Umowa przedwstępna

umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna stanowi bardzo popularny instrument mający na celu zabezpieczenie interesów osoby, której druga strona przyrzekła zawarcie oznaczonej umowy. Zawierana jest ona często przy transakcjach dotyczących przeniesienia własności nieruchomości. Aby jednak, umowa przedwstępna spełniła swoją rolę, konieczne jest ścisłe przestrzeganie zasad, przewidzianych w obowiązujących przepisach prawa. Albowiem między innymi decydują one, jak wiele zależy od tego, która strona wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w określonym przedmiocie.

Z niniejszego artykułu dowiesz się między innymi:

  • co to jest umowa przedwstępna?
  • co powinna zawierać umowa przedwstępna?
  • jaki jest termin przewidziany na zawarcie umowy przyrzeczonej?
  • czy można dochodzić żądania zawarcia umowy przyrzeczonej?
  • jaki jest zakres uprawnień stron umowy?
  • kiedy można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?
  • jaki jest termin przedawnienia roszczeń?

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna należy do katalogu umów cywilnoprawnych, której przedmiotem jest zobowiązanie się przez jedną lub obie strony do zawarcia w przyszłości innej, ściśle oznaczonej umowy, a więc tzw. umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wykonaniem zobowiązania z umowy przedwstępnej będzie zawarcie określonej w jej treści umowy. W celu spełnienia tego świadczenia, dłużnik powinien oświadczyć wierzycielowi wolę zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc złożyć w tym przedmiocie stosowne oświadczenie woli oraz dokonać wszelkich innych czynności niezbędnych dla dojścia tej umowy do skutku, poprzez np. wydanie rzeczy.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Jednym z podstawowych warunków, aby umowa przedwstępna byłą w pełni skuteczna, jest wprowadzenie do jej treści wszystkich istotnych postanowień, jakie ma zawierać umowa przyrzeczona (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Jako, że jest to wymaganie o charakterze minimalnym, nie ma oczywiście przeszkód prawnych. Aby strony znacząco rozszerzyły zakres treści umowy przedwstępnej, a więc wyszły poza jedynie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Podkreślenia wymaga fakt, iż zgodnie z ustalonym orzecznictwem. Istotne postanowienia umowy stanowią minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej i składają się na nie takie elementy. Jak: określenie podmiotów zamierzonego stosunku zobowiązaniowego, świadczenia lub świadczeń stron. Ich strukturę, przez co należy rozumieć związki pomiędzy świadczeniami lub ich brak. Ewentualnie inne elementy nakazane obu stronom normami bezwzględnie wiążącymi w zakresie określonych typów umów. Jako istotne postanowienia umowy poczytuje się co najmniej tzw. essentialia negotii. A więc postanowienia przedmiotowo istotne proponowanej umowy, do których należą należą przede wszystkim przedmiot umowy i jej cena.

Dodać należy, że umowa przedwstępna powinna wskazywać także termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona.

Jaka powinna być forma umowy przedwstępnej?

Podkreślenia wymaga fakt, że umowa przedwstępna może mieć postać odrębnego kontraktu, bądź też stanowić część innej umowy. Przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, toteż wystarczy zachowanie w tym zakresie zwykłej postaci pisemnej. Toteż, gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość, to w pełni skuteczna będzie jedynie pisemna umowa przedwstępna sprzedaży, pomimo, iż przepisy prawa wymagają do zawarcia umowy właściwej formy aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna nie może zmierzać do zawarcia umowy przyrzeczonej, która byłaby sprzeczna z prawem albo miała na celu jego obejście, albowiem skutkowałoby to jej nieważnością.

Wskazać trzeba, iż co do zasady, miejscem spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej jest miejsce zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak więc, zgodnie z przepisami prawa notarialnego. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy, która powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Miejscem spełnienia wynikającego z niej świadczenia, będzie wybrana przez strony kancelaria notarialna. Pamiętać jednak należy, że w przypadku zaistnienia szczególnych okoliczności sporządzenie stosownego aktu notarialnego może nastąpić także w innym miejscu. Samo wskazanie kancelarii notarialnej, w której zawarta zostanie umowa przyrzeczona. Może nastąpić bądź w umowie przedwstępnej lub nastąpić w późniejszym terminie.

Jaki jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej?

Jak wskazano powyżej, co do zasady, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, powinien zostać wskazany przez strony w umowie przedwstępnej.

Jeżeli nie nastąpiło wyznaczenie daty jej zawarcia w taki sposób, wówczas strona uprawniona do żądania jej nawiązania, może wskazać czas, w jakim powinno to nastąpić. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione na równi i każda z nich dokonała wyznaczenia innego terminu, decyduje pierwszeństwo złożenia oświadczenia w tym przedmiocie. Tym samym, uprawniona w takim razie jest ta strona, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Pamiętać jednak trzeba, że w razie, gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczyły terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, brak jest podstaw prawnych do zgłoszenia żądania w tym przedmiocie. Termin ten ma więc charakter zawity, zaś jego naruszenie powoduje utratę przysługującego uprawnienia prawnego.

W świetle powyższego, stwierdzić trzeba, że w każdym przypadku, uprawniony z umowy przedwstępnej nie może się domagać nawiązania umowy przyrzeczonej, przed nadejściem wyznaczonego w powyższy sposób terminu jej zawarcia.

Jaki jest zakres uprawnień strony umowy przedwstępnej?

W przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od dokonania tej czynności prawnej. Wówczas druga strona dysponuje wskazanym przez obowiązujące prawo, katalogiem uprawnień. Poprzez “uchylanie się” należy rozumieć sytuację. W której zobowiązany dopuszcza się w pełni świadomego działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej. Godząc się z góry na taki skutek. Może mieć to np. postać niczym nieuzasadnionej zwłoki w wykonaniu zobowiązania.

W powyższym kontekście, wskazać przede wszystkim trzeba. Iż w takim przypadku, stronie uprawnionej przysługuje prawo żądania naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dopuszczalne jest także, aby strony w sposób odmienny ustaliły w umowie przedwstępnej zakres przysługującego z tego tytułu odszkodowania. Co oznacza, iż mogą one ograniczyć bądź też rozszerzyć jego granice.

Generalnie rzecz biorąc, Sąd Najwyższy, wskazuje, iż odszkodowanie dochodzone przez uprawnionego z umowy przedwstępnej sprowadza się nie tylko do zwrotu wydatków i nakładów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, ale również obejmuje naprawienie innych szkód, a w szczególności także utraconych korzyści. Dodać jednak trzeba, iż zgodnie z innym stanowiskiem tego Sądu, żądania odszkodowawcze uprawnionego ograniczają się jedynie do pokrycia ujemnego interesu umowy. Czyli tego, co miałby on, gdyby nie zawarł umowy przedwstępnej.

W przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, co w przypadku np. nieruchomości oznacza postać aktu notarialnego, strona uprawniona do zgłoszenia żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, może dochodzić tego w drodze procesu sądowego .

Podkreślić trzeba, że możliwość wyboru jednego z tych roszczeń jest prawem wierzyciela, a więc osoby uprawnionej z umowy przedwstępnej.

Jaki jest termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej?

Wskazać trzeba, iż roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miało dojść do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej.

Jeżeli jednak pomiędzy stronami umowy przedwstępnej dojdzie do sporu sądowego. A ten oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas wynikające z niej roszczenia ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia w którym takie orzeczenie stało się prawomocne.

adwokat Iwo Klisz
adwokat Iwo Klisz

Skontaktuj się ze mną:
tel. 695 560 425
e-mail. i.klisz@kancelaria-klisz.pl

kancelaria adwokatów i radców prawnych