ul. Kazimierza Wielkiego 1

Wrocław

biuro@adwokat-wroclaw.biz.pl

kontakt email: 24h / 7 dni w tygodniu

+ 48 695 560 425

8.30 - 16.30 - dni robocze

Pon - Pt: 8:30 - 16:30

Obsługa Klienta

Umowa o roboty budowlane, a umowa o dzieło – kodeks cywilny 

Umowa o roboty budowlane

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – najnowsze informacje prawne weryfikowane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

Umowy o roboty budowlane w praktyce są jednymi z częściej zawieranych. Nierzadko ich wykonywanie wiąże się z szeregiem trudności i sporów, których rozstrzygnięcie może oznaczać konieczność udania się do sądu. Z naszego artykułu dowiesz się co powinna zawierać umowa o roboty budowlane.

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa ta została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym (przepis art. 647 § 1 kc). Polega ona na tym, że wybrany przez inwestora wykonawca bierze na siebie obowiązek zrealizowania określonego w umowie obiektu, czyli wykonanie robót budowlanych. Musi on zostać wybudowany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Umowa nakłada obowiązki także na inwestora. Jego podstawowym zadaniem jest:

  • właściwe przygotowanie robót (np. termin przekazania terenu budowy i dostarczenie projektu);
  • odbiór obiektu
  • konieczność zapłaty umówionego z wykonawcą wynagrodzenia. 

Jaka umowa na wykonanie usługi budowlanej?

Nie wszystkie prace budowlane muszą zostać zrealizowane w ramach wskazanej umowy. W grę może wchodzić umowa o dzieło czy zlecenia. Są one wykorzystywane – zwłaszcza umowa o dzieło – w przypadku drobniejszych prac. Chodzi tu zwłaszcza o remonty czy realizację np. mebli do domu bądź mieszkania. W umowie o roboty budowlane chodzi o budowę „obiektu”, a nie o jego remont. 

Co ciekawe, na podstawie art. 656 kc do budowy obiektu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące umowy o dzieło, w tym przepisy o rękojmi, możliwości rozwiązania umowy z winy strony, albo z powodu niewykonania robót budowlanych, bądź wykonania ich w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, gdy dzieło nie zostało oddane, bądź innych przypadków, gdy strona może odstąpić od umowy o roboty.

Określenie stron umowy o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane zawierana jest pomiędzy dwoma stronami: inwestorem i wykonawcą.

Nie ma konieczności, aby którekolwiek z nich była przedsiębiorcą. Co prawda najczęściej na wykonawcę obiektu wybiera się przedsiębiorców. Jednak nie ma przeszkód, aby był nim podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej. Także inwestor nie musi być przedsiębiorcą. 

Przedmiot umowy o prace budowlane

W umowie o roboty budowlane chodzi o realizację inwestycji budowlanej. Jej przedmiotem jest „obiekt”.

W ustawie Prawo budowlane możemy odnaleźć definicję obiektu – jednak ma ona zastosowanie tylko na gruncie tej ustawy. Na gruncie umowy o prace budowlane „obiekt” to właściwie każdy rezultat robót budowlanych lub montażowych, który w projekcie budowlanym stanowi wyodrębnioną całość.

Obiektem w tym znaczeniu będzie – przykładowo – zarówno cały dom, jak i zamontowana w nim instalacja grzewcza. Reasumując, na mocy umowy wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu. Natomiast inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem inwestycji, projektowych, odbioru obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W jakiej formie zawrzeć umowę o roboty budowlane?

Zgodnie z przepisami umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie. Najlepiej zatem zawrzeć umowę o roboty budowlane w formie pisemnej. Umowę tą można uzgodnić w innej formie – nawet ustnie – i będzie ona ważna. Jednak w takim przypadku, jeżeli wystąpią pomiędzy inwestorem a wykonawcą jakieś spory, mogą pojawić się problemy z udowodnieniem na co dokładnie umówiono się w kontrakcie budowlanym. Spotykane są również wzory umowy o roboty budowlane.

Jak napisać umowę na wykonanie prac budowlanych?

W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do realizacji konkretnych prac z zachowaniem odpowiednich terminów.

Należy także jednoznacznie określić kto jest inwestorem, a kto wykonawcą, względnie generalnym wykonawcą i podwykonawcą, u którego ten pierwszy będzie zamawiać określone prace. W tym przypadku należy w umowie przewidzieć roboty budowlane z podwykonawcą. Chodzi również o jednoznaczne podanie danych niezbędnych do identyfikacji stron: imion, nazwisk (nazwy), adresu zamieszkania, numeru PESEL, bądź w przypadku osób prawnych KRS. Umowa o prace budowlane musi precyzyjnie określać swój przedmiot – a więc obiekt, który ma zostać zrealizowany.

Najlepiej opisać go w umowie, a jednocześnie przyjąć, że stosowny projekt będzie stanowił do niej załącznik. W umowie należy także określić wysokość wynagrodzenia. Co do zasady inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia, także gdy wykonawca robót gotów je wykonać ale doznał przeszkody z przyczyn niezależnych. 

Może jednak odliczyć to co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót. Spotyka się także klauzule dodatkowe w umowie mającej za przedmiot roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa powinna precyzować wszystkie terminy mające znaczenie dla jej prawidłowego wykonywania. Termin rozpoczęcia czynności związanych z przygotowaniem robót, przekazania wykonawcy przez inwestora terenu budowy; termin zakończenia prac oraz – ewentualnie – finalizacji ich poszczególnych etapów.

Dobrym rozwiązaniem jest sprecyzowanie terminu odbioru robót (inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo), usunięcia wad wykrytych przy tej okazji oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia należnego wykonawcy lub jego odpowiedniej części oraz kontroli sposobu spełnienia świadczenia.

Korzystnym rozwiązaniem jest zamieszczenie w umowie postanowień określających zasady zmiany treści kontraktu oraz rozwiązywania sporów, które mogą się pojawić. W pierwszym przypadku chodzi o konieczność przesunięcia umówionych terminów z powodu opóźnień w pracach. Natomiast w drugim o określenie, że strony będą próbować rozwiązać spór polubownie.

Obowiązki i uprawnienia stron w umowie o roboty budowlane

Strony umowy o roboty budowlane mają swoje prawa oraz obowiązki. Wynikają one z przepisów Kodeksu cywilnego oraz z łączącej je umowy. Jednym z najważniejszych obowiązków inwestora jest przygotowanie terenu budowy oraz dostarczenie wykonawcy projektu budowlanego.

To na inwestorze spoczywa obowiązek uzyskania niezbędnych pozwoleń budowlanych, niwelacja terenu oraz jego odpowiednie zabezpieczenie. Istotnym obowiązkiem inwestora jest zapłata wynagrodzenia wykonawcy. 

Obie strony zobowiązane są także do zachowania należytej staranności. W umowie można zastrzec dodatkowe prawa i obowiązki, np uregulować odpowiedzialność za szkody, konsekwencje braku terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia, czy też zmodyfikować zasady rękojmi za wady.

Zanim jednak dojdzie do zapłaty wynagrodzenia, inwestor ma obowiązek odebrać wykonane prace. W przypadku, gdy dostrzeże jakieś uchybienia może żądać ich usunięcia przed obiorem. Fakt, że przed wykończeniem robót budowlanych inwestor nie zgłosił uwag nie ma zamyka mu drogi do dochodzenia różnego rodzaju roszczeń od wykonawcy.

Inwestor jest zobowiązany współdziałać z wykonawcą przy realizacji umowy o roboty budowlane. Oznacza to przede wszystkim konieczność podejmowania decyzji, które zależą bezpośrednio od woli inwestora. Aczkolwiek ma on prawo żądać wykonania robót zgodnie z umową, projektem i zasadami wiedzy technicznej, a także prowadzenia ich zgodnie z prawem – w tym zwłaszcza przy uwzględnieniu norm BHP.

Prawa i obowiązki odnoszą się także do wykonawcy. Wykonawca ma prawo oczekiwać od inwestora, że ten podejmie wszelkie czynności zmierzające do przygotowania robót. W tym przede wszystkim dostarczy projekt oraz odpowiednio zorganizować teren budowy. Jednym z podstawowych praw wykonawcy jest także terminowa wypłata należnego mu wynagrodzenia.

Do obowiązków wykonawcy zalicza się zabezpieczenie terenu budowy oraz realizację obiektu zgodnie z obowiązującymi standardami – prawnymi i technicznymi. Wykonawca musi wybudować obiekt zgodnie z projektem, w terminach określonych w umowie o roboty budowlane. Ponadto wykonawca jest zobowiązany do zgłaszania inwestorowi wszelkich okoliczności mogących doprowadzić do opóźnienia w realizacji prac.

W umowie o roboty budowlane można dokonać innego określenia praw i obowiązków stron. Do często spotykanych w praktyce rozwiązań zalicza się np. powierzenie wykonawcy całości zadań związanych z budową, a więc zaprojektowanie prac i uzyskanie na nie stosownych pozwoleń, a następnie przygotowanie terenu do ich realizacji.

Wynagrodzenie za umowę o roboty budowlane

W umowie o roboty budowlane należy szczegółowo uregulować kwestie wynagrodzenia wykonawcy. Chodzi zarówno o kwotę wynagrodzenia, jak i formy jej płatności.  Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest ustalenie dokładnej kwoty wynagrodzenia i ewentualnie zasad jej podwyższenia (np. waloryzacji).

Można także przyjąć wynagrodzenie kosztorysowe, uzależnione od wyceny zakresu wykonanych prac. Coraz częściej umowy o roboty budowlane przewidują płatność w ratach. Ustala się je po zakończeniu każdego etapu prac.

Odpowiedzialność za wady robót budowlanych

W przypadku wykonawcy najczęściej mamy do czynienia z odpowiedzialnością za wady robót. Chodzi tu o sytuację, w których obiekt został wybudowany w sposób nieprawidłowy. A więc niezgodnie z projektem lub normami prawa budowlanego. Jeżeli takie wady wystąpią, inwestor ma prawo żądać ich usunięcia, a w przypadku, gdyby to nie było możliwe może on od umowy odstąpić.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Dobrym sposobem na zabezpieczenie terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia jest zażądanie od inwestora gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie. Najczęściej jest to gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Rozwiązanie to polega na tym, że w przypadku, gdy inwestor nie wypłaci wynagrodzenia wykonawcy, ten będzie mógł zwrócić się do gwaranta (a więc np. do banku) o uregulowanie tej należności.

Jeżeli wykonawca zażąda gwarancji zapłaty musi pozostawić inwestorowi co najmniej 45 dni na załatwienie wszystkich formalności związanych z jej uzyskaniem.

Gwarancja może zabezpieczać także prawidłowe wykonanie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę, ryzyko wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, a nawet roszczenia z tytułu wad fizycznych lub prawnych obiektu, za które ponosi odpowiedzialność wykonawca.

Umowa o roboty budowlane: kary umowne

Kara umowna to swego rodzaju odszkodowanie, którego można domagać się wtedy, gdy umowa zostanie wykonana w sposób nienależyty lub w ogóle nie zostanie wykonana. Dlatego dobrym posunięciem jest zastrzeganie kary umownej w odpowiedniej wysokości.

Kary umowne mogą odnosić się np. do odstąpienia od umowy (płatność ze skutkiem na dzień odstąpienia), niedotrzymania terminarza prac czy do nieusunięcia wad obiektu. Wysokość ww. kary najczęściej ustala się w określonej kwocie pieniędzy lub wartości procentowej, odnoszącej się do każdego dnia opóźnienia.

Pobierz darmowy wzór umowy o roboty budowlano-wykończeniowe

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

Adwokat Iwo Klisz jako ekspert w ogólnopolskich i lokalnych mediach:

Adwokat Iwo Klisz, założyciel Kancelarii Klisz i Wspólnicy jest nie tylko twórcą wielu publikacji w prasie branżowej, ale także popularnym autorem komentarzy eksperckich w największych portalach informacyjnych oraz stacjach telewizyjnych.

Adwokat Iwo Klisz i prawnicy z Kancelarii Klisz i Wspólnicy są do Twojej dyspozycji:

Nasi eksperci czekają na Twoją wiadomość - napisz teraz

Pomoc doświadczonego adwokata
Pomożemy Ci w każdej sprawie sądowej
Porady prawne on-line
Zdalne porady prawne u adwokata bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura