ul. Kazimierza Wielkiego 1

Wrocław

biuro@adwokat-wroclaw.biz.pl

kontakt email: 24h / 7 dni w tygodniu

+ 48 695 560 425

8.30 - 16.30 - dni robocze

Pon - Pt: 8:30 - 16:30

Obsługa Klienta

Lokal komunalny – co to właściwie jest?

lokal komunalny

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – najnowsze informacje prawne weryfikowane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

Każda gmina na terenie Polski, a tych jest obecnie 2478, może posiadać swój zasób mieszkaniowy. Gmina posiada lokale nabyte w drodze przejęcia mienia państwowego (komunalizacja mienia). Może także kupować lokale, a nawet samemu je budować. Wszystko zależy od środków jakimi dysponuje konkretna gmina. Zasób mieszkaniowy jest potrzebny gminie do wykonania swoich ustawowych zadań własnych. Jednym z nich jest  właśnie tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej – czyli wszystkich mieszkańców. Gmina powinna zatem tworzyć i utrzymywać lokale socjalne i komunalne.

Lokal komunalny to właśnie lokal należący do zasobu mieszkaniowego gminy. To gmina jest jego właścicielem. Lokale komunalne są wynajmowane mieszkańcom gminy, którzy spełniają uchwalone kryteria finansowe. Muszą oni także stale mieszkać na terenie danej gminy i nie mogą posiadać prawa do innego lokalu. Jest to zatem forma pomocy dla osób, które osiągają dochody, które jednak są zbyt niskie aby wynająć mieszkanie na wolnym rynku.

Warunki ubiegania się o lokal komunalny

Aby ubiegać się o lokal komunalny trzeba być mieszkańcem gminy. Na terenie gminy trzeba mieć miejsce zamieszkania i najlepiej też meldunek.

Każda gmina określa w drodze uchwały zasady wynajmowania lokali komunalnych. W takiej uchwale wskazane jest także kryterium dochodowe, które musi być spełnione. Dochody rodziny nie mogą być zbyt wysokie, ale też nie mogą być zbyt niskie.

Np: w 2018r. we Wrocławiu jest to dochód na członka rodziny nieprzekraczający 2574,50 zł. W przypadku gospodarstwa jednoosobowego jest to kwota 3089,40 zł. Ale jeżeli dana rodzina znajduje się w niedostatku, tzn. osiąga dochody niższe niż 1029,80 zł na osobę to nie otrzyma ona lokalu komunalnego. Zamiast tego może ubiegać się o lokal socjalny.

Co ważne, niedopuszczalne jest ustanawianie przez gminę dodatkowych warunków ubiegania się o zawarcie umowy najmu. Przesłanki wskazane wyżej są wyłączne. Ale uwaga, spełnienie tych kryteriów nie oznacza jeszcze, że od razu otrzyma się lokal komunalny. Osoby takie umieszczane są na liście osób oczekujących. Ich miejsce na tej liście zależy od liczby zdobytych punktów. W uchwale rady gminy powinna znajdować się szczegółowa tabela z punktacją. Dostaje się punkty  za okres oczekiwania na lokal, za aktualne warunki mieszkaniowe, za stan rodzinny itd.

Lokal komunalny we Wrocławiu – jak go zdobyć 

Jeżeli mieszkasz we Wrocławiu i jesteś członkiem wspólnoty samorządowej gminy Wrocław możesz ubiegać się o lokal komunalny. Gmina Wrocław posiada określony zasób lokali przeznaczonych do remontu wykonywanego przez przyszłego najemcę na jego koszt. Zasady wynajmowania lokali uregulowane zostały w Uchwale Rady Miejskiej Wrocławia nr XXXVII/2420/05 z dnia 21 kwietnia 2005r. (następnie zmienianej) w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Wrocław. Uchwałę możesz pobrać tutaj: LINK http://edzienniki.duw.pl/duw/WDU_D/2018/3327/akt.pdf

Zgodnie z uchwałą: Gmina Wrocław wynajmuje lokale mieszkalne osobom pełnoletnim, które spełniają łącznie następujące warunki: są członkami wspólnoty samorządowej Wrocławia i spełniają określone w uchwale kryteria dochodowe.  Członkami wspólnoty samorządowej są osoby zamieszkujące na terenie Gminy Wrocław z zamiarem stałego pobytu tj. uważające Wrocław za swoje centrum sprawy życiowych. Gmina oczywiście weryfikuje czy rzeczywiście należymy do wspólnoty. Przydatne mogą być wszelkie zaświadczenia lub dokumenty, z których wynika, że stale zamieszkujemy we Wrocławiu np.: zaświadczenie o zameldowaniu oraz zaświadczenie z zakładu pracy, że pracujemy na terenie Wrocławia. Jeśli mamy dzieci to możemy pokazać zaświadczenie, że dzieci chodzą do wrocławskiej szkoły itd.

Gmina dysponuje kilkoma kategoriami lokali na wynajem. Przedmiotem najmu są lokale mieszkalne, w tym: 1) lokale zamienne; 2) lokale socjalne; 3) lokale wyremontowane we własnym zakresie na koszt przyszłego najemcy; 4) lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2; 5) lokale mieszkalne w domach jednorodzinnych; 6) lokale będące pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, którego zasady wynajmu określi odrębna uchwała Rady Miejskiej Wrocławia.

Najczęściej przyszłych najemców interesuje pkt 3 czyli lokal do remontu.

Przeczytaj także: Dziedziczenie lokalu komunalnego

Najem lokalu do remontu:

W celu zawarcia umowy najmu powinieneś udać się do Urzędu Miasta mieszczącego się na Placu Nowy Targ 1-8. W urzędzie trzeba złożyć wniosek mieszkaniowy i poczekać na jego rozpoznanie. Twój wniosek zostanie poddany weryfikacji:

Przyszły najemca musi spełniać kryterium finansowe. Dochody rodziny nie mogą być zbyt wysokie, ale też nie mogą być zbyt niskie.  W 2018r.  jest to dochód na członka rodziny nieprzekraczający 2574,50 zł. W przypadku gospodarstwa jednoosobowego jest to kwota 3089,40 zł. Ale jeżeli dana rodzina znajduje się w niedostatku, tzn. osiąga dochody niższe niż 1029,80 zł na osobę to nie otrzyma ona lokalu komunalnego. Zamiast tego może ubiegać się o lokal socjalny.

Dochód swojej rodziny musisz wykazać odpowiednimi dokumentami. Mogą to być zaświadczenia pracodawcy o uzyskiwanych dochodach, mogą to być także zeznania podatkowe za lata ubiegłe. Ale uważaj, bo to ważne. Nie będą dowodem oświadczenia członków Twojej rodziny oraz innych osób, że pomogą Ci finansowo.

Po pozytywnym przejściu weryfikacji zostaniesz wpisany na listę osób oczekujących. Co roku weryfikacja będzie powtarzana, będziesz więc wzywany do wykazania, że dalej mieszkasz we Wrocławiu i do potwierdzenia swoich dochodów. Po odczekaniu swojego czasu w kolejce zostanie Ci zaproponowany lokal. Jeśli się na niego zgodzisz, zostaniesz zobowiązany  do przeprowadzenia remontu tego lokalu. Zostanie z Tobą zawarta  umowę o remont, precyzująca dokładnie jego zakres i termin przeprowadzenia. Następnie po przedłożeniu protokołu o bezusterkowym odbiorze robot zostanie  z Tobą zawarta umowa najmu na czas nieoznaczony.

Potrzebne dokumenty:

  • formularz wniosku mieszkaniowego
  • oświadczenie wnioskodawców o nieposiadaniu tytułu prawnego do lokalu lub budynku mieszkalnego
  • oświadczenia o stanie cywilnym
  • dokumenty potwierdzające przynależność do wspólnoty samorządowej Wrocławia: zameldowanie na pobyt stały lub czasowy, w pozostałych przypadkach ? zaświadczenie z miejsca pracy, uczelni (potwierdzenie ze szkoły, przedszkola itp.)
  • w przypadku gdy współmałżonek zameldowany jest w innym lokalu mieszkalnym ? poświadczenie, że współmałżonek nie posiada tytułu prawnego do tego lokalu
  • poświadczenia dotyczące uzyskiwanych dochodów
  • inne dokumenty potwierdzające sytuację rodzinną, mieszkaniową i materialną wnioskodawcy i członków jego rodziny, z którymi ubiega się o lokal (np. akty notarialne, akty urodzenia dziecka, akty zawarcia związku małżeńskiego, akty zgonów, wyroki sądu orzekające rozwód)
  • osoby niepełnosprawne powinny dołączyć orzeczenie o niepełnosprawności lub orzeczenie komisji lekarskiej ZUS (znaczenie dla sprawy ma II lub I grupa inwalidzka oraz stopień niepełnosprawności umiarkowany lub znaczny) ? dotyczy to zarówno wnioskodawców, jak i osób z którymi wspólnie zamieszkują
  • oświadczenie o wyrażeniu zgody na przetwarzanie wrażliwych danych osobowych – w przypadku gdy wnioskodawca przedkłada zaświadczenia dotyczące innych osób

Formularze wniosków możesz pobrać na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu Miasta Wrocławia: LINK http://bip.um.wroc.pl/sprawa-do-zalatwienia/8663/najem-lokalu-socjalnego-i-najem-lokalu-do-remontu-na-koszt-przyszlego-najemcy

Odpowiedzialność za zapłatę czynszu w lokalu komunalnym

W ramach dotychczasowej praktyki zawodowej zauważyłem, że jednym z najważniejszych zagadnień związanych z najmem lokali komunalnych jest to kto odpowiada za zapłatę czynszu i opłat niezależnych od właściciela. Dla prawnika kwestia ta nie budzi wątpliwości. Dla lokatorów jednak sprawa nie zawsze jest oczywista. Wątpliwości pojawiają się szczególnie w odniesieniu do dzieci głównego najemcy oraz innych osób zamieszkujących z najemcą za jego zgodą, lub nawet bez jego zgody. Klienci często pytają mnie czy odpowiadają za zadłużenie lokalu skoro się wyprowadzili, tylko zapomnieli to zgłosić Gminie. Często o zadłużeniu lokalu dowiadują się z wydanego przez sąd nakazu zapłaty.

Zacznijmy od podstaw. 

Zgodnie z art. Art. 6881 kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.  Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Z przepisu tego wynika kilka wniosków:

  1. Nie tylko główny najemca odpowiada za obowiązek zapłaty czynszu. Taką odpowiedzialność mają także inne osoby stale zamieszkujące z najemcą np.: jego rodzice, małżonek, pełnoletnie dzieci ale także konkubina, dzieci konkubiny, synowa itd. Warunkiem jest stałość ich zamieszkiwania czyli lokal musi stanowić ich centrum życiowe. Nie odpowiada za czynsz kto tylko sporadycznie pomieszkuje w lokalu, nawet jeśli robi to regularnie. Od każdej z tych osób Gmina może żądać zapłaty całego czynszu. Zapłata przez dowolną z tych osób zwalnia z długu pozostałych.
  1. Ustawodawca wprowadził solidarny charakter odpowiedzialności. Oznacza to, że dług nie jest dzielony pomiędzy wszystkich po równo. Wynajmujący może żądać zapłaty czynszu od każdego z osobna, od wszystkich na raz albo od części osób odpowiedzialnych. W praktyce zdarza się, że gmina pozywa tylko niektóre osoby, choć mogłaby pozwać wszystkich zamieszkujących lokal. Osoba, która spłaciła dług może jednak domagać się od innych zwrotu tej części czynszu, która przypadałaby na nich. Jest to tak zwane roszczenie regresowe.
  1. Odpowiedzialność jest ograniczona: po pierwsze rozpoczyna się dopiero wraz z osiągnięciem pełnoletności. Za okres przed uzyskaniem pełnoletności odpowiedzialność nie powstaje. Można powiedzieć, że niepełnoletnie dzieci nie odpowiadają za czynsz. Po drugie, odpowiedzialność jest ograniczona tylko za okres stałego zamieszkiwania. Tym samym po wyprowadzeniu się z lokalu osoby inne niż najemca nie odpowiadają za dalsze należności, są jednak zobowiązane do zapłaty czynszu za okres gdy mieszkali.
  1. Najemca odpowiada zawsze, tak długo jak trwa stosunek najmu. Najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu także wtedy gdy się wyprowadził z lokalu, a umowa nie została rozwiązana.

A co jeśli nie ma umowy najmu?

Sytuacja jest inna, jeżeli zajmujesz lokal bez tytułu prawnego, czyli np.: umowa najmu została Ci wypowiedziana, a Ty dalej mieszkasz w lokalu. Sytuacja taka regulowana jest przez art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zasada jest taka: Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Obowiązek spoczywa na każdej osobie, która lokal zajmuje, nie tylko na byłym głównym najemcy.

Wysokość odszkodowania odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Ponieważ wysokość czynszu w lokalach komunalnych jest regulowana, to wysokość odszkodowania nie różni się od wysokości czynszu. Za zapłatę odszkodowania zobowiązane są zatem osoby, które lokal rzeczywiście zajmują. Zajmowanie to dalsze mieszkanie, ale też tylko korzystanie np: przetrzymywanie w lokalu swoich rzeczy. Co do zasady jeżeli ktoś wyprowadził się z lokalu to nie ma obowiązku dalszego opłacania odszkodowania. Nie jest to jednak takie proste w sytuacji gdy lokator wyprowadził się z mieszkania ale nie zgłosił tego właścicielowi, nie oddał mu kluczy i nie zabrał niektórych rzeczy. Można powiedzieć, że on dalej ten lokal zajmuje – przetrzymuje tam swoje rzeczy, ma klucze, więc może tam wejść kiedy chce. W tej sytuacji obowiązek zapłaty odszkodowania istnieje dalej.

Jeżeli otrzymałeś nakaz zapłaty dotyczący zadłużenia lokalu komunalnego i uważasz, że za zadłużenie nie odpowiadasz, powinieneś koniecznie podjąć obronę. Masz 14 dni liczonych od otrzymania nakazu zapłaty na jego zaskarżenie. Gmina ma często nieaktualne dane dotyczące osób zajmujących lokal. Może to być dla Ciebie furtka aby uwolnić się od zadłużenia. Musisz jednak działać.

Przeczytaj: Przedawnienie długu za lokal komunalny

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

Adwokat Iwo Klisz jako ekspert w ogólnopolskich i lokalnych mediach:

Adwokat Iwo Klisz, założyciel Kancelarii Klisz i Wspólnicy jest nie tylko twórcą wielu publikacji w prasie branżowej, ale także popularnym autorem komentarzy eksperckich w największych portalach informacyjnych oraz stacjach telewizyjnych.

Adwokat Iwo Klisz i prawnicy z Kancelarii Klisz i Wspólnicy są do Twojej dyspozycji:

Nasi eksperci czekają na Twoją wiadomość - napisz teraz

Pomoc doświadczonego adwokata
Pomożemy Ci w każdej sprawie sądowej
Porady prawne on-line
Zdalne porady prawne u adwokata bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura