Ostatnio poświęciłem jeden artykuł tematyce odbioru lokalu deweloperskiego. Pamiętać należy, że jest to jedna z najważniejszych czynności dokonywanych przy okazji wykonywania umowy deweloperskiej, niosąca za sobą poważne implikacje prawne.
Czasami odbiór lokalu może przechodzić w nerwowej atmosferze. Ma to miejsce gdy lokal ma wiele wad i nie spełnia uzasadnionych oczekiwać nabywcy. Pamiętajmy, że odbiór lokalu często jest pierwszą chwilą, kiedy nabywca może zobaczyć w co tak naprawdę zainwestował swoje, nie małe, pieniądze. Często nabywcy pytają mnie czy mogą odmówić odbioru lokalu, jeżeli ten ma wady. Odpowiedź na to pytanie jest skomplikowana. Problematyka odmowy odbioru i konsekwencji tej odmowy nie należy do prostych.
Wady lokalu, a przebieg odbioru
Można przyjąć ogólne założenie, że co do zasady istnienie wad lokalu nie uprawnia nabywcy do odmowy podpisania protokołu odbioru, czy też szerzej ? nie uprawnia nabywcy do odmowy odbioru lokalu.
Przebieg odbioru lokalu jest bowiem następujący. Nabywca i deweloper oraz ewentualnie inne osoby uczestniczące w odbiorze, punkt po punkcie, pomieszczenie po pomieszczeniu, oceniają stan lokalu. Lokal powinien odpowiadać przedmiotowi umowy opisanemu w umowie deweloperskiej. Powinien być wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną oraz projektem. Lokal powinien być wykonany starannie i estetycznie, zgodnie z postanowieniami umowy oraz standardem wykończenia.
W przypadku istnienia wad, wszelkie zauważone wady i usterki nabywca ma prawo zamieścić w protokole odbioru. Deweloper zaś nie może się sprzeciwić umieszczeniu w protokole nawet oczywiście niezasadnych uwag nabywcy.
Po stronie dewelopera istnieje obowiązek, aby w ciągu 14 dni oświadczyć pisemnie nabywcy, które ze stwierdzonych wad uznaje. Odmowa uznania wad wymaga pisemnego uzasadnienia, ze wskazaniem przyczyn odmowy. Deweloper ma obowiązek usunięcia uznanych wad w terminie 30 dni. Termin może zostać przedłużony w niektórych wypadkach.
Tym samym interes nabywcy jest co do zasady chroniony. Nabywcy przysługuje rękojmia za wady lokalu, zaś regulacja prawna w obecnym brzmieniu nakłada na dewelopera szereg obowiązków. Podpisanie protokołu odbioru lokalu, który ma wady, nie pozbawia nabywcy praw z tytułu rękojmi, nie grozi utratą uprawnień i nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności za wady.
Czasami jednak wady uniemożliwiają odbiór
Ustawa nie precyzuje, czy w jakichkolwiek okolicznościach nabywca ma prawo odmówić lokalu. W mojej ocenie zdarzają się jednak sytuacje, kiedy nabywca nie powinien się zgodzić na odbiór lokalu. Zastrzegam jednak, że do każdej sprawy trzeba podchodzić indywidualnie.
Pierwszą z okoliczności gdy nabywca może odmówić odbioru lokalu jest sytuacja gdy stan lokalu nie zgadza się z postanowieniami umowy deweloperskiej. Można wtedy powiedzieć, że deweloper nie wywiązał się z zobowiązania. Przykładowo w sytuacji gdy:
- Nabyliśmy lokal trzy pokojowy, a deweloper przedstawił do odbioru lokal o mniejszej ilości pomieszczeń.
- Kupiliśmy lokal dwupiętrowy, a deweloper przedstawił nam lokal z antresolą, która nie może być poczytywana za pełne piętro.
- Nabyliśmy lokal na parterze z ogrodem, a dostajemy lokal na piętrze.
- Lokal nie został ukończony. Przykładowo gdy wymontowano z niego okna, drzwi, lub gdy umawialiśmy się z deweloperem na wykończenie lokalu, a dostajemy stan surowy.
Czyli umawialiśmy się na jedno, a dostajemy co innego. Nie może być mowy o wykonaniu zobowiązania, a zatem dokonanie odbioru nie jest celowe. Tego typu wady zwykle mają jeszcze jedną wspólną cechę: w wielu wypadkach nie dają się usunąć, a zatem roszczenia z tytułu rękojmi nie pomogą nabywcy.
Druga grupa okoliczności dotyczy charakteru wad lokalu. Hipotetycznie zdarzyć się może, że wady lokalu są tak poważne, że zagrażają życiu lub zdrowiu nabywcy. Przykładowo wadliwie wykonany strop, grożący zawaleniem się. Nieprawidłowo wykonana instalacja gazowa. Brak izolacji cieplnej na poddaszu, co uniemożliwia korzystanie z lokalu itd.
W każdym wypadku odmowa odbioru lokalu może nastąpić wyłącznie wtedy, gdy wada ma obiektywnie charakter istotny. Suma drobnych wad nie uprawnia do odmowy.
W jaki sposób odmówić odbioru?
Zacznijmy od najbardziej podstawowej kwestii. Brak stawiennictwa na odbiorze to nie to samo co odmowa odbioru. Nabywca, jeżeli nie stawi się na odbiór, pozostaje w zwłoce z wykonaniem swojego zobowiązania. Bo odbiór to także obowiązek nabywcy.
Jeżeli nabywca stawia się na odbiór, ale z istotnych przyczyn odmawia jego dokonania, powinien we własnym interesie sporządzić odrębny protokół, w którym potwierdzone zostanie jego stawiennictwo, istnienie wad oraz wskazane zostanie, że odmawia odbioru z określonych przyczyn.
Brak odbioru, co dalej?
Kiedy nabywca odmawia odbioru powstaje pytanie co dalej. A tutaj w praktyce bywa różnie. Jeżeli deweloper nie wykonał swojego zobowiązania bo przedmiot umowy różni się od tego na co się umawialiśmy, pozostaje on w zwłoce. Można zatem wezwać dewelopera w terminach wskazanych w umowie deweloperskiej do wykonania zobowiązania, a po upływie tych terminów od umowy odstąpić.
Jeżeli wady są tego typu, że można je usunąć, dobrą praktyką jest umówienie się z deweloperem na kolejny termin odbioru, po usunięciu przez niego tych wad. W każdym wypadku należy podjąć dialog z deweloperem i spróbować znaleźć rozwiązanie sytuacji.
Czytaj więcej: Odbiór lokalu od dewelopera