ul. Kazimierza Wielkiego 1

Wrocław

biuro@adwokat-wroclaw.biz.pl

kontakt email: 24h / 7 dni w tygodniu

+ 48 695 560 425

8.30 - 16.30 - dni robocze

Pon - Pt: 8:30 - 16:30

Obsługa Klienta

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – wskazówki eksperta

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – najnowsze informacje prawne weryfikowane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

Rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Co prawda umów należy dotrzymywać, jednak każdy kontrakt można rozwiązać. Umowa o roboty budowlane nie jest tu wyjątkiem. Z prawnego punktu widzenia należy rozróżnić trzy sytuacje: rozwiązanie, wypowiedzenie oraz odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Z każdego z tych rozwiązań można skorzystać w innych okolicznościach. W niniejszym artykule skupimy się na ostatniej z wymienionych instytucji.

Odstąpienie od umowy na podstawie jej postanowień

Z umownym prawem odstąpienia od kontraktu o roboty budowlane mamy do czynienia wówczas, gdy strony w umowie określają w jakich przypadkach można od niej odstąpić. Najczęściej w grę wchodzą: opóźnienia w realizacji prac; brak zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy; naruszenie przez wykonawcę reguł bezpieczeństwa. Jeżeli strony chcą wprowadzić tego rodzaju postanowienia do umowy o roboty budowlane, powinny je zredagować w sposób jednoznaczny. Warto w umowie o roboty budowlane przewidzieć jak najwięcej przesłanej umożliwiający wyjście z niej przez strony umowy jeszcze przed upływem terminu jej realizacji. Warto o tym pomyśleć jeszcze na etapie zawarcia umowy o roboty budowlane zastrzegając prawo odstąpienia od umowy w jej treści..

Nie tylko wszakże ww. klauzula prawa odstąpienia ułatwia stronie odstępującej od umowy realizację wynikających z tego prawa możliwości. Kolejną instytucją umożliwiającą odstąpienie od umowy na roboty jest tzw. odstępne. Klauzula ta umożliwia zakończenie umowy w dowolnym momencie, za zapłatą określonej kwoty pieniężnej, czyli odstępnego. Jedyną przesłanką warunkującą skorzystanie z tej klauzuli jest zapłata zryczałtowanego odszkodowania w formie odstępnego. Owo dodatkowe postanowienie umowne może być stosowane w umowie o roboty budowlane przez inwestora i wykonawcę.

Sytuacje, w których możliwe jest odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Ponadto prawo odstąpienia od umowy jest regulowane przez przepisy Kodeksu cywilnego, które określają sytuacje, w których może dojść do takiego odstąpienia. W grę wchodzą tu takie sytuacje, jak zwłoka w spełnieniu świadczenia; niemożliwość realizacji umowy; istotne podwyższenie wynagrodzenia kosztorysowego; opóźnienie w rozpoczęciu lub zakończeniu robót; wadliwe wykonanie umówionych prac. Oczywiście każda z tych okoliczności – w realiach danej sprawy – może być sporna, a więc zawsze należy wszechstronnie przeanalizować, czy rzeczywiście możliwe jest odstąpienie od umowy.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane na podstawie ustawy

Biorąc pod uwagę przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do odstąpienia od umowy o roboty budowlane trzeba pamiętać, że inaczej prawo do odstąpienia kształtuje się w przypadku inwestora, a inaczej w przypadku wykonawca. Dlatego co do zasady ocena, czy od umowy o roboty budowlane można odstąpić zawsze musi być przeprowadzana z punktu widzenia inwestora lub wykonawcy.

Istnieją jednakże także przepisy, z których skorzystać mogą obie strony kontraktu. Również w przypadku umowy o roboty budowlane stosuje się bowiem przepisy o nienależytym wykonaniu albo niewykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej. Pozwalają one odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe, które określa art. 491 § 1 kc. Możliwość odstąpienia od umowy powstaje jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy a druga strona wyznaczy jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania umowy z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Tym samym, po upływie zakreślonego terminu możliwe jest złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Przyczyną odstąpienia może być niewykonanie obowiązków inwestora (np. nie dostarczenie projektu, nie udostępnienie nieruchomości na której inwestycja ma być realizowana), bądź wykonawcy (np. nie rozpoczęcie robót, wykonanie pracy wadliwie i brak ich poprawienia).

Kolejnym przypadkiem pozwalającym na odstąpienie od umowy na podstawie art. 492 kc. Przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy w umowie zastrzeżono uprawnienie do odstąpienia na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym. Strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Ostatnim przypadkiem, o którym warto wspomnieć w tym miejscu jest wygaśnięcie kontraktu z powodu następczej niemożliwości zrealizowania umowy. Jest to przypadek, gdy jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe. Jeżeli nastąpiło to skutkiem okoliczności, za które dana strona odpowiedzialności nie ponosi, umowna wygasa. Chodzi zatem o przypadki tzw. siły wyższej, np. niemożność wybudowania określonego obiektu z uwagi na niedostępność surowca spowodowanego przyczynami zewnętrznymi. Co ważne w sytuacji tej nie dochodzi do odstąpienia od umowy przez zamawiającego, ta wygasa bowiem z mocy prawa.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się także przepisy dotyczące umowy o dzieło. Przypadki te zostaną opisane w kolejnych punktach naszego artykułu.

Czy wykonawca może odstąpić od umowy?

Odstąpić od umowy o roboty budowlane może także wykonawca. Można tu wskazać co najmniej kilka odrębnych sytuacji, w których do rozwiązania umowy może dojść z mocy oświadczenia wykonawcy. Prócz omówionych już wyżej przypadków odstąpienia na podstawie przepisów o niewykonaniu zobowiązań wzajemnych, a także klauzul dających taką możliwość z mocy umowy (np. umowne prawo odstąpienia od umowy), mogą pojawić się także wypadku odstąpienia od umowy z winy inwestora.

Możliwość ta pojawia się przykładowo wtedy, gdy: inwestor nie dostarczy gwarancji zapłaty wynagrodzenia; nie przystąpi do odbioru obiektu, pomimo spełnienia przy wykonawcę wszelkich warunków oraz inwestor nie ureguluje wynagrodzenia należnego wykonawcy. Co ciekawe, do umowy o roboty budowlane stosuje się w tym zakresie również przepisy o umowie o dzieło. Stosuje się je do umowy o roboty budowlane na podstawie art. 656 kc. Dzięki temu zwiększono liczbę przypadków, gdy od można od tej umowy odstąpić. Przepisy te stosuje się wszakże odpowiednio do umowy o roboty budowlane. Konieczne jest zatem uwzględnienie specyfiki kontraktu budowlanego.

Odrębny przypadek reguluje natomiast przepis art. 640 kc. Zgodnie z nim, jeżeli do wykonania dzieła potrzebne jest współdziałanie zamawiającego, a tego współdziałania brak, wykonawca może wyznaczyć zamawiającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Współdziałanie inwestora jest niezbędne przy umowie o roboty budowlane, to bowiem inwestor dostarcza projekt budowlany, a także udostępnia grunt, ciążą na nim także liczne obowiązki w trakcie procesu budowlanego. Tym samym, bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy.

Wykonawcy w umowie o roboty budowlane mogą zastrzec również inne przesłanki uprawniające ich do rozwiązania umowy na wypadek konkretnych zdarzeń. Może to dotyczyć całej umowy albo tylko jej niewykonanej części. Przykładowo odstąpienie od umowy w razie trudności z uzyskaniem praw do gruntów, na których ma być realizowana inwestycja, czy też odstąpienie od umowy na wypadek wszczęcia przez inwestora postępowania restrukturyzacyjnego.

Kiedy inwestor może odstąpić od umowy?

Podstawą przesłanką odstąpienia od umowy o roboty budowlane przez inwestora jest jej wykonywanie przez wykonawcę w sposób niezgodny z postanowieniami samego kontraktu lub przepisami prawa. W takim przypadku inwestor powinien wezwać wykonawcę do zmiany postępowania. Jeżeli wezwanie to nie przyniesie rezultatu ma on prawo odstąpić od umowy. Takie samo uprawnienia przysługuje inwestorowi wówczas, gdy wykonawca tak bardzo opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac, że właściwie jasne jest, że nie zdąży zrealizować ich w umówionym terminie.

Kolejne prawa do odstąpienia od umowy z winy wykonawcy wynikać będą z przepisów regulujących odstąpienie od umowy o dzieło. I tak zamawiający może od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu jej wykonania, w następujących przypadkach:

1) gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym – zamawiający ma prawo odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania robót (zob. art. 635 kc),

2) dopóki roboty nie zostały ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc wykonawcy umówione wynagrodzenie. Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania części robót budowlanych (zob. art. 644 kc).

W obu przypadkach będziemy mieli do czynienia z sytuacją odstąpienia inwestora ze skutkiem na dzień doręczenia wykonawcy oświadczenia, chyba że co innego wynikać będzie z jego treści (np. odstąpienie ex tunc, o którym niżej).

Przedmiotem umowy o roboty budowlane są zazwyczaj nieruchomości. Pozwala to niekiedy odstąpić od kontraktu nawet po wykonaniu swojego zobowiązania z umowy wzajemnej przez wykonawcę. Inwestor może zatem od umowy odstąpić w przypadku wadliwego wykonania jej przedmiotu stosując przepisy o rękojmi za wady nieruchomości. W przypadku odstąpienia od umowy na tej podstawie stosuje się przepisy o rękojmi przy sprzedaży (zob. art. 558 i nast. kc). Odstąpienie od umowy na zasadzie rękojmi ograniczone jest do sytuacji, gdy wykonawca nie może usunąć wady fizycznej, bądź prawnej nieruchomości, a wada jest istotna.

Inwestor może także od umowy odstąpić korzystając z zamieszczonej w treści umowy klauzuli zadatku. Uprawnia ona inwestora do odstąpienia od umowy w przypadku niewykonania umowy przez wykonawcę. W takim przypadku inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.

Jaki jest skutek odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Odstąpienie od umowy wywołuje skutek niweczący jej postanowienia. Skutek ten może ograniczać się do odstąpienia na przyszłość (ex nunc), co oznacza wygaśnięcie umowy w zakresie pozostałej części, zaś w zakresie już wykonanym, umowa nadal wiąże strony. Świadczenie z umowy o roboty budowlane jest podzielne. Dyskusyjne jest odstąpienie od umowy ze skutkiem od początku jej obowiązywania (ex tunc). Możliwość taka istnieje w przypadkach, gdy wykonane przed odstąpieniem prace nie mają wartości dla inwestora albo należy je powtórzyć, bądź wykonać ponownie. W przypadkach, gdy możliwe jest dokończenie prac przed nowego wykonawcę, skutek odstąpienia ogranicza się do niewykonanej części umowy. Jest to o tyle istotne, że odstąpienie od umowy rodzi konieczność rozliczenia się stron. Skutkiem dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy jest możliwość rozliczenia wykonanych prac na mocy postanowień kontraktu. Nie jest konieczna ich ponowna wycena i stosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Te ostatnie znajdą natomiast zastosowanie w przypadku odstąpienia ze skutkiem ex tunc. Jeżeli bowiem przedmiot umowy został częściowo wykonany, a umowa nie obowiązuje, konieczna jest nowa wycena wykonanych prac. Inwestor bowiem uzyskał przysporzenie z tytułu rozpoczętej budowy i powinien zapłacić odpowiednią kwotę wykonawcy. Kwota ta odpowiadać będzie faktycznej wartości wynagrodzenia za wykonanie robót do czasu odstąpienia i może się różnić od cen wynikających z kosztorysu załączonego do umowy.

Kiedy oświadczenie o odstąpienie od umowy jest bezskuteczne?

Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy – zarówno składane przez inwestora, jak i przez wykonawcę – musi być skuteczne. W związku z tym zawsze należy zbadać, czy nie jest konieczne przed odstąpieniem od umowy wezwanie wykonawcy lub inwestora do zmiany ich nieprawidłowego postępowania. Jeżeli tak, niedopełnienie tej formalności spowoduje bezskuteczność oświadczenia o odstąpieniu. Zawsze powinno zostać ono złożone na piśmie i dostarczone drugiej stronie umowy tak, aby mogła się zapoznać z jego treścią – a więc np. na wskazany adres do doręczeń. Naruszenie tych wymogów może sprawić, że skutek odstąpienia od umowy upada, a sama umowa pozostaje nadal w mocy.

Zakończenie

Jak wynika z naszego artykułu, w przypadku umowy o roboty budowlane podstawą odstąpienia mogą być zarówno postanowienia samej umowy, jak i przepisy prawa. W tym ostatnim przypadku w grę wchodzą regulacje dotyczące umowy o dzieło oraz ogólne przepisy o wykonywaniu zobowiązań wzajemnych i skutkach ich niewykonania albo nienależytego wykonania. W tym przepisy o rękojmi za wady nieruchomości.

Decydując się na skorzystanie z umownego, bądź ustawowego prawa odstąpienia, pamiętać należy o kilku ważnych kwestiach, którymi są:

1) konieczność dokładnego uzasadnienia odstąpienia, w tym wskazania jego podstawy prawnej i faktycznej – pozwoli to nam uniknąć późniejszych sporów z kontrahentem na tym tle,

2) wybór skutku odstąpienia, tj. czy odstępujemy od umowy jedynie na przyszłość, czy też ze skutkiem ex tunc,

3) konieczność dokonania rozliczeń stron za prace już wykonane,

4) obowiązki związane z przejęciem terenu od wykonawcy przez inwestora.

Przestrzeganie powyższych zasad może uchronić strony kontraktu od prowadzenia zbędnych procesów sądowych na tle, czy to wzajemnych rozliczeń, czy też zwrotu nieruchomości. Odstąpienie od umowy z reguły nie jest czynnością dokonywaną za porozumieniem stron, tak ważne jest zatem rzetelne przygotowanie się do niego, wykonanie ww. czynności oraz zgromadzenie materiału dowodowego na wypadek ewentualnych sporów.

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

Adwokat Iwo Klisz jako ekspert w ogólnopolskich i lokalnych mediach:

Adwokat Iwo Klisz, założyciel Kancelarii Klisz i Wspólnicy jest nie tylko twórcą wielu publikacji w prasie branżowej, ale także popularnym autorem komentarzy eksperckich w największych portalach informacyjnych oraz stacjach telewizyjnych.

Adwokat Iwo Klisz i prawnicy z Kancelarii Klisz i Wspólnicy są do Twojej dyspozycji:

Nasi eksperci czekają na Twoją wiadomość - napisz teraz

Pomoc doświadczonego adwokata
Pomożemy Ci w każdej sprawie sądowej
Porady prawne on-line
Zdalne porady prawne u adwokata bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura