Umowa deweloperska bardzo często podpisywana jest jeszcze na etapie, gdy inwestycja budowlana dopiero co się rozpoczęła, lub nawet gdy znajduje się jeszcze w fazie koncepcyjnej. Przyjęło się powiedzenie, że kupuje się wtedy ?dziurę w ziemi?. Nasze przyszłe mieszkanie widzimy jedynie na pięknych wizualizacjach oraz na planach i projektach. Wierzymy, że końcowy lokal będzie nie gorszy, niż to co obiecał nam deweloper. Praktyka pokazuje, że jest z tym różnie.
W jednym z wcześniejszych wpisów przypomniałem, że umowa deweloperska nie przenosi własności na nabywcę. Aby nabywca stał się właścicielem lokalu konieczne jest zawarcie drugiej umowy tzw. umowy przenoszącej własność. Staje się to dopiero możliwe po zakończeniu inwestycji budowlanej, bowiem dopiero wtedy przedmiot umowy rzeczywiście istnieje. Zawarcie umowy przenoszącej własność poprzedzone być powinno dokonaniem odbioru lokalu lub domu. W tym wpisie przedstawię:
- czym jest odbiór lokalu oraz
- omówię najważniejsze okoliczności z nim związane.
Czym jest odbiór lokalu?
Odbiór lokalu od dewelopera jest jedną z najważniejszych czynności związanych z zakupem lokalu. Prawidłowo przeprowadzony odbiór lokalu ma duże znaczenie prawne. To przy okazji odbioru nabywca ma po raz pierwszy możliwość zgłoszenia wad lokalu, zaś deweloper ma co do zasady obowiązek usunięcia stwierdzonych wad. W interesie nabywcy jest dopilnowanie, aby odbiór przebiegał prawidłowo.
Odbiór następuje na konkretnym etapie inwestycji. Dokonanie odbioru możliwe jest po zawiadomieniu właściwych organów o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jako nabywca masz prawo upewnić się, że odbiór dokonywany jest we właściwym momencie. Możesz żądać od dewelopera przedstawienia dokumentów potwierdzających zgłoszenie zakończenia budowy albo decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Podpisana przez Ciebie umowa deweloperska powinna określać termin w jakim nastąpić powinien odbiór lokalu oraz czas i sposób, w jakim powinieneś zostać zawiadomiony o terminie odbioru. Jest to dość długa czynność, a zatem dobrą praktyką jest, aby odbiór lokalu nie przypadał w ten sam dzień co umowa przeniesienia własności. Jeżeli deweloper proponuje takie rozwiązanie nie musisz się na nie godzić.
Odbiór lokalu od dewelopera a kara umowna
Terminowość przedstawienia lokalu do odbioru możesz zabezpieczyć karą umowną. Wystarczy dodać odpowiednie zastrzeżenie do umowy deweloperskiej. Jeżeli masz takie zastrzeżenie (a takie rozwiązanie polecam moim klientom gdy wydaję opinię o umowie deweloperskiej), w przypadku opóźnienia dewelopera w przedstawieniu lokalu do odbioru możesz domagać się od niego wypłaty kary umownej. Takie zapisy działają dyscyplinująco na dewelopera.
Jak przebiega odbiór lokalu?
Przepisy wprowadzają kilka ogólnych zasad dokonywania odbioru, takich chociażby jak wskazany wcześniej moment kiedy odbiór jest możliwy. Odbiór powinien być zatem przeprowadzony po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, lub po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, a przed przeniesieniem własności.
Zasadą jest, że powinieneś – jako nabywca – być obecny podczas odbioru. W przypadku niestawiennictwa nabywcy na odbiór deweloper nie może przeprowadzić go samodzielnie. Jeżeli jednak sytuacja się powtórzy, to deweloper uprawniony będzie do odstąpienia od umowy.
Odbiór lokalu powinien być dokonany w świetle dziennym, tak aby możliwe było stwierdzenie wad. Warto pamiętać, że czynność odbioru może trwać kilka godzin i najlepiej rozpocząć go w godzinach porannych. Ważne, żeby w toku całego odbioru było dobre światło.
Nabywca ma prawo ustanowić pełnomocnika do odbioru, nie musi uczestniczyć w tej czynności samodzielnie. W odbiorze mają prawo uczestniczyć inne osoby, na przykład kierownik budowy. Ze strony nabywcy dobrą praktyką jest korzystanie z pomocy fachowego podmiotu, który pomoże w odbiorze. Fachowiec posiadający wiedzę z zakresu budownictwa zawsze wypatrzy więcej wad niż nabywca. W praktyce większość lokali deweloperskich ma mniejsze lub większe wady. Zawsze należy zatem dokładnie lokal zbadać.
Odbiór lokalu wieńczony jest protokołem podpisywanym przez nabywcę oraz dewelopera, a także przez inne osoby biorące w nim udział. Nabywca ma prawo wpisać stwierdzone wady i usterki do protokołu. Każda wada powinna się w nim znaleźć (lub w załączniku). Każda wada powinna zostać skatalogowana tj. oznaczona numerem. Najlepiej sfotografować także każdą wadę. Fotografie należy robić samemu, aby na pewno były wyraźne.
Stwierdzone wady umieszcza się w protokole nawet wtedy gdy deweloper od razu stwierdza, że ich nie uznaje. Czas na kwestionowanie wad i usterek będzie później i nie można ulegać presji dewelopera.
Konsekwencje prawne
Odbiór ma prawne konsekwencje. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Brak takiego oświadczenia lub złożenie go po terminie można poczytywać jako uznanie wad.
Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
W praktyce zdarza się, że deweloper nie uznaje wad wskazanych w protokole odbioru. Wtedy powstaje spór co do istnienia tych wad. Z ustawy wynika, że deweloper ma obowiązek usunięcia wad, które uznał. Jeżeli wady nie uznaje, pozostaje droga sądowa oparta na roszczeniach z tytułu rękojmi. Deweloperzy nie uznają niektórych wad licząc na to, że nabywca odpuści obawiając się procesu sądowego.
Przegląd techniczny
W praktyce zdarza się, że deweloperzy proponują przeprowadzić odbiór wcześniej, tj. zanim zgłoszą zakończenie budowy albo zanim uzyskają pozwolenie na używanie Taki odbiór zwany odbiorem lub przeglądem technicznym nie ma skutków prawnych, które ustawa przewiduje dla odbioru właściwego. Nie jest tożsamy z właściwym odbiorem lokalu, dokonanym w przewidzianym przez prawo czasie. Należy zatem ostrożnie pochodzić do propozycji dewelopera aby dokonać takiego odbioru.
Odbiory techniczne przeprowadzane są zwykle wtedy, gdy stronom się śpieszy. Często nabywca chce uzyskać lokal wcześniej, żeby na własną rękę jak najszybciej zacząć go już wykańczać. Należy jednak dokładnie przemyśleć takie działania, ponieważ mogą one skomplikować sytuację nabywcy w kontekście zgłaszania wad lokalu. Z praktyki znam sytuację gdy deweloper odmówił uznania wad lokalu twierdząc, że powstały z winy nabywcy, który dokonywał wykończenia przed właściwym odbiorem.
Zgadzając się na odbiór techniczny należy dokładnie zbadać lokal, a wszelkie stwierdzone wady zawrzeć w protokole. Następnie do protokołu właściwego odbioru lokalu wady te powinny zostać przepisane.
Wady lokalu, a przebieg odbioru
Można przyjąć ogólne założenie, że co do zasady istnienie wad lokalu nie uprawnia nabywcy do odmowy podpisania protokołu odbioru, czy też szerzej ? nie uprawnia nabywcy do odmowy odbioru lokalu.
Przebieg odbioru lokalu jest bowiem następujący. Nabywca i deweloper oraz ewentualnie inne osoby uczestniczące w odbiorze, punkt po punkcie, pomieszczenie po pomieszczeniu, oceniają stan lokalu. Lokal powinien odpowiadać przedmiotowi umowy opisanemu w umowie deweloperskiej. Powinien być wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną oraz projektem. Lokal powinien być wykonany starannie i estetycznie, zgodnie z postanowieniami umowy oraz standardem wykończenia.
W przypadku istnienia wad, wszelkie zauważone wady i usterki nabywca ma prawo zamieścić w protokole odbioru. Deweloper zaś nie może się sprzeciwić umieszczeniu w protokole nawet oczywiście niezasadnych uwag nabywcy.
Po stronie dewelopera istnieje obowiązek, aby w ciągu 14 dni oświadczyć pisemnie nabywcy, które ze stwierdzonych wad uznaje. Odmowa uznania wad wymaga pisemnego uzasadnienia, ze wskazaniem przyczyn odmowy. Deweloper ma obowiązek usunięcia uznanych wad w terminie 30 dni. Termin może zostać przedłużony w niektórych wypadkach.
Tym samym interes nabywcy jest co do zasady chroniony. Nabywcy przysługuje rękojmia za wady lokalu, zaś regulacja prawna w obecnym brzmieniu nakłada na dewelopera szereg obowiązków. Podpisanie protokołu odbioru lokalu, który ma wady, nie pozbawia nabywcy praw z tytułu rękojmi, nie grozi utratą uprawnień i nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności za wady.
Czasami jednak wady uniemożliwiają odbiór
Ustawa nie precyzuje, czy w jakichkolwiek okolicznościach nabywca ma prawo odmówić lokalu. W mojej ocenie zdarzają się jednak sytuacje, kiedy nabywca nie powinien się zgodzić na odbiór lokalu. Zastrzegam jednak, że do każdej sprawy trzeba podchodzić indywidualnie.
Pierwszą z okoliczności gdy nabywca może odmówić odbioru lokalu jest sytuacja gdy stan lokalu nie zgadza się z postanowieniami umowy deweloperskiej. Można wtedy powiedzieć, że deweloper nie wywiązał się z zobowiązania. Przykładowo w sytuacji gdy:
- Nabyliśmy lokal trzy pokojowy, a deweloper przedstawił do odbioru lokal o mniejszej ilości pomieszczeń.
- Kupiliśmy lokal dwupiętrowy, a deweloper przedstawił nam lokal z antresolą, która nie może być poczytywana za pełne piętro.
- Nabyliśmy lokal na parterze z ogrodem, a dostajemy lokal na piętrze.
- Lokal nie został ukończony. Przykładowo gdy wymontowano z niego okna, drzwi, lub gdy umawialiśmy się z deweloperem na wykończenie lokalu, a dostajemy stan surowy.
Czyli umawialiśmy się na jedno, a dostajemy co innego. Nie może być mowy o wykonaniu zobowiązania, a zatem dokonanie odbioru nie jest celowe. Tego typu wady zwykle mają jeszcze jedną wspólną cechę: w wielu wypadkach nie dają się usunąć, a zatem roszczenia z tytułu rękojmi nie pomogą nabywcy.
Druga grupa okoliczności dotyczy charakteru wad lokalu. Hipotetycznie zdarzyć się może, że wady lokalu są tak poważne, że zagrażają życiu lub zdrowiu nabywcy. Przykładowo wadliwie wykonany strop, grożący zawaleniem się. Nieprawidłowo wykonana instalacja gazowa. Brak izolacji cieplnej na poddaszu, co uniemożliwia korzystanie z lokalu itd.
W każdym wypadku odmowa odbioru lokalu może nastąpić wyłącznie wtedy, gdy wada ma obiektywnie charakter istotny. Suma drobnych wad nie uprawnia do odmowy.
W jaki sposób odmówić odbioru?
Zacznijmy od najbardziej podstawowej kwestii. Brak stawiennictwa na odbiorze to nie to samo co odmowa odbioru. Nabywca, jeżeli nie stawi się na odbiór, pozostaje w zwłoce z wykonaniem swojego zobowiązania. Bo odbiór to także obowiązek nabywcy.
Jeżeli nabywca stawia się na odbiór, ale z istotnych przyczyn odmawia jego dokonania, powinien we własnym interesie sporządzić odrębny protokół, w którym potwierdzone zostanie jego stawiennictwo, istnienie wad oraz wskazane zostanie, że odmawia odbioru z określonych przyczyn.
Brak odbioru, co dalej?
Kiedy nabywca odmawia odbioru powstaje pytanie co dalej. A tutaj w praktyce bywa różnie. Jeżeli deweloper nie wykonał swojego zobowiązania bo przedmiot umowy różni się od tego na co się umawialiśmy, pozostaje on w zwłoce. Można zatem wezwać dewelopera w terminach wskazanych w umowie deweloperskiej do wykonania zobowiązania, a po upływie tych terminów od umowy odstąpić.
Jeżeli wady są tego typu, że można je usunąć, dobrą praktyką jest umówienie się z deweloperem na kolejny termin odbioru, po usunięciu przez niego tych wad. W każdym wypadku należy podjąć dialog z deweloperem i spróbować znaleźć rozwiązanie sytuacji.