Odpowiedzialność za zapłatę czynszu w lokalu komunalnym

W ramach dotychczasowej praktyki zawodowej zauważyłem, że jednym z najważniejszych zagadnień związanych z najmem lokali komunalnych jest to kto odpowiada za zapłatę czynszu i opłat niezależnych od właściciela. Dla prawnika kwestia ta nie budzi wątpliwości. Dla lokatorów jednak sprawa nie zawsze jest oczywista. Wątpliwości pojawiają się szczególnie w odniesieniu do dzieci głównego najemcy oraz innych osób zamieszkujących z najemcą za jego zgodą, lub nawet bez jego zgody. Klienci często pytają mnie czy odpowiadają za zadłużenie lokalu skoro się wyprowadzili, tylko zapomnieli to zgłosić Gminie. Często o zadłużeniu lokalu dowiadują się z wydanego przez sąd nakazu zapłaty.

Zacznijmy od podstaw. 

Zgodnie z art. Art. 688¹ kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.  Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Z przepisu tego wynika kilka wniosków:

1. Nie tylko główny najemca odpowiada za obowiązek zapłaty czynszu. Taką odpowiedzialność mają także inne osoby stale zamieszkujące z najemcą np.: jego rodzice, małżonek, pełnoletnie dzieci ale także konkubina, dzieci konkubiny, synowa itd. Warunkiem jest stałość ich zamieszkiwania czyli lokal musi stanowić ich centrum życiowe. Nie odpowiada za czynsz kto tylko sporadycznie pomieszkuje w lokalu, nawet jeśli robi to regularnie. Od każdej z tych osób Gmina może żądać zapłaty całego czynszu. Zapłata przez dowolną z tych osób zwalnia z długu pozostałych.

2. Ustawodawca wprowadził solidarny charakter odpowiedzialności. Oznacza to, że dług nie jest dzielony pomiędzy wszystkich po równo. Wynajmujący może żądać zapłaty czynszu od każdego z osobna, od wszystkich na raz albo od części osób odpowiedzialnych. W praktyce zdarza się, że gmina pozywa tylko niektóre osoby, choć mogłaby pozwać wszystkich zamieszkujących lokal. Osoba, która spłaciła dług może jednak domagać się od innych zwrotu tej części czynszu, która przypadałaby na nich. Jest to tak zwane roszczenie regresowe.

3. Odpowiedzialność jest ograniczona: po pierwsze rozpoczyna się dopiero wraz z osiągnięciem pełnoletności. Za okres przed uzyskaniem pełnoletności odpowiedzialność nie powstaje. Można powiedzieć, że niepełnoletnie dzieci nie odpowiadają za czynsz. Po drugie, odpowiedzialność jest ograniczona tylko za okres stałego zamieszkiwania. Tym samym po wyprowadzeniu się z lokalu osoby inne niż najemca nie odpowiadają za dalsze należności, są jednak zobowiązane do zapłaty czynszu za okres gdy mieszkali.

4. Najemca odpowiada zawsze, tak długo jak trwa stosunek najmu. Najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu także wtedy gdy się wyprowadził z lokalu, a umowa nie została rozwiązana.

A co jeśli nie ma umowy najmu?

Sytuacja jest inna, jeżeli zajmujesz lokal bez tytułu prawnego, czyli np.: umowa najmu została Ci wypowiedziana, a Ty dalej mieszkasz w lokalu. Sytuacja taka regulowana jest przez art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zasada jest taka: Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Obowiązek spoczywa na każdej osobie, która lokal zajmuje, nie tylko na byłym głównym najemcy.

Wysokość odszkodowania odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Ponieważ wysokość czynszu w lokalach komunalnych jest regulowana, to wysokość odszkodowania nie różni się od wysokości czynszu. Za zapłatę odszkodowania zobowiązane są zatem osoby, które lokal rzeczywiście zajmują. Zajmowanie to dalsze mieszkanie, ale też tylko korzystanie np: przetrzymywanie w lokalu swoich rzeczy. Co do zasady jeżeli ktoś wyprowadził się z lokalu to nie ma obowiązku dalszego opłacania odszkodowania. Nie jest to jednak takie proste w sytuacji gdy lokator wyprowadził się z mieszkania ale nie zgłosił tego właścicielowi, nie oddał mu kluczy i nie zabrał niektórych rzeczy. Można powiedzieć, że on dalej ten lokal zajmuje – przetrzymuje tam swoje rzeczy, ma klucze, więc może tam wejść kiedy chce. W tej sytuacji obowiązek zapłaty odszkodowania istnieje dalej.

Jeżeli otrzymałeś nakaz zapłaty dotyczący zadłużenia lokalu komunalnego i uważasz, że za zadłużenie nie odpowiadasz, powinieneś koniecznie podjąć obronę. Masz 14 dni liczonych od otrzymania nakazu zapłaty na jego zaskarżenie. Gmina ma często nieaktualne dane dotyczące osób zajmujących lokal. Może to być dla Ciebie furtka aby uwolnić się od zadłużenia. Musisz jednak działać.