W praktyce często zdarzają się sytuacje, w których jedna ze stron rezygnuje ze sprzedaży lub kupna nieruchomości. W sytuacjach, gdy dochodzi do zerwania umowy, kluczowe stają się takie zagadnienia jak – umowa przedwstępna zwrot pieniędzy czy niedoszła transakcja mieszkaniowa konsekwencje. Brak wiedzy o konsekwencjach, jakie niesie zadatek przy sprzedaży nieruchomości, może prowadzić do kosztownych błędów.
Czy można odzyskać zadatek przy rezygnacji z zakupu nieruchomości?
Jest to możliwe, jednak wymaga analizy przyczyn z jakich nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność. Co do zasady:
- Przyczyny niezależne od obu stron – sprzedający ma obowiązek zwrócić kupującemu zadatek.
- Wina obu stron jednocześnie – sprzedający ma obowiązek zwrócić kupującemu zadatek.
- Wina sprzedającego – kupujący ma prawo domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości
- Wina kupującego – sprzedający ma prawo zatrzymać otrzymany zadatek.
Wina strony w niedotrzymaniu warunków umowy ma bezpośredni wpływ na rozliczenie zadatku przy sprzedaży nieruchomości. Niektóre umowy mogą przewidywać inne warunki zwrotu zadatku mieszkaniowego w razie odstąpienia od umowy niż te wynikające z ogólnych przepisów. Zawsze więc należy dokonać szczegółowej analizy umowy.
Kto powinien zwrócić zadatek przy niedoszłej transakcji?
Co do zasady zadatek powinien zwrócić ten, kto ponosi winę za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej. Kluczowe jest ustalenie przyczyny niedojścia transakcji do skutku.
Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką przy zakupie nieruchomości?
Wiele osób nie zna różnicy między pojęciami zaliczka a zadatek, co może prowadzić do nieporozumień przy zawieraniu umów.
Jeśli pojawią się trudności w realizacji umowy, zaliczka co do zasady musi zostać zwrócona. Inaczej jest z zadatkiem – może go zatrzymać strona, która nie ponosi odpowiedzialności za niewywiązanie się z umowy. Zadatek daje mocniejsze gwarancje wykonania umowy niż zaliczka, ponieważ zabezpiecza interesy obu stron na wypadek niewywiązania się z ustaleń.
Na przykład: jeśli klient wpłacił 50 tys. zł jako zadatek na mieszkanie i potem się rozmyśli, traci te pieniądze. Gdyby była to zaliczka – mógłby ją odzyskać.
W jakich sytuacjach sprzedający musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości?
Jeżeli nie dojdzie do wykonania umowy z winy sprzedającego, musi oddać zadatek w podwójnej wysokości. A zatem może mieć to miejsce gdy sprzedający zmienia zdanie i rezygnuje ze sprzedaży nieruchomości, mimo że warunki zostały uzgodnione lub nie stawia się na podpisanie umowy u notariusza.
Jakie dokumenty są potrzebne do odzyskania zadatku?
Aby odzyskać dany zadatek dobrze jest przede wszystkim posiadać dowód jego wpłaty. Wpłata zadatku może wynikać z umowy, odrębnie spisanego oświadczenia. Przydatne będzie także potwierdzenie przelewu (o ile wpłata nie była gotówkowa). Odzyskiwanie wpłaconych środków procedura wymaga odpowiednich dowodów. Warto w pierwszej kolejności wysłać także wezwanie do zwrotu zadatku, a w przypadku bezskutecznego upływu terminu – wystąpić z pozwem do sądu.
Czy można odzyskać zadatek bez umowy przedwstępnej?
Jeśli nie ma pisemnej umowy odzyskanie zadatku jest możliwe, jednak jest utrudnione. Należy bowiem udowodnić na jakiej podstawie pieniądze zostały przekazane oraz że zapłata miała charakter zadatku a nie zaliczki. Dlatego zawsze warto zawrzeć przynajmniej prostą, pisemną umowę.
Ile czasu ma sprzedający na zwrot zadatku?
Zdarza się, że strony nieprecyzyjnie określają, jak mają się do siebie zadatek a umowa deweloperska, co prowadzi do sporów. Kodeks cywilny nie wskazuje konkretnego terminu na zwrot zadatku. W praktyce najlepszym rozwiązaniem jest wystosowanie do sprzedającego pisemnego wezwania do zwrotu zadatku z wyznaczeniem mu konkretnego terminu np. 7 – 14 dni od odbioru pisma wzywającego do zwrotu.
Jak dochodzić zwrotu zadatku na drodze sądowej?
Chcąc dochodzić zwrotu zadatku na drodze sądowej, powinniśmy złożyć do sądu pozew o zapłatę. W pozwie tym powinniśmy dokładnie wskazać kwotę dochodzoną od drugiej strony, uzasadnić swoje roszczenie, a także dołączyć dowody, na potwierdzenie naszych twierdzeń. Postępowanie sądowe wiąże się jednak z dłuższym czasem oczekiwania na rozstrzygnięcie czasami warto więc rozważyć także sposób, jakim jest mediacja, prowadząca do polubownego załatwienia sprawy.
Czy można zabezpieczyć zadatek przy zakupie nieruchomości?
Zadatek przy zakupie nieruchomości można i warto odpowiednio zabezpieczyć. Najważniejsze to jasno określić w umowie, że przekazywana kwota ma charakter zadatku, a nie zaliczki. Dodatkowe bezpieczeństwo daje zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, co ułatwia egzekwowanie jej postanowień. W praktyce zabezpieczenie finansowe przy kupnie często polega na wniesieniu zadatku.
Jakie są konsekwencje niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej?
To jakie konsekwencje niesie za sobą niedoszła transakcja, zależą od tego jakie warunki umowy nie zostały dotrzymane i kto ponosi za to winę. Jeżeli niedotrzymanie warunków umowy skutkuje niemożnością zawarcia umowy przyrzeczonej, to może to nieść za dobą daleko idące konsekwencje. Przykładowo upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej skutkuje m.in. możliwością dochodzenia przez wierzyciela wykonania zobowiązania lub odszkodowania. Jeśli umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, w niektórych przypadkach można domagać się przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która nie dotrzymała warunków umowy, może stracić zadatek (jeśli była zobowiązana do działania) lub zwrócić go w podwójnej wysokości (jeśli sama zawiniła i przyjęła zadatek).
Czy notariusz może pomóc w odzyskaniu zadatku?
Nie, notariusz nie zajmuje się pomocą w odzyskaniu zadatku. Sprawami o odzyskanie pieniędzy wpłaconych jako zadatek przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości zajmują się prawnicy – adwokaci i radcowie prawni. W przypadku problemów z odstąpieniem od umowy przedwstępnej, roszczeniem o zwrot zadatku, czy też dokonaniem analizy umowy – to oni będą osobami, do których warto się zwrócić.
W jaki sposób udokumentować wpłatę zadatku?
Wpłatę zadatku można zawrzeć w umowie lub też w stosownym oświadczeniu stron. Z dokumentu powinno jasno wynikać, że jest to zadatek, kiedy i w jakiej wysokości został wpłacony. Jeśli zadatek przekazywany jest gotówką, druga strona powinna podpisać pisemne pokwitowanie. Jeżeli zadatek jest dokonywany przelewem, należy zadbać, aby w tytule przelewu wskazać, że jest to zadatek i w związku z jaką umową jest wpłacany.
Przeczytaj również: prawo nieruchomości – nowe publikacje
