Pozwolenie na budowę domu

Jeśli planujesz wykonanie inwestycji budowlanej, takiej jak na przykład budowa domu, musisz zadbać o załatwienie formalności i pozyskanie zgody na przeprowadzenie prac. To bardzo istotna kwestia, ponieważ samowola budowlana może mieć przykre skutki dla inwestora, z obowiązkiem rozbiórki włącznie. Sprawdź, czym jest pozwolenie na budowę i czy będzie konieczne w Twoim przypadku.

Co to jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, na mocy której możliwe jest rozpoczęcie realizacji inwestycji budowlanej. Prace możesz zacząć dopiero po jego otrzymaniu. Proces nie powinien być bardzo długotrwały, jednak wymaga zgromadzenia licznych dokumentów oraz odpowiedniego wykonania projektu. W praktyce w czasie ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę warto korzystać z pomocy specjalistów, którzy pomogą w przejściu przez formalności.

Pozwolenie na budowę jest wymagane nie tylko w przypadku budowy, ale również m.in. rozbudowy, nadbudowy, odbudowy czy przebudowy budynków.

Inne przypadki, w których składa się wniosek o pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę możesz otrzymać również m.in. razem z pozwoleniem na rozbiórkę. W praktyce często zdarza się, że po rozbiórce inwestor od razu przystępuje do budowy nowego obiektu. Dzięki temu zmniejszysz liczbę formalności.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę złóż również w sytuacji, jeśli zamierzasz zmienić sposób użytkowania budowli, która już istnieje.

Dokumenty, które musisz zebrać, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu

W celu uzyskania pozwolenia na budowę powinieneś zgromadzić szereg dokumentów, których przedstawienie jest niezbędne do wydania decyzji administracyjnej. Jednym z najważniejszych elementów wniosku jest projekt domu (lub innego budynku). Jego wykonanie zleca się specjaliście. Sam dokument składa się z kilku części.

Pierwszą jest projekt zagospodarowania działki lub terenu. Sporządza się go na aktualnej mapie do celów projektowych. W dokumencie określa się granice działki oraz usytuowanie istniejących obiektów. Do tego należy uwzględnić również sposób doprowadzenia mediów, a nawet układ zieleni. Dodatkowo do tej części dołącza się również informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt architektoniczno-budowlany zawiera z kolei układ przestrzenny i formę architektoniczną planowanej budowli, zamierzony sposób jej użytkowania, opinię geotechniczną oraz planowane rozwiązania materiałowe. Dodatkowo w tej części można znaleźć m.in. charakterystykę ekologiczną czy postanowienia co do źródeł ciepła i kanalizacji.

Projekt techniczny uwzględnia projektowane rozwiązania konstrukcyjne. Zamieszcza się w nim informacje dotyczące np. wytrzymałości nieruchomości. Dokument uzupełnia się o charakterystykę ekologiczną oraz dokumentację geologiczno-inżynierską.

Do projektu budowlanego dołącza się również m.in. opinie, pozwolenia czy uzgodnienia.

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę musisz również dołączyć m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie o wpisaniu autora projektu na listę członków izby samorządu zawodowego, decyzję o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana, oraz umowę urbanistyczną. Wniosek podlega opłacie, której potwierdzenie należy dołączyć do pisma.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku?

Pierwszym krokiem na drodze do uzyskania pozwolenia na budowę jest złożenie wniosku wraz z kompletem wymaganych załączników, które zostały szczegółowo opisane powyżej. Następnie urząd sprawdzi, czy wniosek jest kompletny. Nie jest to ocena merytoryczna, a typowo formalna. Jeśli okaże się, że do wniosku nie dołączyłeś wszystkich niezbędnych dokumentów, zostaniesz wezwany do uzupełnienia braków w terminie min. 7 dni od momentu otrzymania wezwania. Jeśli uzupełnisz braki, sprawie zostanie nadany dalszy bieg. W innym przypadku wniosek zostanie pozostawiony bez rozpoznania. Na wezwanie urząd ma 14 dni od momentu otrzymania wniosku.

Jeśli weryfikacja formalna przebiegnie poprawnie, zostanie wszczęte postępowanie administracyjne. Urząd ustali jego strony. Do tego grona wejdziesz nie tylko Ty jako inwestor, ale również właściciele lub użytkownicy nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Strony zostaną zawiadomione o wniosku.

Jeśli stron jest więcej niż 20, urząd może zrezygnować z wysyłania korespondencji i ograniczyć się do informowania o sprawie w drodze obwieszczenia bądź w inny sposób zwyczajowo przyjęty (np. poprzez informację w lokalnej prasie). Po 14 dniach od wywieszenia ogłoszenia uważa się, że strony zostały prawidłowo powiadomione o projekcie.

W kolejnym etapie urząd oceni, czy w danym stanie faktycznym i prawnym możliwe jest wydanie pozwolenia na budowę. Sprawdzeniu podlegać będzie m.in. zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także kompletność projektu. W razie negatywnej weryfikacji zostaniesz wezwany do usunięcia nieprawidłowości.

Urząd odmówi wydania pozwolenia, gdy nie uzupełniłeś braków bądź rozpocząłeś budowę przed uzyskaniem pozwolenia. Może się również okazać, że konieczne będzie przeprowadzenie uzgodnień, np. z konserwatorem zabytków.

Jeśli wszystkie poprzednie etapy przebiegną pozytywnie, otrzymasz pozwolenie na budowę. Zostaniesz również pouczony o obowiązkach i warunkach związanych z realizacją inwestycji. Po doręczeniu decyzji strony mają 14 dni na złożenie odwołania.

Urząd musi trzymać się ustawowych terminów na załatwienie sprawy. Opóźnienia – czyli przekroczenie terminu 65 dni – wiążą się z wymierzeniem kary pieniężnej przez organ wyższego stopnia.

W ostatnim etapie otrzymasz od urzędu dziennik budowy. Należy go prowadzić skrupulatnie i dokumentować w nim wszystkie zdarzenia wynikające z kolejnych etapów realizacji inwestycji budowlanej. Dziennik budowy nie powinien być udostępniany osobom nieuprawnionym. Musi pozostać na budowie przez cały okres jej trwania.

Czy zawsze trzeba uzyskać zgodę na budowę?

Decyzji o pozwoleniu na budowę nie musisz uzyskiwać zawsze. W niektórych przypadkach wystarczające do realizacji inwestycji jest zgłoszenie budowy. W tej sytuacji działania należy podjąć 21 dni przed rozpoczęciem prac. W odróżnieniu od pozwolenia na budowę nie trzeba czekać na podjęcie decyzji przez organ administracyjny. Jeśli nie otrzymasz sprzeciwu w terminie, możesz rozpocząć realizację inwestycji.

Działania, które nie wymagają pozwolenia na budowę, to np. stawianie domku letniskowego o określonej w przepisach powierzchni maksymalnej.

Za każdym razem wymagane jest pozwolenie na budowę zamiast zgłoszenia w sytuacji, gdy inwestycja jest uzależniona od przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko bądź obszar Natura 2000, jeżeli realizacja będzie się odbywać na terenie sąsiednim do obiektu wpisanego do rejestru zabytków oraz gdy budowa będzie się toczyć na takim obszarze.

Istnieją również enumeratywnie wymienione w przepisach przypadki, w których w ogóle nie potrzebujesz ani zgłoszenia, ani wydania pozwolenia na budowę.

Kiedy należy rozpocząć starania o pozyskanie pozwolenia na budowę?

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę wymaga zgromadzenia szeregu dokumentów. Już tylko stworzenie projektu budowlanego jest czasochłonne i wiąże się z koniecznością wykonania licznych pomiarów, konsultacji i ustaleń. Zadbaj więc o to odpowiednio wcześniej. Gdy zbierzesz niezbędne dokumenty, nie zwlekaj ze złożeniem wniosku.

Pamiętaj, że realizację inwestycji możesz rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Tym samym, jeśli za późno wystąpisz z wnioskiem, budowa może się opóźnić. Gdybyś zdecydował się na rozpoczęcie prac przed uzyskaniem decyzji administracyjnej, poniesiesz te same konsekwencje, co osoba prowadząca budowę bez pozwolenia. W takiej sytuacji obiekt jest postrzegany jako samowola budowlana.

Gdzie można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Aktualnie złożenie wniosku o pozwolenie na budowę jest coraz łatwiejsze. Możesz oczywiście przejść przez standardową procedurę i dokument złożyć osobiście w starostwie powiatowym bądź urzędzie wojewódzkim (albo w urzędzie miasta na prawach powiatu). Masz jednak możliwość załatwienia sprawy bez wychodzenia z domu. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę można już aktualnie złożyć online z wykorzystaniem portalu e-Budownictwo.

Starostwo powiatowe bądź urząd miasta na prawach powiatu to organ najczęściej właściwy w sprawie pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych i innych. Istnieją jednak przypadki szczególne, w których konieczne będzie skierowanie wniosku do urzędu wojewódzkiego. Dotyczy to jednak tak skomplikowanych przedsięwzięć, jak np. obiektów usytuowanych na obszarze kolejowym czy na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego.

Potrzebujesz pomocy z formalnościami dotyczącymi pozwolenia na budowę? Zgłoś się do naszej kancelarii. Chętnie udzielimy Ci wsparcia.