Przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. nowej ustawy deweloperskiej) kupno mieszkania od dewelopera wiązało się z pewnym ryzykiem. Wynika to z tego, że umowa deweloperska jest dosyć specyficzną umową.
W znacznej części przypadków jest ona realizowana przez długi okres czasu. Od chwili, w której podpisujemy umowę z deweloperem do momentu, w którym stajemy się prawnymi właścicielami mieszkania, może minąć nawet kilka lat. W tym czasie z reguły wpłacamy na rzecz dewelopera środki pieniężne oraz prowadzimy prace wykończeniowe w lokalu. Czynimy zatem duże nakłady finansowe na przedmiot (mieszkanie), który nie jest jeszcze naszą własnością. Często nabywcy mieszkają już w pełni urządzonym lokalu, mimo tego, że deweloper nie dopełnił jeszcze wszystkich formalności związanych z przeniesieniem na nich własności mieszkania. W takiej sytuacji właścicielem mieszkania jest deweloper, a nie kupujący.
Jeżeli w takim momencie coś pójdzie nie po naszej myśli, np. deweloper zbankrutuje, sytuacja nabywców staje się bardzo skomplikowana. Oczywiście z prawnego punktu widzenia niedoszłym nabywcom będzie przysługiwało roszczenie do dewelopera o zwrot wszystkich środków, które zostały wpłacone na poczet realizacji umowy deweloperskiej, a także zainwestowanych w wykończenie mieszkania. Jednak w praktyce, gdy dochodzi do takich sytuacji z reguły deweloper nie dysponuje już żadnymi środkami pieniężnymi, które mógłby zwrócić. Co więcej, należy pamiętać, że skoro deweloper jest prawnym właścicielem ?naszego? mieszkania, to jego wierzyciele mogą prowadzić postępowanie egzekucyjne z całego jego majątku, w tym również z tego mieszkania. Spotkałem się kiedyś z dramatyczną sprawą Klientki, która z informacji umieszczonej na klatce schodowej dowiedziała się o tym, że ?jej mieszkanie? ? które nie było jeszcze oficjalnie jej własnością ? zostało wystawione na licytację prowadzoną przez komornika. Groziła jej wówczas utrata mieszkania w zamian za roszczenia przysługujące wobec dewelopera ? bankruta, które były niemożliwe do wyegzekwowania. Tymczasem bank, który udzielił jej kredytu na poczet nabycia mieszkania miał prawnie skuteczne roszczenie o jego spłatę.
Na czym polegają środki zabezpieczające interes nabywcy mieszkania od dewelopera przewidziane w nowej ustawie deweloperskiej?
Głównym celem przyświecającym uchwaleniu nowej ustawy deweloperskiej było zapobieganie takim właśnie sytuacjom. Sposobem jego osiągnięcia jest wprowadzenie środków zabezpieczających środki pieniężne kupującego zwanymi w ustawie ?środkami ochrony?.
Ustawa deweloperska przewiduje cztery sposoby ochrony środków pieniężnych nabywcy:
1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.
Deweloper musi zapewnić nabywcom co najmniej jeden z powyższych środków.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Realizacja pierwszego z wymienionych powyżej środków ochrony polega na tym, że deweloper zawiera z bankiem umowę otwartego rachunku powierniczego. Na taki rachunek są dokonywane wpłaty przez nabywców. Pieniądze nie trafiają zatem bezpośrednio do dewelopera. Bank wypłaca deweloperowi uzyskane w ten sposób środki w określonych transzach. Każda transza wypłacana jest po zakończeniu przez dewelopera określonego etapu prac. Istotne jest to, że prawidłowość realizacji etapu prac stwierdza osoba posiadająca uprawnienia budowlane, którą wyznacza bank. Osoba ta ma obowiązek skontrolować miejsce budowy, a także dokumentację budowlaną.
W poprzednim stanie prawnym każdy z kupujących również mógł powołać osobę posiadającą uprawnienia budowlane w celu dokonania kontroli placu budowy. Powodowało to jednak dodatkowy koszt, który co prawda mógł być rozdysponowany pomiędzy większą liczbą kupujących, jednak w praktyce ciężko było zorganizować w takim celu więcej niż kilka osób. Z tych przyczyn bardzo rzadko deweloper był kontrolowany przez osoby posiadające uprawnienia budowlane, a prawidłowość wykonanych prac samodzielnie kontrolowali, niedoświadczeni w tym zakresie, nabywcy.
Po drugie osoba posiadająca uprawnienia budowlane zatrudniona przez część nabywców w ewentualnym sporze z deweloperem co do prawidłowości wykonanych prac miała stosunkowo małą siłę przybicia. Deweloper ? dysponujący już środkami pieniężnymi wpłaconymi przez pozostałych kupujących – mógłby nie zgodzić się z poglądami zatrudnionego rzeczoznawcy i żądać od kupujących – którzy wynajęli specjalistę – zapłaty następnej transzy pod rygorem odstąpienia od umowy. Należy przy tym wskazać, ze odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera zazwyczaj wiązało się z tym, że bank wypowiadał umowę kredytową, a uzyskane od banku środki, wraz z odpowiednim oprocentowaniem, należało bankowi zwrócić. W takiej sytuacji sądowe dochodzenie praw przez kupujących byłoby znacznie utrudnione, zaś szczęśliwy finał sprawy w wyniku trwającego kilka lat postępowania sądowego nie satysfakcjonowałby nikogo. Dlatego kupujący niechętnie brali na siebie takie ryzyko i w większości wypadków nie kwestionowali prawidłowości realizacji przez dewelopera określonego etapu robót.
Tymczasem dzięki regulacjom wprowadzonym przez nową ustawę deweloperską, gdy to specjalista powołany przez bank kwestionuje prawidłowość wykonanych prac, to deweloper nie dostaje wpłaty od żadnego z nabywców. Należy bowiem wskazać, że na prowadzony rachunek powierniczy wpłat dokonują wszyscy kupujący objęci danym przedsięwzięciem deweloperskim, a decyzja banku o wstrzymaniu wypłaty dotyczy wszystkich zgromadzonych kwot. Brak środków na kontynuowanie inwestycji zmusza dewelopera do wykonania poprawek dotychczasowych prac zgodnie ze wskazówkami specjalisty zatrudnionego przez bank. Nadto w takiej sytuacji, kiedy to nie kupujący ale bank wstrzymuje wypłatę środków ryzyko odstąpienia od umów tylko z najbardziej ?wymagającymi? nabywcami jest wykluczone.
