Umowa deweloperska bardzo często podpisywana jest jeszcze na etapie, gdy inwestycja budowlana dopiero co się rozpoczęła, lub nawet gdy znajduje się jeszcze w fazie koncepcyjnej. Przyjęło się powiedzenie, że kupuje się wtedy ?dziurę w ziemi?. Nasze przyszłe mieszkanie widzimy jedynie na pięknych wizualizacjach oraz na planach i projektach. Wierzymy, że końcowy lokal będzie nie gorszy, niż to co obiecał nam deweloper. Praktyka pokazuje, że jest z tym różnie.
W jednym z wcześniejszych wpisów przypomniałem, że umowa deweloperska nie przenosi własności na nabywcę. Aby nabywca stał się właścicielem lokalu konieczne jest zawarcie drugiej umowy tzw. umowy przenoszącej własność. Staje się to dopiero możliwe po zakończeniu inwestycji budowlanej, bowiem dopiero wtedy przedmiot umowy rzeczywiście istnieje. Zawarcie umowy przenoszącej własność poprzedzone być powinno dokonaniem odbioru lokalu lub domu. W tym wpisie przedstawię:
- czym jest odbiór lokalu oraz
- omówię najważniejsze okoliczności z nim związane.
Czym jest odbiór lokalu?
Odbiór lokalu od dewelopera jest jedną z najważniejszych czynności związanych z zakupem lokalu. Prawidłowo przeprowadzony odbiór lokalu ma duże znaczenie prawne. To przy okazji odbioru nabywca ma po raz pierwszy możliwość zgłoszenia wad lokalu, zaś deweloper ma co do zasady obowiązek usunięcia stwierdzonych wad. W interesie nabywcy jest dopilnowanie, aby odbiór przebiegał prawidłowo.
Odbiór następuje na konkretnym etapie inwestycji. Dokonanie odbioru możliwe jest po zawiadomieniu właściwych organów o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jako nabywca masz prawo upewnić się, że odbiór dokonywany jest we właściwym momencie. Możesz żądać od dewelopera przedstawienia dokumentów potwierdzających zgłoszenie zakończenia budowy albo decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Podpisana przez Ciebie umowa deweloperska powinna określać termin w jakim nastąpić powinien odbiór lokalu oraz czas i sposób, w jakim powinieneś zostać zawiadomiony o terminie odbioru. Jest to dość długa czynność, a zatem dobrą praktyką jest, aby odbiór lokalu nie przypadał w ten sam dzień co umowa przeniesienia własności. Jeżeli deweloper proponuje takie rozwiązanie nie musisz się na nie godzić.
Odbiór lokalu od dewelopera a kara umowna
Terminowość przedstawienia lokalu do odbioru możesz zabezpieczyć karą umowną. Wystarczy dodać odpowiednie zastrzeżenie do umowy deweloperskiej. Jeżeli masz takie zastrzeżenie (a takie rozwiązanie polecam moim klientom gdy wydaję opinię o umowie deweloperskiej), w przypadku opóźnienia dewelopera w przedstawieniu lokalu do odbioru możesz domagać się od niego wypłaty kary umownej. Takie zapisy działają dyscyplinująco na dewelopera.
Jak przebiega odbiór lokalu?
Przepisy wprowadzają kilka ogólnych zasad dokonywania odbioru, takich chociażby jak wskazany wcześniej moment kiedy odbiór jest możliwy. Odbiór powinien być zatem przeprowadzony po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, lub po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, a przed przeniesieniem własności.
Zasadą jest, że powinieneś – jako nabywca – być obecny podczas odbioru. W przypadku niestawiennictwa nabywcy na odbiór deweloper nie może przeprowadzić go samodzielnie. Jeżeli jednak sytuacja się powtórzy, to deweloper uprawniony będzie do odstąpienia od umowy.
Odbiór lokalu powinien być dokonany w świetle dziennym, tak aby możliwe było stwierdzenie wad. Warto pamiętać, że czynność odbioru może trwać kilka godzin i najlepiej rozpocząć go w godzinach porannych. Ważne, żeby w toku całego odbioru było dobre światło.
Nabywca ma prawo ustanowić pełnomocnika do odbioru, nie musi uczestniczyć w tej czynności samodzielnie. W odbiorze mają prawo uczestniczyć inne osoby, na przykład kierownik budowy. Ze strony nabywcy dobrą praktyką jest korzystanie z pomocy fachowego podmiotu, który pomoże w odbiorze. Fachowiec posiadający wiedzę z zakresu budownictwa zawsze wypatrzy więcej wad niż nabywca. W praktyce większość lokali deweloperskich ma mniejsze lub większe wady. Zawsze należy zatem dokładnie lokal zbadać.
Odbiór lokalu wieńczony jest protokołem podpisywanym przez nabywcę oraz dewelopera, a także przez inne osoby biorące w nim udział. Nabywca ma prawo wpisać stwierdzone wady i usterki do protokołu. Każda wada powinna się w nim znaleźć (lub w załączniku). Każda wada powinna zostać skatalogowana tj. oznaczona numerem. Najlepiej sfotografować także każdą wadę. Fotografie należy robić samemu, aby na pewno były wyraźne.
Stwierdzone wady umieszcza się w protokole nawet wtedy gdy deweloper od razu stwierdza, że ich nie uznaje. Czas na kwestionowanie wad i usterek będzie później i nie można ulegać presji dewelopera.
Konsekwencje prawne
Odbiór ma prawne konsekwencje. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Brak takiego oświadczenia lub złożenie go po terminie można poczytywać jako uznanie wad.
Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
W praktyce zdarza się, że deweloper nie uznaje wad wskazanych w protokole odbioru. Wtedy powstaje spór co do istnienia tych wad. Z ustawy wynika, że deweloper ma obowiązek usunięcia wad, które uznał. Jeżeli wady nie uznaje, pozostaje droga sądowa oparta na roszczeniach z tytułu rękojmi. Deweloperzy nie uznają niektórych wad licząc na to, że nabywca odpuści obawiając się procesu sądowego.
Przegląd techniczny
W praktyce zdarza się, że deweloperzy proponują przeprowadzić odbiór wcześniej, tj. zanim zgłoszą zakończenie budowy albo zanim uzyskają pozwolenie na używanie Taki odbiór zwany odbiorem lub przeglądem technicznym nie ma skutków prawnych, które ustawa przewiduje dla odbioru właściwego. Nie jest tożsamy z właściwym odbiorem lokalu, dokonanym w przewidzianym przez prawo czasie. Należy zatem ostrożnie pochodzić do propozycji dewelopera aby dokonać takiego odbioru.
Odbiory techniczne przeprowadzane są zwykle wtedy, gdy stronom się śpieszy. Często nabywca chce uzyskać lokal wcześniej, żeby na własną rękę jak najszybciej zacząć go już wykańczać. Należy jednak dokładnie przemyśleć takie działania, ponieważ mogą one skomplikować sytuację nabywcy w kontekście zgłaszania wad lokalu. Z praktyki znam sytuację gdy deweloper odmówił uznania wad lokalu twierdząc, że powstały z winy nabywcy, który dokonywał wykończenia przed właściwym odbiorem.
Zgadzając się na odbiór techniczny należy dokładnie zbadać lokal, a wszelkie stwierdzone wady zawrzeć w protokole. Następnie do protokołu właściwego odbioru lokalu wady te powinny zostać przepisane.
Czytaj dalej: Kiedy można odmówić odbioru lokalu od dewelopera?
