W takiej sytuacji granice, położenie czy konfiguracja przyszłej nieruchomości nie muszą być ściśle określone przez ustalenia obu stron. Możliwe jest także zawarcie umowy przedwstępnej, w której umawiający zobowiązują się do zawarcia umowy zamiany oraz darowizny nieruchomości.

Umowa przedwstępna – po co się ją zawiera?

Umowę przedwstępną zawierają kontrahenci, którym zależy na zagwarantowaniu dojścia w przyszłości do skutku ściśle określonej umowy. Choć jej główne założenia już zostały przez nie ustalone, to jednak natychmiastowe zawarcie kontraktu jest niemożliwe lub też odsunięte w czasie z woli obu stron. Decyzję w tym przedmiocie podejmują sprzedający oraz kupujący. Przyczyny takiego stanu rzeczy mogą być bardzo różne i mieć charakter prawny lub też faktyczny. Konieczność zawarcia umowy przedwstępnej może wynikać z:

decyzji obu stron, a więc zarówno kupującego, jak i sprzedającego o odłożeniu realizacji finalnej transakcji w czasie, na przykład z powodu koniecznego wyjazdu czy pobytu w szpitalu jednej ze stron. Może to też wynikać z faktu, iż sprzedający potrzebuje czasu na zakup innego mieszkania, dokończenie jego budowy czy przeprowadzenie wyprowadzki,
sytuacji finansowej danego umawiającego się- na przykład z braku odpowiednich środków finansowych na zapłatę ceny za nabywaną nieruchomość, co oczywiście dotyczy kupującego,
braku dokumentacji wymaganej przez przepisy prawa do zawarcia umowy ostatecznej, jak na przykład właściwego odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, czy dokumentów z ewidencji gruntów i budynków Urzędu Miasta, jakie musi przedstawić sprzedający,
braku wymaganej zgody na zawarcie umowy ostatecznej określonego organu osoby prawnej, na przykład w postaci odpowiedniej uchwały zgromadzenia wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,
konieczności uprzedniego uzyskania odpowiedniego zezwolenia administracyjnego na zawarcie umowy, jak na przykład zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, jako kupującego,
konieczności spełnienia wymogów stawianych przez instytucję finansującą transakcję, na przykład banku udzielającego kredytu hipotecznego, który musi uzyskać kupujący. Nawiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania stanowi bardzo często niezbędny warunek jego otrzymania.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania pełni przede wszystkim funkcje gwarancyjną w zakresie wykonania umowy. Zawiera ona bowiem przyrzeczenie, że w określonym terminie zostanie zawarta umowa właściwa. Jest to element, który pozwala na to, aby zostały zabezpieczone interesy obu stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co powinna zawierać?

Jednym z podstawowych warunków, aby umowa przedwstępna byłą w pełni skuteczna, jest wprowadzenie do jej treści wszystkich istotnych postanowień, jakie ma zawierać umowa przyrzeczona.

Jest to wymaganie o charakterze minimalnym. W związku z tym nie ma oczywiście przeszkód prawnych, aby kontrahenci znacząco rozszerzyli zakres treści umowy przedwstępnej. Mogą więc one wyjść poza niezbędne i wskazane w przepisach prawa postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z ustalonym orzecznictwem, istotne postanowienia umowy stanowią minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej.

Składają się na nie takie elementy, jak:

określenie podmiotów zamierzonego stosunku zobowiązaniowego,
wskazanie treści świadczenia lub świadczeń stron,
ewentualnie inne elementy nakazane obu stronom normami bezwzględnie wiążącymi w zakresie określonych typów umów.

Jako istotne postanowienia umowy poczytuje się co najmniej tzw. essentialia negotii. Są to postanowienia przedmiotowo istotne dla proponowanej umowy. Należą do nich przede wszystkim:

przedmiot umowy,
cena.

Reasumując, umowa przedwstępna, na przykład sprzedaży mieszkania powinna zawierać:

datę i miejsce zawarcia umowy,
wskazanie stron umowy.
oświadczenia stron,
określenie przedmiotu umowy, a więc precyzyjne wskazanie mającej być przedmiotem sprzedaży nieruchomości,
podanie ceny sprzedaży mieszkania lub podstawy do jej ustalenia w przyszłości,
własnoręczne podpisy obu stron.

Dodać należy, że każda umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna wskazywać także termin, w ciągu którego strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, choć nie warunkuje to jej ważności.

Wreszcie, umowę przedwstępną można dodatkowo wyposażyć w postanowienia stron odnośnie wpłacanej przez kupującego zaliczki lub zadatku na poczet ceny sprzedaży.

Umowa przedwstępna – jakie jest znaczenie jej poszczególnych elementów?

Każdy z koniecznych elementów umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma swoje odrębne znaczenie. Dlatego warto je pokrótce opisać…

Data i miejsce zawarcia umowy

Oznaczenie czasu i miejsca, w którym następuje zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania jest niezbędne ze względu na skuteczność podniesienia przed sądem możliwych roszczeń z jej tytułu.

Wskazanie daty zawarcia umowy przedwstępnej ma wpływ na ustalenie jaki jest termin wymagalności roszczenia, jakie przewiduje umowa przedwstępna oraz określenie terminu przedawnienia roszczeń. Z kolei to, gdzie została zawarta umowa przedwstępna może mieć znaczenie dla ustalenia właściwości miejscowej sądu.

Określenie stron umowy

Umowa przedwstępna powinna także wskazywać podmioty, które są jej stronami, określonymi odpowiednio jako „Sprzedający” oraz „Kupujący”. Mogą być nimi osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne, którym prawo przyznaje zdolność prawną, tak jak na przykład spółka komandytowa. Musisz pamiętać, aby dane stron podane w umowie umożliwiały ich precyzyjną identyfikację. W odniesieniu do osoby fizycznej niezbędne jest wskazanie imienia, nazwiska, adresu zamieszkania, numeru dowodu osobistego oraz opcjonalnie – numeru PESEL. Jeśli chodzi o osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, posiadającą zdolność prawną, to konieczne dane obejmują pełną nazwę (firmę), adres siedziby, numer NIP, numer REGON, numer KRS oraz dane osoby reprezentującej ten podmiot. Najczęściej będzie to Prezes Zarządu. Umowa przedwstępna kupna nieruchomości możne też zawierać adresy IP stron.

Oświadczenia stron

Umowa przedwstępna sprzedaży powinna zawierać oświadczenia i zapewnienia składane przez jej strony. Mają one na celu wyjaśnienie ich sytuacji prawnej i faktycznej, tak aby zabezpieczyć interesy stron transakcji na użytek przyszłej umowy przyrzeczonej. Stanowią ważny element każdej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Szczególne znaczenie mają oświadczenia składane przez sprzedającego. W pierwszej kolejności należy zawrzeć w treści umowy przedwstępnej sprzedaży jego zapewnienie, potwierdzające prawo własności do nieruchomości, co do której zawiera się umowę przedwstępną. Powinno to zostać potwierdzone wypisem z Księgi Wieczystej, pełniącym rolę załącznika do przedwstępnej umowy zbycia nieruchomości.

Ważne jest także podanie podstawy nabycia przez Sprzedającego praw do przedmiotu umowy. Powinna ona wskazywać dokument, na mocy którego nastąpiło przeniesienie prawa własności na jego osobę. Należy to poprzeć na przykład aktem notarialnym dotyczącym kupna czy darowizny, również dołączonym do umowy sprzedaży mieszkania jako załącznik.

Jeśli chodzi o inne oświadczenia osoby dokonującej sprzedaży mieszkania, to powinny one przede wszystkim dotyczyć:

braku wszczętych postępowań upadłościowych lub egzekucyjnych wobec Sprzedającego,
braku wniosków o wszczęcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego jakimi zagrożony jest sprzedający,
braku zaległości publicznoprawnych sprzedającego, takich jak składki na ubezpieczenie społeczne czy zobowiązania podatkowe,
braku obciążeń sprzedawanej nieruchomości długami, ograniczonymi prawami rzeczowymi lub służebnościami, jakimi obciążony jest sprzedający,
braku wszczętych postępowań egzekucyjnych wobec sprzedającego, mających na celu zajęcie nieruchomości której dotyczy przedwstępna umowy sprzedaży, na przykład mieszkania.

Trzeba dodać, że powyższe okoliczności powinny zostać stwierdzone odpowiednimi dokumentami urzędowymi przedstawionymi przez sprzedającego, jak na przykład zaświadczeniami odpowiedniego urzędu skarbowego czy Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Również i one powinny pełnić rolę załączników jakie posiada umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Z kolei oświadczenia Kupującego mogą dotyczyć źródła sfinansowania kupna mieszkania, na przykład warunków i terminu uzyskania kredytu hipotecznego czy zapewnienia, że środki pieniężne przewidziane na transakcję nie są zagrożone zajęciem z uwagi na jego zobowiązania, przede wszystkim publicznoprawne.

Przedmiot umowy

Podkreślenia wymaga fakt, ze każda umowa przedwstępna kupna mieszkania musi zawierać szczegółowy opis jej przedmiotu. Powinny to być zarówno dane identyfikacyjne tej nieruchomości, jak i precyzyjny oraz kompleksowy jej opis. Jako załącznik do umowy sprzedaży nieruchomości załącza się na ogół jej specyfikację techniczną, zawierającą rzuty poziome etc.

Cena

Sprzedaż nieruchomości ma zawsze charakter odpłatny. Dlatego też koniecznym elementem każdej umowy kupna mieszkania jest dokładnie określona cena sprzedaży. Jej wyrażenie następuje w jednostkach pieniężnych. Brak jej podania w umowie będzie skutkować potraktowaniem czynności prawnej jako umowy darowizny.

Sprzedaż może nastąpić w formie gotówkowej, a więc bezpośrednio do rąk własnych bądź bezgotówkowej, na przykład w formie przelewu bankowego.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Zawierając umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na przykład mieszkania, strony powinny w jej treści wskazać termin w którym zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy kupna nieruchomości. Na jej podstawie dopiero bowiem dojdzie do przeniesienia prawa własności na nabywcę.

Zadatek i zaliczka

Bardzo częstym elementem umowy przedwstępnej jest zaliczka lub zadatek. Instytucje te są regulowane przez przepisy Kodeksu cywilnego. Powodem umieszczenia postanowień dotyczących tych instytucji w umowie przedwstępnej sprzedaży jest zabezpieczenie wykonania umowy przez strony w przyszłości, a w szczególności przez kupującego. Chronią one tym samym interesy obu stron umowy.

Trzeba podkreślić, że w potocznym rozumieniu pojęcia te są tożsame. Oczywiście jest to podejście całkowicie błędne. Zarówno zaliczka, jak i zadatek mają całkowicie odmienny charakter oraz rodzą zupełnie inne skutki prawne.

Zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym, zadatek wpłacony przy zawarciu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli zadatek został wpłacony przez tą właśnie stronę, może ona żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Tym samym, jeśli sprzedający zrezygnuje z zawarcia transakcji, to osoba, która chciała nabyć mieszkanie, a więc kupujący, może się od niego ubiegać zapłaty dwukrotności kwoty na jaką opiewał zadatek. Natomiast jeśli to kupujący mieszkanie nie podpisze umowy przyrzeczonej, to zbywca mieszkania będzie mógł uzyskany zadatek zatrzymać dla siebie samego.

Jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży mieszkania dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Na ogół będzie to kupujący, który zadatek przyjął.

Zadatek powinien być zwrócony w całości stronie, która go dała, w następujących sytuacjach:

rozwiązania umowy przez obie strony,
gdy niewykonanie umowy kupna mieszkania jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
gdy obie strony ponoszą odpowiedzialność za to, iż nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania.

Z kolei istotą zaliczki jest pokrycie wstępnych kosztów wynikających z realizacji przedmiotu umowy. Uiszcza się ją na poczet należnego świadczenia, na przykład ceny sprzedaży mieszkania. W przypadku, gdy strona, która wpłaciła zaliczkę, a więc kupujący odstępuje od umowy, środki wpłacone w jej ramach podlegają niezwłocznemu zwrotowi w całości. Dokonuje tego w takim przypadku sprzedający mieszkanie.

Podpis

Zawierając umowę przedwstępną mieszkania strony są zobowiązane złożyć pod nią własnoręczne podpisy.

Umowa przedwstępna – jakie jest znaczenie jej właściwego sporządzenia?

Właściwe i precyzyjne określenie istotnych postanowień umowy przedwstępnej ma decydujące znaczenie dla skutecznego dochodzenia przez stronę zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Stanowią one bowiem podstawę orzeczenia sądowego, zastępującego oświadczenie woli strony zobowiązanej do jego złożenia i określającego treść wiążącej strony umowy sprzedaży mieszkania.

W razie, gdy powyższy warunek nie zostanie spełniony, druga strona procesu sądowego może bronić się zarzutem, iż tak naprawdę nie zostało wskazane, jakiego rodzaju umowa przyrzeczona ma zostać zawarta. Taka sytuacja może skutkować nawet oddaleniem powództwa.

Jaka powinna być forma umowy przedwstępnej?

Podkreślenia wymaga fakt, że umowa przedwstępna może mieć postać odrębnego kontraktu, bądź też stanowić część innej umowy. Przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, toteż wystarczy zachowanie w tym zakresie zwykłej postaci pisemnej. Toteż, gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość i jest to na przykład umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, to w pełni skuteczne będzie zawarcie jej jedynie w formie pisemnej pomimo, iż przepisy prawa wymagają do zawarcia umowy właściwej formy aktu notarialnego, a więc sporządzenia jej przez notariusza. Oczywiście, o formie umowy, a więc o tym, czy będzie to akt notarialny sporządzony u notariusza, czy też zwykła forma pisemna, decydują tylko i wyłącznie strony transakcji.

Umowa przedwstępna nie może zmierzać do zawarcia umowy przyrzeczonej, która byłaby sprzeczna z prawem albo miała na celu jego obejście, albowiem skutkowałoby to jej nieważnością. Tym samym nie wywołałaby ona żadnych skutków prawnych, tak jakby nigdy nie została zawarta.

Czy warto korzystać ze wzoru umowy przedwstępnej?

Oczywiście, jeżeli umowa przedwstępna jest sporządzana w formie aktu notarialnego, a więc przez notariusza, wzór umowy nie jest Ci potrzebny. W takim bowiem wypadku, notariusz zadba zarówno o jej odpowiednią treść, jak i formę, a więc właśnie akt notarialny.

Jeżeli chcesz skorzystać ze wzoru znajdującego się w Internecie, to musisz wiedzieć, że nawet taki, który znalazłeś przez ustawienia zaawansowane, nie gwarantuje odpowiedniej jakości. Posługiwanie się przy zawarciu umowy tego rodzaju wzorami jest zwyczajnie niebezpieczne. Wiele z nich służy tak naprawdę oglądalności podstawowych reklam i nie zawiera wielu koniecznych elementów. Niewłaściwy wzór umowy może skutkować jej nieważnością, bądź też drastycznym ograniczeniem uprawnień, które powinny z niej wynikać, jeżeli umowę zawarto w sposób poprawny. A przecież rzecz dotyczy tak ważnej sprawy, jak mieszkanie. Dlatego warto, w przypadku umowy przedwstępnej kupna takiej rzeczy, jak nieruchomość, skorzystać z usług doświadczonego prawnika – adwokata lub radcy prawnego. Wzór umowy nie gwarantuje Ci tak wysokiej jakości tego dokumentu. Wprawdzie łączy się to z pewnymi wydatkami, ale przecież, oceniając sprawę w sposób rozsądny, mieszkanie jest tego warte…

Umowa przedwstępna – jaki jest zakres uprawnień strony umowy przedwstępnej?

W przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od dokonania tej czynności prawne, wówczas druga strona dysponuje wskazanym przez obowiązujące prawo, katalogiem uprawnień.

Poprzez “uchylanie się” należy rozumieć sytuację, w której zobowiązany dopuszcza się w pełni świadomego działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym, godzi się on z góry na nastąpienie takiego skutku. Może mieć to np. postać niczym nieuzasadnionej zwłoki w wykonaniu zobowiązania.

W powyższym kontekście, wskazać przede wszystkim trzeba, iż w takim przypadku, stronie uprawnionej przysługuje prawo żądania naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W świetle tego, możemy stwierdzić, że roszczenie przysługujące osobie uprawnionej o naprawienie szkody z tytułu niezawarcia finalnej umowy sprzedaży, ograniczone jest jedynie do wysokości uszczerbku, jaki poniosła ona przez to, że miała nadzieję na jej nawiązanie. Oznacza to, że może ona domagać się wyłącznie zwrotu wszelkich kosztów i wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz niezbędnych wydatków związanych z zawarciem umowy przyrzeczonej.

Dopuszczalne jest także, aby strony w sposób odmienny ustaliły w umowie przedwstępnej zakres przysługującego z tego tytułu odszkodowania. Co oznacza, iż mogą one ograniczyć bądź też rozszerzyć jego granice.

Generalnie rzecz biorąc, Sąd Najwyższy, wskazuje, iż odszkodowanie dochodzone przez uprawnionego w przypadku umowy przedwstępnej sprowadza się przede wszystkim do zwrotu wydatków i nakładów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Poza tym obejmuje ono również naprawienie innych szkód, a w szczególności także utraconych korzyści. Dodać jednak trzeba, iż zgodnie z innym stanowiskiem tego Sądu, żądania odszkodowawcze uprawnionego ograniczają się jedynie do pokrycia ujemnego interesu umowy. Czyli tego, co miałby on, gdyby nie zawarł umowy przedwstępnej.

W przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, co w przypadku np. nieruchomości oznacza postać aktu notarialnego sporządzanego przez notariusza, strona uprawniona do zgłoszenia żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, może dochodzić tego w drodze procesu sądowego.

Co również ważne, możliwość wyboru jednego z tych roszczeń jest prawem wierzyciela, a więc osoby uprawnionej z umowy przedwstępnej.

Jaka forma umowy przedwstępnej jest najbardziej korzystna?

To w jakiej formie zostanie zawarta umowa umowa przedwstępna bezpośrednio wpływa na zakres uprawnień strony poszkodowanej z jej tytułu.

Od tego, czy umowa przedwstępna została zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona, a więc w formie aktu notarialnego, sporządzanego przez notariusza, czy też w innej formie, na przykład zwykłej pisemnej, przepisy prawa przewidują różne skutki.

I tak, jeśli zawarcie umowy przedwstępnej nastąpiło w formie aktu notarialnego:

druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim wypadku strona uprawniona do zawarcia takiej umowy, może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, na przykład mieszkania,
roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego mogą zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości (dział III). Podstawę takiego wpisu stanowi bowiem akt notarialny. Ponieważ zapisy księgi wieczystej są publicznie dostępne, inni potencjalni inni kupcy mogą się łatwo zorientować, jaki jest stan prawny nieruchomości oraz o tym, że taka właśnie umowa została zawarta.

W przypadku, gdy zawarcie umowy przedwstępnej kupna następuje w zwykłej formie pisemnej:

strona, która zawarła umowę może jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej kupna,
skutek umowy przedwstępnej kupna będzie słabszy, ponieważ zamiast zawarcia umowy sprzedaży, której przedmiotem jest nieruchomość, strona może dochodzić przed sądem jedynie odpowiedniego odszkodowania.

Strony umowy przedwstępnej mieszkania, jak wcześniej wspomniałem, bardzo często stosują dodatkowe zabezpieczenie w postaci zadatku. Dzięki temu w sytuacji zrezygnowania z zawarcia umowy przez jedną ze stron, pełnić on de facto funkcję odszkodowania. Musisz jednak pamiętać, że zadatek nie wyklucza prawa do ubiegania się o dodatkową kwotę odszkodowania, jeśli któraś ze stron w wyniku niewykonaniu przez drugą umowy doznała szkody wyższej, aniżeli jego wysokość.

Umowa przedwstępna – miejsce spełnienia świadczenia

Wskazać trzeba, iż co do zasady, miejscem spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej jest miejsce zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak więc, zgodnie z przepisami prawa notarialnego, w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy, która powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, czyli przez notariusza, miejscem spełnienia wynikającego z niej świadczenia, będzie wybrana przez strony kancelaria notarialna.

Pamiętać jednak należy, że w przypadku zaistnienia szczególnych okoliczności sporządzenie przez notariusza stosownego aktu notarialnego może nastąpić także w innym miejscu. Samo wskazanie kancelarii notarialnej, w której zawarta zostanie umowa ostateczna może nastąpić bądź w umowie przedwstępnej lub nastąpić w późniejszym terminie.

Umowa przedwstępna – jaki jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej?

Jak wskazałem powyżej, co do zasady, termin zawarcia umowy sprzedaży, jako przyrzeczonej, powinien zostać wskazany w umowie przedwstępnej. Jednakże w wypadku, gdy żadna ze stron nie wskazała takiej daty, nie skutkuje to jej nieważnością.

Co w takim wypadku?

Jeżeli strony zdecydowały się zawrzeć umowę przedwstępną bez wyznaczenia terminu jej zawarcia, wówczas strona uprawniona do żądania jej nawiązania, może wskazać czas, w jakim powinno to nastąpić. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione na równi i każda z nich dokonała wyznaczenia innego terminu, decyduje pierwszeństwo złożenia oświadczenia w tym przedmiocie. Tym samym, uprawniona w takim razie jest ta strona, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Zważywszy na powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż zgodnie z Kodeksem cywilnym oświadczenie woli zostaje złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, iż mógł on się zapoznać z jego treścią. Dlatego zasadne jest, aby w treści umowy przedwstępnej wskazać, w jakiej formie oświadczenie o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać złożone drugiej stronie.

Musisz także wiedzieć, że wyznaczony w umowie termin powinien być odpowiedni do skutecznego dokonania tej czynności. Musi on zatem uwzględniać czas niezbędny do dokonania czynności, które w danym przypadku powinny poprzedzać nawiązanie umowy przyrzeczonej.

Dodać trzeba, ze termin, w którym strony zobowiązują się w umowie przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej, niezależnie od tego, czy wynika on wprost z umowy przedwstępnej, czy też został wyznaczony przez jedną ze stron, nie musi zostać określony jako konkretna data. Tę rolę bowiem może spełniać sformułowanie o charakterze ogólnym, na przykład “po wakacjach”. Oczywiście raczej należy unikać tego rodzaju wskazań, gdyż rodzą one często spory interpretacyjne.

Pamiętać jednak trzeba, że w razie, gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczyły terminu do nawiązania umowy przyrzeczonej, brak jest podstaw prawnych do zgłoszenia żądania w tym przedmiocie. Termin ten ma więc charakter zawity, zaś jego naruszenie powoduje utratę przysługującego uprawnienia prawnego.

W świetle powyższego możemy stwierdzić, że w każdym przypadku, uprawniony z umowy przedwstępnej nie może się domagać zawarcia umowy przyrzeczonej, przed nadejściem wyznaczonego w powyższy sposób terminu jej zawarcia.

Umowa przedwstępna – jaki jest termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej?

Zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miało dojść do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej.

Trzeba podkreślić, że pomiędzy stronami umowy przedwstępnej może dojść dojdzie do sporu sądowego, na tle wykonywania jej postanowień. Jeżeli sąd po rozpoznaniu sprawy oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas wynikające z niej roszczenia ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia w którym takie orzeczenie stało się prawomocne.

Ile kosztuje umowa przedwstępna, której przedmiotem jest nieruchomość?

Oczywiście o kosztach umowy, której przedmiotem jest nieruchomość, na przykład mieszkanie, możemy mówić tylko i wyłącznie wówczas, gdy jest ona sporządzana w formie umowy notarialnej, a więc przez notariusza. Umowę taką należy wówczas odpowiednio opłacić. Jest to tzw. taksa notarialna.

Jeśli zawierana będzie tylko umowa przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym, to koszt jej zawarcia będzie wynosił około 100 zł brutto.

Inaczej jest w przypadku umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. W tym wypadku wynagrodzenie notariusza, zależne jest od wartości nieruchomości.

Dla przykładu, przy zakupie, którego przedmiotem jest mieszkanie o wartości od 60000 zł do 100000 zł , notariusz naliczy koszt w maksymalnej wysokości 50% od sumy: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Umowa przedwstępna