W poprzednim wpisie wskazałem, że ustawa deweloperska przewiduje cztery sposoby ochrony środków pieniężnych nabywcy:

1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

Zasady działania otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego zostały omówione w poprzednim wpisie. Obecnie przedstawię jakie korzyści dla kupującego wiążą się z wykorzystaniem pozostałych środków.

Rozliczenia z deweloperem za pośrednictwem zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, podobnie jak rachunek otwarty, jest to rachunek założony przez dewelopera w banku, na który nabywcy dokonują wpłat na poczet realizacji umowy deweloperskiej. W odróżnieniu jednak o poprzednio opisanego sposobu rozliczeń, bank wstrzymuje się z wypłatą środków do momentu przeniesienia na kupującego własności mieszkania. Dla kupującego jest to bardzo bezpieczny system rozliczenia, ponieważ deweloper otrzymuje środki pieniężne w sytuacji, kiedy nie jest już właścicielem mieszkania, zatem jego wierzycielom nie będzie już przysługiwało uprawnienie do prowadzenia egzekucji z tego składnika majątkowego. Innymi słowy, mieszkanie nie jest już wtedy w zasadzie w żaden sposób zagrożone.

Rozliczenie według takiego sposobu nie jest jednak korzystne dla dewelopera. W wypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper po zrealizowaniu określonego etapu przedsięwzięcia otrzymuje od banku część środków wprowadzonych przez nabywców. Dzięki temu może finansować dalsze etapy inwestycji. Tymczasem w wypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper musi całą inwestycję finansować ze środków własnych lub uzyskanych z tytułu kredytu, co jednocześnie zwiększa jego koszty.

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że wybór rodzaju środków ochrony nabywcy został pozostawiony deweloperowi. Dlatego ? skoro dla niego bardziej korzystnym rozwiązaniem jest uruchomienie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego ? należy się spodziewać, że w praktyce właśnie to rozwiązanie będzie wykorzystywanie znacznie częściej.

Rozliczenia z deweloperem za pośrednictwem otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wraz z gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową.

Ustawa deweloperska przewiduje możliwość ustanowienia na rzecz kupującego gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej. Ustanowienie tego typu zabezpieczenia pozwala kupującemu żądać od tzw. gwaranta (banku lub zakładu ubezpieczeń) spełnienia określonego świadczenia na wypadek, gdyby deweloper nie był w stanie go zrealizować. Tym świadczeniem jest oczywiście zwrot wpłaconych deweloperowi środków pieniężnych.

W wypadku gdy kupujący odstępuje od umowy deweloperskiej, deweloper winien oddać mu wszystkie wpłacone kwoty. W sytuacji, w której deweloper nie będzie posiadał wystarczającej ilości środków finansowych, a przyczyną odstąpienia od umowy deweloperskiej była zwłoka dewelopera z przeniesieniem własności nieruchomości, kupujący otrzyma pieniądze od gwaranta.

Uzyskanie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej znacznie polepsza sytuację kupującego również w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Kupujący może wówczas odzyskać pieniądze od gwaranta bez konieczności angażowania się do udziału w postępowaniu upadłościowym.

Ustawa nie przewiduje sytuacji, w której ustanowienie gwarancji towarzyszy rozliczeniom dokonywanym za pośrednictwem zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Teoretycznie takie rozwiązanie jest możliwe, jednak zupełnie niepotrzebne. Należy bowiem pamiętać, że w wypadku rachunku zamkniętego bank przelewa środki deweloperowi dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej własność nieruchomość. Zatem do tej chwili środki kupującego pozostają bezpieczne. Gwarancja również stanowi zabezpieczenie dla kupującego do chwili przeniesienia własności nieruchomości, dlatego ustanawianie jej w sytuacji, gdy interes kupującego jest w pełni zabezpieczony zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, należy uznać za zbędne.

Można powiedzieć, że rozwiązanie w którym umowa deweloperska przewiduje, iż oprócz mieszkaniowego rachunku powierniczego dodatkowo ustanawia się gwarancję ubezpieczeniową lub bankową jest rozwiązaniem pośrednim pomiędzy dwoma powyżej opisanymi sposobami rozliczeń.

Ustanowienie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej łącznie z przyjęciem sposobu rozliczania się za pomocą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego dobrze zabezpiecza interesy kupującego. Wadą obowiązującej regulacji jest jednak to, że ustanowienie gwarancji nie jest obowiązkowe. Skoro zatem jego wprowadzenie do umowy pozostaje w gestii dewelopera i jednocześnie wymaga poniesienia przez niego dodatkowych kosztów, można spodziewać się, że tego typu zabezpieczenia nie będą w praktyce cieszyć się popularnością.

Czy w czasie gdy już obowiązuje nowa ustawa deweloperska, środki pieniężne nabywcy zawsze są bezpieczne?

Nie. Dlaczego? Zgodnie z art. 37 nowej ustawy deweloperskiej przepisy zabezpieczające środki kupujących stosuje się jedynie do przedsięwzięć deweloperskich, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy tj. po dniu 29 kwietnia 2012r. Ustawa w żaden sposób nie ogranicza rozmiaru przedsięwzięcia deweloperskiego. W szczególności nie musi ono ograniczać się do wybudowania tylko jednego budynku. Może ich być wiele, a realizacja całego przedsięwzięcia ? przy spełnieniu kilku warunków – może trwać nawet kilka lat. W takim wypadku gdy deweloper rozpocznie sprzedaż mieszkań choćby z jednego z takich budynków przed wejściem w życie ustawy, sprzedając wszystkie pozostałe mieszkania będzie zwolniony z zapewnienia ochrony środków kupującego. Należy również wskazać, że w rozumieniu ustawy ?rozpoczęcie sprzedaży? to chwila, kiedy deweloper publicznie ogłosi je do publicznej wiadomości (np. za pośrednictwem Internetu lub na targach mieszkaniowych). Ustawa nie wymaga przy tym, aby w chwili rozpoczęcia sprzedaży została zrealizowana jakaś minimalna część przedsięwzięcia. Deweloper może rozpocząć sprzedaż jeszcze przed podjęciem prac, a nawet przed uzyskaniem niezbędnych pozwoleń.

Tym sposobem deweloperzy mogą bardzo łatwo uniknąć konieczności posługiwania się środkami ochrony zapewniającymi bezpieczeństwo dla kupujących jeszcze przez długi czas po wejściu w życie ustawy. Wypada zatem liczyć na to, że oferowanie rozliczeń za pośrednictwem otwartych lub zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych będzie w tym okresie sposobem wyróżnienia się spośród konkurencji i przyciągnięcie Klientów. Wybierając mieszkanie pamiętaj zatem, żeby upewnić się czy wybrany przez Ciebie deweloper zapewni Ci te środki ochrony.