Mówi się, że nie można zjeść ciastka i mieć ciastka. Ale można pozbyć się własności nieruchomości i jednocześnie nadal w niej mieszkać, a do tego zamiast płacić raty za kredyt, otrzymywać kredyt w ratach.
Odwrócona hipoteka pozwala na taką sytuację. Ta instytucja, znana również jako odwrócony kredyt hipoteczny, jest interesującym rozwiązaniem finansowym. Z roku na rok zyskuje coraz większą popularność, szczególnie wśród osób starszych. Warto zrozumieć, jak dokładnie działa i jakie korzyści oraz zagrożenia niesie ze sobą.
Czym jest odwrócona hipoteka i na czym polega?
Czym dokładnie jest usługa odwróconego kredytu hipotecznego? Odwrócona hipoteka w Polsce, a inaczej odwrócony kredyt hipoteczny to umowa z bankiem. Jednak w tym przypadku bank kupuje od osoby fizycznej nieruchomość.
Omawiana instytucja polega na sprzedaży nieruchomości na rzecz banku, w zamian za co bank wypłaca właścicielowi nieruchomości comiesięczne raty kredytu, aż do śmierci kredytobiorcy. Raty mogą być wypłacane przez określony czas np. 10 lat lub aż do śmierci właściciela. Rozwiązanie to zostało wprowadzone do naszego porządku prawnego ustawą z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym.
Co ważne, bank zyskuje prawo do swobodnego dysponowania nieruchomością dopiero rok po śmierci klienta, zatem klient może dożywotnio ją użytkować. Tym samym, Kredytobiorca zamienia w ten sposób nieruchomość na comiesięczne, stałe i stabilne dochody. Natomiast po spłacie wszystkich rat bank staje się właścicielem nieruchomości.
Odwrócona hipoteka może być udzielona osobie, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Zalety i wady odwróconej hipoteki
Odwrócony kredyt hipoteczny na pewno nie jest jeszcze zbyt popularny w Polsce, tak jak w innych krajach europejskich. Czy warto skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego?
Odwrócona hipoteka może być ciekawą alternatywą dla osób szukających długofalowego finansowania. Jest szansą na dostęp do dodatkowej gotówki.
Dla seniorów, którzy posiadają niską emeryturę, to szansa na podwyższenie standardu życia. Dodatkowo dla osób, które nie posiadają spadkobierców, a są właścicielami nieruchomości, decyzja o hipotece może być strzałem w dziesiątkę.
Być może nie chcą sprzedać swojej nieruchomości, ale też nie mają komu przekazać swojego majątku po śmierci. Dlatego decydują się na odwróconą hipotekę, dzięki której będą mogli spokojnie żyć, aż do śmierci. Dodatkowo otrzymując co miesiąc umówione raty.
Niestety każde rozwiązanie ma też swoje wady. W przypadku odwróconej hipoteki jedną z wad może być kwota wypłacana w ramach umowy. Nie zawsze będzie satysfakcjonująca dla właściciela nieruchomości, który oczekuje wysokiej stawki.
Wyliczana kwota przez bank sięga często jedynie od 30 do 60% wartości domu lub mieszkania. Z drugiej strony, jeśli właściciel nieruchomości posiada spadkobierców, to muszą liczyć się z utratą nieruchomości (Jeśli spadkobiercy chcieliby zachować prawo do nieruchomości, muszą liczyć się z obowiązkiem spłaty na rzecz banku).
Tym samym, wadami tego rozwiązania są ograniczenie związane z przekazaniem nieruchomości w spadku lub zbyt wysokie oczekiwania co do wysokości rat.
Czy warto zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny na nieruchomości — przykład
Banki oferują odwróconą hipotekę głównie osobom fizycznym. W praktyce produkt ten jest przeznaczony głównie dla seniorów, którzy posiadają własną nieruchomość i jednocześnie potrzebują dodatkowych środków np. z powodu niskiej emerytury.
Przykład:
Pan Henryk jest emerytem w wieku 68 lat, ma własne mieszkanie w mniejszej miejscowości. Niestety jego żona zmarła, dlatego jest osobą samotną, bez wsparcia finansowego. Jego choroba uniemożliwia mu podjęcie dodatkowej pracy, a emerytura nie wystarcza na pokrycie kosztów leczenia.
W związku z tym poszukiwał on sposobu na polepszenie swojej sytuacji życiowej. Dowiedział się o odwróconej hipotece w czasopiśmie dla emerytów. Chciał dowiedzieć się o niej więcej, dlatego wybrał się po poradę prawną do adwokata. Nie miał kogo się poradzić i uznał, że adwokat będzie najbardziej obiektywnym źródłem informacji. Adwokat wyjaśnił mu dokładnie, na czym polega odwrócona hipoteka i rozwiał wszelkie wątpliwości Pana Henryka. Pan Henryk pytał, czy nadal będzie mógł mieszkać w swoim mieszkaniu oraz, czy bank będzie mu wypłacać co miesiąc dodatkową sumę pieniędzy.
Pan Henryk zastanawiał się również, co stanie się po jego śmierci z mieszkaniem. Adwokat wyjaśnił, że po śmierci pana Henryka mieszkanie najpierw zostanie objęte postępowaniem spadkowym. Jeśli nie znajdzie się spadkobierca, który zechce spłacić kredyt zaciągnięty przez pana Henryka, bank po 12 miesiącach zyska prawo do nieruchomości i będzie mógł sprzedać mieszkanie, aby zaspokoić swoje roszczenie.
Czym różni się hipoteka odwrócona od świadczenia z renty dożywotniej?
Bardzo podobnym rozwiązaniem do odwróconej hipoteki jest tzw. renta dożywotnia. W jej przypadku także można otrzymać dożywotnie świadczenia w zamian za odstąpienie prawa do swojej nieruchomości. Różnica polega na tym, że nieruchomość zostaje przejęta od razu, a senior zyskuje wyłącznie dożywotnie prawo jej użytkowania.
- Rentę dożywotnią regulują przepisy kodeksu cywilnego i oferują ją wyłącznie firmy pozabankowe np. fundusze hipoteczne. Natomiast czynności związane z odwróconym kredytem hipotecznym są uregulowane szczegółowo ustawą i mogą je oferować banki.
- Umowa renty dożywotniej podpisywana jest w formie aktu notarialnego o przeniesienie własności. Wtedy, senior nie jest już właścicielem nieruchomości. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się wypłacić klientowi pieniądze, w zamian za zabezpieczenie wierzytelności hipoteką na nieruchomości. Daje to możliwość spadkobiercom na utrzymanie prawo dziedziczenia nieruchomości.
Oczywiście pomiędzy rentą dożywotnią a odwróconą hipoteką są też podobieństwa. Przede wszystkim obie umowy zapewniają dodatkowe środki pieniężne. Poza tym w każdym przypadku właściciel zachowuje prawo do korzystania z nieruchomości.
Od jakiego wieku odwrócona hipoteka?
Odwróconą hipotekę kieruje się głównie do osób fizycznych. W praktyce wiek nie ma znaczenia, jednak banki najchętniej przyznają ją osobom starszym, powyżej 60 lat. Długość życia jest tutaj kluczowa. Osoba, która zmarłaby wkrótce po zaciągnięciu takiego kredytu, otrzymałaby w czasie obowiązywania umowy dość niewielką kwotę. Natomiast ktoś długowieczny mógłby nawet uzyskać kwotę odwróconego kredytu hipotecznego wyższą niż wartość mieszkania i to przy założeniu, że w dalszym ciągu mógłby w nim mieszkać.
Ile za odwróconą hipotekę w Polsce?
Trzeba mieć świadomość, że zawierając umowę odwróconego kredytu hipotecznego, nie otrzymuje się jednorazowo całej kwoty, a tylko comiesięczne raty. Przeważnie ich wysokość jest obliczona tak, aby w ciągu 15 lub 20 lat osiągnęła odpowiedni procent (np. 70-80%) wartości mieszkania. Wysokość rat zależy od wartości rynkowej nieruchomości, która stanowi podstawę do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, bank zawsze zobowiązany jest dokonać wyceny nieruchomości należącej do potencjalnego kredytobiorcy. Uwzględnia on m.in. rodzaj, położenie nieruchomości oraz jej stan. Wartość rynkową nieruchomości jest szacunkową kwotą, jaką kredytobiorca może uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży na warunkach rynkowych. Jednak sama wycena nie determinuje jeszcze udzielonej kwoty kredytu, stanowi jedynie podstawę do ustalenia tej kwoty. Udzielenie kredytu zależy także od innych czynników, takich jak koszty kredytu, wiek i płeć właściciela, stan zdrowia, a nawet spodziewane zmiany wartości nieruchomości w przyszłości.
Podsumowanie
Odwrócona hipoteka w Polsce jest dość niespotykaną formą umowy. Bank nabywa nieruchomość od osoby fizycznej, oferując w zamian comiesięczne świadczenia finansowe. Dzięki temu właściciel nieruchomości może cieszyć się stałymi dochodami przez określony czas lub do końca swojego życia. Warto zrozumieć zarówno korzyści, jak i potencjalne ryzyka z nią związane. Zastanów się, czy odwrócona hipoteka jest dla Ciebie odpowiednim rozwiązaniem finansowym, a także dowiedz się, jakie są najważniejsze aspekty tej umowy, zanim podejmiesz decyzję dotyczącą nieruchomości i swojej przyszłości finansowej.
Jeśli zastanawiasz się czym jest tradycyjna Hipoteka – przeczytaj artykuł!
FAQ – o co często pytają nasi Klienci?
Czy można przerwać umowę odwróconego kredytu hipotecznego?
W ciągu 30 dni od podpisania kredytu można od odstąpić od umowy, ale trzeba wówczas spłacić wszystkie otrzymane od banku raty wraz z odsetkami i częścią poniesionych przez bank kosztów.
Co oznacza odwrócony kredyt hipoteczny?
Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa bankowa polegająca na tym, że właściciel mieszkania w zamian za comiesięczną wypłatę środków, zgadza się na przekazanie swojej nieruchomości na rzecz kredytodawcy po swojej śmierci. Do tego momentu może on z niej korzystać.
Jakie dokumenty są potrzebne do odwróconego kredytu hipotecznego?
Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego wymaga przedstawienia praw własności do nieruchomości np. aktu notarialnego lub wypisu z księgi wieczystej.
Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny?
- trzeba być właścicielem nieruchomości lub posiadać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego,
- można być współwłaścicielem nieruchomości,
- można posiadać udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Od jakiego wieku odwrócona hipoteka?
Odwrócona hipoteka jest skierowana głównie do osób starszych. Banki najchętniej przyznają ją osobom w wieku powyżej 60 lat.
Czym różni się odwrócona hipoteka od renty dożywotniej?
Zasadnicza różnica dotyczy czasu trwania. Renta dożywotnia jest wypłacana dożywotnio, czyli do śmierci emeryta. Odwrócony kredyt hipoteczny jest wypłacany na określony czas np. 10, 15, 20 lat.
Od czego zależy wysokość comiesięcznych rat, które proponuje bank?
Wysokość miesięcznych wpłat zależy od dwóch czynników. Pierwszym z nich jest wartość nieruchomości, którą ustala rzeczoznawca. Im wyższa, tym większa kwota. Drugim jest nasz wiek. Im później starsza osoba decyduje się na odwróconą hipotekę, tym większe będą comiesięczne wpływy.
