ul. Kazimierza Wielkiego 1

Wrocław

biuro@adwokat-wroclaw.biz.pl

kontakt email: 24h / 7 dni w tygodniu

+ 48 695 560 425

8.30 - 16.30 - dni robocze

Pon - Pt: 8:30 - 16:30

Obsługa Klienta

Umowa o roboty budowlane, a umowa o dzieło – kodeks cywilny 

Umowa o roboty budowlane

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – najnowsze informacje prawne weryfikowane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

Umowa o roboty budowlane, a umowa o dzieło – kodeks cywilny 

Umowy o roboty budowlane w praktyce są jednymi z częściej zawieranych. Nierzadko ich wykonywanie wiąże się z szeregiem trudności i sporów, których rozstrzygnięcie może oznaczać konieczność udania się do sądu. Z artykułu dowiesz się co powinna zawierać umowa o roboty budowlane.

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym (przepis art. 647 § 1 kc). Polega na tym, że wybrany przez inwestora wykonawca bierze na siebie obowiązek zrealizowania określonego w umowie obiektu, czyli wykonanie robót budowlanych. Musi on zostać wybudowany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Umowa nakłada obowiązki także na inwestora. Podstawowym zadaniem jest właściwe przygotowanie robót (np. termin przekazania terenu budowy i dostarczenie projektu); odbiór obiektu oraz zapłata wynagrodzenia. 

Na podstawie art. 656 kc do budowy obiektu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące umowy o dzieło, w tym przepisy o rękojmi, możliwości rozwiązania umowy z winy strony, z powodu niewykonania robót budowlanych, wykonania ich w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, gdy dzieło nie zostało oddane, bądź innych przypadków gdy strona może odstąpić od umowy o roboty.

Określenie stron umowy o roboty budowlane

Umowa ta zawierana jest pomiędzy dwoma stronami: inwestorem i wykonawcą. Nie ma konieczności, aby którekolwiek z nich była przedsiębiorcą. Najczęściej na wykonawcę obiektu wybiera się przedsiębiorców. Jednak nie ma przeszkód, aby był nim podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej.  

Przedmiot umowy o prace budowlane

W umowie o roboty budowlane chodzi o realizację inwestycji budowlanej, jej przedmiotem jest „obiekt”. W umowie o prace budowlane „obiekt” to właściwie każdy rezultat robót budowlanych lub montażowych, który w projekcie budowlanym stanowi wyodrębnioną całość. Obiektem w tym znaczeniu będzie zarówno cały dom, jak i zamontowana w nim instalacja grzewcza. Reasumując, na mocy umowy wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu. Natomiast inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem inwestycji, projektowych, odbioru obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W jakiej formie zawrzeć umowę o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej. Umowę tą można uzgodnić także w innej formie – nawet ustnie – i będzie ona ważna. Jednak w takim przypadku mogą pojawić się problemy z udowodnieniem na co dokładnie umówiono się w kontrakcie budowlanym. Spotykane są również wzory umowy o roboty budowlane.

Jak napisać umowę na wykonanie prac budowlanych?

W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do realizacji konkretnych prac z zachowaniem odpowiednich terminów.

Należy określić kto jest inwestorem, a kto wykonawcą, względnie generalnym wykonawcą i podwykonawcą, u którego ten pierwszy będzie zamawiać określone prace. Chodzi również o podanie danych niezbędnych do identyfikacji stron: imion, nazwisk (nazwy), adresu zamieszkania, numeru PESEL, bądź w przypadku osób prawnych KRS. Umowa musi precyzyjnie określać swój przedmiot – a więc obiekt, który ma zostać zrealizowany. Niekiedy umowa przewiduje też sposoby rozliczenia i roboty budowlane z podwykonawcą.

Obiekt najlepiej opisać w umowie i jednocześnie przyjąć, że jego projekt stanowił będzie załącznik. Należy także określić wysokość wynagrodzenia. Co do zasady inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia, gdy wykonawca robót gotów je wykonać ale doznał przeszkody z przyczyn niezależnych. Może jednak odliczyć to co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót. Spotyka się także klauzule dodatkowe mającej za przedmiot roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty wynagrodzenia.

Umowa powinna precyzować wszystkie terminy mające znaczenie dla jej wykonywania. Termin rozpoczęcia czynności związanych z przygotowaniem robót, przekazania wykonawcy przez inwestora terenu budowy; termin zakończenia prac oraz – ewentualnie – finalizacji ich poszczególnych etapów.

Dobrym rozwiązaniem jest sprecyzowanie terminu odbioru robót (inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo), usunięcia wad oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia należnego wykonawcy lub jego odpowiedniej części oraz kontroli sposobu spełnienia świadczenia.

Korzystnym rozwiązaniem jest zamieszczenie w umowie postanowień określających zasady zmiany treści kontraktu oraz rozwiązywania sporów, które mogą się pojawić. W pierwszym przypadku chodzi o konieczność przesunięcia umówionych terminów z powodu opóźnień w pracach. Natomiast w drugim o określenie, że strony będą próbować rozwiązać spór polubownie.

Obowiązki i uprawnienia stron w umowie o roboty budowlane

Strony umowy o roboty budowlane mają swoje prawa oraz obowiązki. Wynikają one z przepisów Kodeksu cywilnego oraz z łączącej je umowy. Jednym z najważniejszych obowiązków inwestora jest przygotowanie terenu budowy oraz dostarczenie wykonawcy projektu budowlanego. To na inwestorze spoczywa obowiązek uzyskania niezbędnych pozwoleń budowlanych, niwelacja terenu oraz jego odpowiednie zabezpieczenie. Istotnym obowiązkiem inwestora jest uiszczenie wynagrodzenia wykonawcy. Obie strony zobowiązane są także do zachowania należytej staranności. W umowie można zastrzec dodatkowe prawa i obowiązki, np uregulować odpowiedzialność za szkody, konsekwencje braku terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia, czy też zmodyfikować zasady rękojmi za wady.

Zanim dojdzie do wypłaty wynagrodzenia, inwestor ma obowiązek odebrać wykonane prace. W przypadku, gdy dostrzeże uchybienia może żądać ich usunięcia przed obiorem. Fakt, że przed wykończeniem robót budowlanych inwestor nie zgłosił uwag nie ma zamyka mu drogi do dochodzenia różnego rodzaju roszczeń od wykonawcy.

Inwestor jest zobowiązany współdziałać z wykonawcą przy realizacji umowy o roboty budowlane. Oznacza to przede wszystkim konieczność podejmowania decyzji, które zależą bezpośrednio od woli inwestora. Aczkolwiek ma on prawo żądać wykonania robót zgodnie z umową, projektem i zasadami wiedzy technicznej, a także prowadzenia ich zgodnie z prawem – w tym zwłaszcza przy uwzględnieniu norm BHP.

Prawa i obowiązki odnoszą się także do wykonawcy. Wykonawca ma prawo oczekiwać od inwestora, że ten podejmie wszelkie czynności zmierzające do przygotowania robót. W tym przede wszystkim dostarczy projekt oraz odpowiednio zorganizuje teren budowy. Jednym z podstawowych praw wykonawcy jest terminowa wypłata należnego mu wynagrodzenia.

Do obowiązków wykonawcy zalicza się zabezpieczenie terenu budowy oraz realizację obiektu zgodnie z obowiązującymi standardami – prawnymi i technicznymi. Wykonawca musi wybudować obiekt zgodnie z projektem, w terminach określonych w umowie. Ponadto wykonawca jest zobowiązany do zgłaszania inwestorowi wszelkich okoliczności mogących doprowadzić do opóźnienia w realizacji prac.

W umowie  można dokonać innego określenia praw i obowiązków stron. Do często spotykanych w praktyce rozwiązań zalicza się np. powierzenie wykonawcy całości zadań związanych z budową, a więc zaprojektowanie prac i uzyskanie na nie stosownych pozwoleń, a następnie przygotowanie terenu do ich realizacji.

Wynagrodzenie za umowę o roboty budowlane

W umowie o roboty budowlane należy szczegółowo uregulować kwestie wynagrodzenia wykonawcy. Chodzi zarówno o kwotę wynagrodzenia, jak i formy jej płatności.  Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest ustalenie dokładnej kwoty wynagrodzenia i ewentualnie zasad jej podwyższenia (np. waloryzacji). Można także przyjąć wynagrodzenie kosztorysowe, uzależnione od wyceny zakresu wykonanych prac. Często umowy o roboty budowlane przewidują płatność w ratach. Ustala się je po zakończeniu każdego etapu prac. A także klauzule w dodane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Odpowiedzialność za wady robót budowlanych

W przypadku wykonawcy mamy do czynienia z odpowiedzialnością za wady robót. Chodzi o sytuację, w których obiekt został wybudowany w sposób nieprawidłowy. A więc niezgodnie z projektem lub normami prawa budowlanego. Jeżeli takie wady wystąpią, inwestor ma prawo żądać ich usunięcia, a w przypadku gdyby to nie było możliwe może on od umowy odstąpić.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Dobrym sposobem na zabezpieczenie terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia jest zażądanie od inwestora gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie. Jest to gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Polega ona na tym, że w przypadku, gdy inwestor nie wypłaci wynagrodzenia wykonawcy, ten będzie mógł zwrócić się do gwaranta (a więc np. do banku) o uregulowanie należności. Jeżeli wykonawca zażąda gwarancji zapłaty musi pozostawić inwestorowi co najmniej 45 dni na załatwienie wszystkich formalności związanych z jej uzyskaniem.

Gwarancja może zabezpieczać także prawidłowe wykonanie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę, ryzyko wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, a nawet roszczenia z tytułu wad fizycznych lub prawnych obiektu, za które ponosi odpowiedzialność wykonawca.

Umowa o roboty budowlane: kary umowne

Kara umowna to forma odszkodowania, którego można domagać się wtedy, gdy umowa zostanie wykonana w sposób nienależyty lub w ogóle nie zostanie wykonana. Dobrym posunięciem jest zastrzeganie kary umownej w odpowiedniej wysokości. Kary umowne mogą odnosić się np. do odstąpienia od umowy (płatność ze skutkiem na dzień odstąpienia), niedotrzymania terminarza prac czy do nieusunięcia wad obiektu. Wysokość ww. kary najczęściej ustala się w określonej kwocie pieniędzy lub wartości procentowej, odnoszącej się do każdego dnia opóźnienia.

Przeczytaj także:

Pobierz darmowy wzór umowy o roboty budowlano-wykończeniowe

Picture of adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

Nasze eksperckie wypowiedzi w ogólnopolskich i lokalnych mediach:

Założyciel Kancelarii jest nie tylko twórcą wielu publikacji w prasie branżowej, ale także popularnym autorem komentarzy eksperckich w największych portalach informacyjnych oraz stacjach telewizyjnych.

Nasi prawnicy są do Twojej dyspozycji:

Nasi eksperci czekają na Twoją wiadomość - napisz teraz

Pomoc doświadczonego adwokata
Pomożemy Ci w każdej sprawie sądowej
Porady prawne on-line
Zdalne porady prawne u adwokata bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura