Umowa o roboty budowlane

Umowy o roboty budowlane w praktyce są jednymi z częściej zawieranych. Jednocześnie nierzadko ich wykonywanie wiąże się z szeregiem trudności i sporów, których rozstrzygnięcie może oznaczać nawet konieczność udania się do sądu. Warto więc, aby umowa o roboty budowlane została naprawdę solidnie przygotowana. O czym nie należy zapominać przed jej podpisaniem?

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z treścią jego przepisów polega ona na tym, że wybrany przez inwestora wykonawca bierze na siebie obowiązek zrealizowania określonego w umowie obiektu, czyli wykonania zadania inwestycyjnego. Musi on zostać wybudowany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej – a więc, mówiąc inaczej, w zgodzie z normami prawa budowlanego.

Umowa o roboty budowlane – zgodnie z Kodeksem cywilnym – nakłada obowiązki także na inwestora. Jego podstawowym zadaniem jest właściwe przygotowanie robót (np. termin przekazania terenu budowy i dostarczenie projektu); odbiór obiektu oraz konieczność zapłaty umówionego z wykonawcą wynagrodzenia. Dlatego z punktu widzenia inwestora podjęcie czynności związanych z umożliwieniem rozpoczęcia budowa jest najważniejszym obowiązkiem.

Jaka umowa na wykonanie usługi budowlanej?

Oczywiście nie wszystkie prace budowlane muszą zostać zrealizowane w ramach wskazanej tu umowy. Równie dobrze w grę może wchodzić umowa o dzieło czy zlecenia. Są one wykorzystywane – zwłaszcza umowa o dzieło – w przypadku drobniejszych prac budowlanych. Chodzi tu zwłaszcza o remonty czy realizację np. mebli do domu bądź mieszkania.

W końcu przepisy Kodeksu cywilnego nie pozostawiają wątpliwości, że w umowie o roboty budowlane chodzi o budowę „obiektu”, a nie o jego remont. Jednak w praktyce nie zawsze da się to łatwo rozdzielić. Dlatego warto – przed podjęciem jakichkolwiek prac czy inwestycji budowlanych – skonsultować się z prawnikiem, który doradzi jaką umowę zawrzeć.

Określenie stron umowy o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane zawierana jest pomiędzy dwoma stronami: inwestorem i wykonawcą. Warto pamiętać, że nie ma konieczności, aby którekolwiek z nich była przedsiębiorcom. Co prawda najczęściej na wykonawcę obiektu – zgodnie z preferencjami większości inwestorów – wybiera się przedsiębiorców. Jednak nie ma przeszkód, aby był nim podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej. Także inwestor nie musi być przedsiębiorcą. Zresztą znaczna część umów o roboty budowlane zawierana jest przez inwestorów indywidualnych.  

Przedmiot umowy o prace budowlane

W umowie o roboty budowlane chodzi o realizację inwestycji budowlanej. Dlatego jej przedmiotem jest „obiekt”. Pytanie więc, co należy rozumieć pod tym pojęciem? Nie zostało ono zdefiniowane w Kodeksie cywilnym, natomiast w ustawie Prawo budowlane możemy odnaleźć definicję obiektu – jednak ma ona zastosowanie tylko na gruncie tej ustawy. Z tego względu „obiekt” będący przedmiotem umowy o roboty budowlane nie musi być tym samym, co „obiekt” zdefiniowany w Prawie budowlanym. Na gruncie umowy o prace budowlane „obiekt” to właściwie każdy rezultat robót budowlanych lub montażowych, który w projekcie budowlanym stanowi wyodrębnioną całość. Obiektem w tym znaczeniu będzie – przykładowo – zarówno cały dom, jak i zamontowana w nim instalacja grzewcza.

W jakiej formie zawrzeć́ umowę̨ o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane najczęściej dotyczy kosztownych przedsięwzięć, dlatego jej strony powinny dobrze zabezpieczyć swoje interesy. W tym celu najlepiej zawrzeć umowę o roboty budowlane w formie pisemnej. Na podobnym stanowisku staną ustawodawca w Kodeksie cywilnym stwierdzając, że omawiana tu umowa powinna być potwierdzona pismem. Oznacza to, że umowę o roboty budowlane można zawrzeć w innej formie – nawet ustnie – i będzie ona ważna. Jednak w takim przypadku, jeżeli wystąpią pomiędzy inwestorem a wykonawcą jakieś spory, mogą pojawić się problemy z udowodnieniem na co dokładnie umówiono się w kontrakcie budowlanym. Z tego względu warto zadać sobie pytanie, jak napisać umowę na wykonanie prac budowlanych? Jak ująć w niej konsekwencje grożące z powodu niewykonania robót budowlanych.

Jak napisać umowę na wykonanie prac budowlanych?

W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do realizacji konkretnych prac z zachowaniem odpowiednich terminów.

Gdy przystępujemy do pisania umowy o roboty budowlane musimy pamiętać przede wszystkim o umieszczeniu w niej obowiązkowych elementów. Należy więc jednoznacznie określić kto jest inwestorem, a kto wykonawcą.

Chodzi tu także o jednoznaczne podanie danych niezbędnych do identyfikacji stron: imion, nazwisk (nazwy), adresu zamieszkania, numeru PESEL, bądź w przypadku osób prawnych KRS. Umowa o prace budowlane musi precyzyjnie określać swój przedmiot – a więc obiekt, który ma zostać zrealizowany.

Najlepiej opisać go w umowie, a jednocześnie przyjąć, że stosowny projekt będzie stanowił do niej załącznik. W umowie należy także określić wynagrodzenie wykonawcy.

Umowa o prace budowlane powinna precyzować wszystkie terminy mające znaczenie dla jej prawidłowego wykonywania. Termin rozpoczęcia prac związany z przygotowaniem robót, przekazania wykonawcy przez inwestora terenu budowy; termin zakończenia prac oraz – ewentualnie – finalizacji ich poszczególnych etapów.

Dobrym rozwiązaniem jest także sprecyzowanie terminu odbioru robót, usunięcia wad wykrytych przy tej okazji oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia należnego wykonawcy oraz kontroli sposobu spełnienia świadczenia. Zwłaszcza przy poważniejszych inwestycjach strony niekiedy przyjmują płatność w ratach, po zakończeniu każdego etapu.

Korzystnym rozwiązaniem w umowie o roboty budowlane jest zamieszczenie w niej postanowień określających zasady zmiany treści kontraktu oraz rozwiązywania sporów, które mogą się pojawić. W pierwszym przypadku chodzi zwłaszcza o konieczność przesunięcia umówionych terminów z powodu opóźnień w pracach. Natomiast w drugim o określenie, że strony będą próbować rozwiązać spór polubownie. Często dojście do porozumienia jest lepszym wyjściem, niż prowadzenie postępowania przed sądem.  

Obowiązki i uprawnienia stron w umowie o roboty budowlane

Strony umowy o roboty budowlane mają swoje prawa oraz obowiązki. Wynikają one z przepisów Kodeksu cywilnego oraz z łączącej je umowy. Jednym z najważniejszych obowiązków inwestora jest przygotowanie terenu budowy oraz dostarczenie wykonawcy projektu budowlanego. Chodzi tu więc o przeprowadzenie wszelkich działań, dzięki którym faktycznie wykonawca może rozpocząć swoje prace. Stąd to na inwestorze spoczywa chociażby obowiązek uzyskania niezbędnych pozwoleń budowlanych, czy niwelacja terenu oraz jego odpowiednie zabezpieczenie. Poza tym istotnym obowiązkiem inwestora jest zapłata wynagrodzenia należnego wykonawcy. Jego regulowanie powinno następować na zasadach określonych w umowie. Stąd nie ma przeszkód, aby wynagrodzenie wykonawcy było płatne w ratach – uzależnionych np. od zakończenia danego etapu prac.

Zanim jednak dojdzie do zapłaty umówionego wynagrodzenia, inwestor ma obowiązek odebrać wykonane prace (tzw. termin odbioru końcowego robót). Oczywiście w przypadku, gdy dostrzeże jakieś uchybienia może żądać ich usunięcia przed obiorem. Tym samym fakt, że przed wykończeniem robót budowlanych inwestor nie zgłosił uwag nie ma zamyka mu drogi do dochodzenia różnego rodzaju roszczeń od wykonawcy.

Ponadto – zgodnie z Kodeksem cywilnym – inwestor jest zobowiązany współdziałać z wykonawcą przy realizacji umowy o roboty budowlane. Oznacza to przede wszystkim konieczność podejmowania decyzji, które zależą bezpośrednio od woli inwestora. Aczkolwiek ma on prawo żądać od inwestora wykonania robót zgodnie z umową, projektem i zasadami wiedzy technicznej, a także prowadzenia ich zgodnie z prawem – w tym zwłaszcza przy uwzględnieniu norm BHP (właściwe przepisy czynności związanych z pracami budowlanymi, wymagającymi odrębnego uregulowania problematyki budowlanej).

Prawa i obowiązki odnoszą się także do wykonawcy, któremu inwestor zlecił wykonanie obiektu. Jeżeli co innego nie wynika z umowy o roboty budowlane, to wykonawca ma prawo oczekiwać od inwestora, że ten podejmie wszelkie czynności zmierzające do przygotowania robót. W tym przede wszystkim dostarczy projekt oraz odpowiednio zorganizować teren budowy. Jednym z podstawowych praw wykonawcy jest także terminowa wypłata należnego mu wynagrodzenia.

Z drugiej strony do obowiązków wykonawcy zalicza się zabezpieczenie terenu budowy oraz realizację obiektu zgodnie z obowiązującymi standardami – prawnymi i technicznymi. Wykonawca musi wybudować obiekt zgodnie z projektem oraz w terminach określonych w umowie o roboty budowlane. Ponadto wykonawca jest zobowiązany do zgłaszania inwestorowi wszelkich okoliczności mogących doprowadzić do opóźnienia w realizacji harmonogramu prac.

Jednocześnie warto pamiętać, że w umowie o roboty budowlane można dokonać innego określenia praw i obowiązków stron, niż przedstawiony powyżej. Do często spotykanych w praktyce rozwiązań zalicza się np. powierzenie wykonawcy całości zadań związanych z budową, a więc także zaprojektowanie prac i uzyskanie na nie stosownych pozwoleń, a następnie przygotowanie terenu do ich realizacji. Dzieje się tak zwłaszcza wówczas, gdy inwestor powierza budowę firmie oferującej kompleksowe usługi.

Wynagrodzenie za umowę o roboty budowlane

W umowie o roboty budowlane należy szczegółowo uregulować kwestie wynagrodzenia wykonawcy. Chodzi tutaj zarówno o kwotę takiego wynagrodzenia, jak i formy jej płatności. Inwestor i wykonawca mają stosunkowo dużą swobodę przy ustalaniu tu kwestii. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest ustalenie dokładnej kwoty wynagrodzenia i ewentualnie zasad jej podwyższenia, wynikającego chociażby ze wskaźników inflacji. Można także przyjąć wynagrodzenie kosztorysowe, uzależnione od wyceny zakresu wykonanych prac. Coraz częściej umowy o roboty budowlane przewidują płatność w ratach. Ustala się je po zakończeniu każdego etapu prac. Dzięki temu wykonawca nie musi pokrywać swoich kosztów z własnego budżetu. W każdym razie do zapłaty wynagrodzenia powinno dojść najpóźniej po dokonaniu odbioru obiektu przez inwestora.

Zakup, dostarczenie i rozliczenie materiałów

Przygotowując umowę o roboty budowlane warto także rozstrzygnąć kto będzie odpowiedzialny za zakup i rozliczenie materiałów budowlanych. Jest to istotna kwestia zwłaszcza obecnie, gdy dostęp do materiałów budowlanych bywa utrudniony. Zawsze warto przyjąć, że rozliczenie kupna materiałów nastąpi na podstawie dowodu zakupu – a więc faktury bądź rachunku. Dzięki temu unika się nieporozumień dotyczących faktycznej ceny materiałów dostarczonych na budowę.

Odpowiedzialność́ stron w umowie o roboty budowlane

Skoro każda ze stron umowy o roboty budowlane posiada określone obowiązki, z ich niewypełnieniem wiąże się odpowiedzialność prawna. Przybiera ona różne postaci. Do najczęściej spotykanych zalicza się: odstąpienie od umowy oraz konieczność zapłaty kary umownej lub odszkodowania. Odpowiedzialność tę ponosi się także wówczas, gdy umowa nie została zrealizowana jedynie w pewnym zakresie.

Odpowiedzialność za wady robót budowlanych

W przypadku wykonawcy najczęściej mamy do czynienia z odpowiedzialnością za wady robót. Chodzi tu o sytuację, w których obiekt został wybudowany w sposób nieprawidłowy. A więc niezgodnie z projektem lub normami prawa budowlanego. Jeżeli takie wady wystąpią, inwestor ma prawo żądać ich usunięcia, a w przypadku gdyby to nie było możliwe może on od umowy odstąpić.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Dobrym sposobem na zabezpieczenie prawa wykonawcy do otrzymania wynagrodzenia jest zażądanie od inwestora gwarancji jego zapłaty. Najczęściej jest to gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Rozwiązanie to polega na tym, że w przypadku, gdy inwestor nie wypłaci wynagrodzenia wykonawcy, ten będzie mógł zwrócić się do gwaranta (a więc np. do banku) o uregulowanie tej należności. Jeżeli wykonawca zażąda gwarancji zapłaty musi pozostawić inwestorowi co najmniej 45 dni na załatwienie wszystkich formalności związanych z jej uzyskaniem.

Rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Co prawda umów należy dotrzymywać, jednak każdy kontrakt można rozwiązać. Umowa o roboty budowlane nie jest tu wyjątkiem. Z prawnego punktu widzenia należy rozróżnić trzy sytuacje: rozwiązanie, wypowiedzenie oraz odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Z każdego z tych rozwiązań można skorzystać w innych okolicznościach.

Umowne prawo odstąpienia

Z umownym prawem odstąpienia od kontraktu o roboty budowlane mamy do czynienia wówczas, gdy strony w umowie określają w jakich przypadkach można od niej odstąpić. Najczęściej w grę wchodzą: opóźnienia w realizacji prac; brak zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy; naruszenie przez wykonawcę reguł bezpieczeństwa. Jeżeli strony chcą wprowadzić tego rodzaju postanowienia do umowy o roboty budowlane, powinny je zredagować w sposób jednoznaczny.

Sytuacje, w których możliwe jest odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Ponadto prawo odstąpienia od umowy jest regulowane przez przepisy Kodeksu cywilnego, które określają sytuacje, w których może dojść do takiego odstąpienia. W grę wchodzą tu takie sytuacje, jak zwłoka w spełnieniu świadczenia; niemożliwość wykonania umowy; istotne podwyższenie wynagrodzenia kosztorysowego; opóźnienie w rozpoczęciu lub zakończeniu robót; wadliwe wykonanie umówionych prac. Oczywiście każda z tych okoliczności – w realiach danej sprawy – może być sporna, a więc zawsze należy wszechstronnie przeanalizować, czy rzeczywiście możliwe jest odstąpienie od umowy.

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Biorąc pod uwagę przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do odstąpienia od umowy o roboty budowlane trzeba pamiętać, że inaczej prawo do odstąpienia kształtuje się w przypadku inwestora, a inaczej w przypadku wykonawca. Dlatego ocena, czy od umowy o roboty budowlane można odstąpić zawsze musi być przeprowadzana z punktu widzenia inwestora lub wykonawcy.

Czy wykonawca może odstąpić od umowy?

Odstąpić od umowy o roboty budowlane może także wykonawca. Możliwość ta pojawia się wtedy, gdy: inwestor nie dostarczy gwarancji zapłaty wynagrodzenia; nie przystąpi do odbioru obiektu, pomimo spełnienia przy wykonawcę wszelkich warunków oraz inwestor nie ureguluje wynagrodzenia należnego wykonawcy.

Kiedy inwestor może odstąpić od umowy?

Podstawą przesłanką odstąpienia od umowy o roboty budowlane przez inwestora jest jej wykonywanie przez wykonawcę w sposób niezgodny z postanowieniami samego kontraktu lub przepisami prawa. W takim przypadku inwestor powinien wezwać wykonawcę do zmiany postępowania. Jeżeli wezwanie to nie przyniesie rezultatu ma on prawo odstąpić od umowy. Takie samo uprawnienia przysługuje inwestorowi wówczas, gdy wykonawca tak bardzo opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac, że właściwie jasne jest, że nie zdąży zrealizować ich w umówionym terminie.

Kiedy oświadczenie o odstąpienie od umowy jest bezskuteczne?

Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy – zarówno składane przez inwestora, jak i przez wykonawcę – musi być skuteczne. W związku z tym zawsze należy zbadać, czy nie jest konieczne przed odstąpieniem od umowy wezwanie wykonawcy lub inwestora do zmiany ich nieprawidłowego postępowania. Jeżeli tak, niedopełnienie tej formalności spowoduje bezskuteczność oświadczenia o odstąpieniu. Zawsze powinno zostać ono złożone na piśmie i dostarczone drugiej stronie umowy tak, aby mogła się zapoznać z jego treścią – a więc np. na wskazany adres do doręczeń.

Umowa o roboty budowlane: kary umowne

Zastrzeżenie kary umownej w umowie o roboty budowlane zawsze mobilizuje jej strony do prawidłowego postępowania. Kara umowna to swego rodzaju odszkodowanie, którego można żądać wtedy, gdy umowa zostanie wykonana w sposób nienależyty lub w ogóle nie zostanie wykonana. Dlatego dobrym posunięciem jest zastrzeganie kary umownej w odpowiedniej wysokości. Kary umowne mogą odnosić się np. do niedotrzymania terminarza prac czy do nieusunięcia wad obiektu. Wysokość kary umownej najczęściej ustala się w określonej kwocie pieniędzy lub wartości procentowej, odnoszącej się do każdego dnia opóźnienia.