fbpx

O Kancelarii Klisz i Wspólnicy

Naszą Kancelarię tworzy zespół osób wierzący we wspólne wartości takie jak profesjonalizm, staranność i jakość w obsłudze klienta.

Naszą misją jest to, żeby na zawsze pozostać prawnikiem z ludzką twarzą. Uważamy, że nie wystarczy mówić tylko do rzeczy, bo trzeba też mówić do ludzi.

Żargon prawniczy zostawiamy dla sędziów i prokuratorów, a naszym Klientom naprawdę wyjaśniamy jak działa prawo

Kancelaria Klisz i Wspólnicy

Biuro we Wrocławiu

ul. Joachima Lelewela 23/7

Biuro w Poznaniu

ul. Bóżnicza 1/14

Biuro w Gdańsku

ul. Czopowa 14/20

Biuro w Katowicach

ul. Sobieskiego 27/30

tel. 71 740 50 00

tel. kom. 695 560 425

Zapraszamy na Kanał YouTube!
Prawo spadkowe dla Każdego

Zapisz się na nasz Newsletter!

Darmowy poradnik dla Pracodawców

 

Poznaj nas w social mediach

Najnowsze posty

Nasze blogi:

Polub nas:

Nabycie mieszkania obciążonego hipoteką

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy

Nabycie mieszkania obciążonego hipoteką

Podobno kupno mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, jest jedną z najbardziej stresujących czynności z jakimi się spotykamy. Biorąc pod uwagę, iż w kupno własnego lokalu wkładamy zwykle oszczędności życiu to trudno się temu dziwić. Kupując mieszkanie powinniśmy upewnić się, że podpisywana przez nas umowa jest bezpieczna, a jej postanowienia są jasne. Gdy kupujemy lokal od poprzedniego właściciela, czyli na rynku wtórnym, często spotykamy się z sytuacją, że nieruchomość obciążona jest hipotecznie,. Sprzedawca bowiem sam nabył lokal korzystając ze środków pochodzących z kredytu bankowego. Sama hipoteka na lokalu nie powinna jeszcze dyskwalifikować zakupu, a nabycie mieszkania obciążonego hipoteką może być bezpieczne. Trzeba jednak dochować należytej staranności oraz rozumieć czym jest i jak działa hipoteka.

Hipoteka – uwagi ogólne

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości. Ustanawia się ją w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego – przykładowo bank udzielając kredytu ustanawia na nieruchomości zabezpieczenie jego spłaty właśnie w postaci hipoteki. Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi nowego właściciela nieruchomości. Dla wierzycieli hipoteka jest zatem szczególnie atrakcyjnym sposobem zabezpieczenia wierzytelności.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą, do oznaczonej sumy pieniężnej. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Warto wiedzieć, że nawet przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Nie dotyczy to jednak roszczeń o świadczenia uboczne czyli np.: odsetek. Czyli nawet jeżeli doszło do przedawnienia długu, a wierzyciel jest zabezpieczony hipoteką do określonej kwoty, to może zaspokoić się z nieruchomości do wysokości zabezpieczenia hipotecznego.

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Hipoteka znajduje się w dziale IV księgi wieczystej. Zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki:

  • roszczenia o odsetki oraz
  • o przyznane koszty postępowania, jak również
  • inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli znajdują się w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.

Zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką

Nieruchomość obciążona hipoteką dalej może być przedmiotem obrotu rynkowego. Właściciel może nią rozporządzać poprzez dowolną czynność prawną – sprzedaż, zamianę, darowiznę itd. Co więcej niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Zastrzeżenie takie jest nieważne z mocy prawa.

Nie ma zatem żadnych przeszkód prawnych aby zbyć nieruchomość obciążoną hipotecznie. Co więcej, wierzyciel hipoteczny nie musi też wyrażać zgody na zbycie nieruchomości. Sprzedawca nie ma obowiązku występowania o taką zgodę.

Zbycie nieruchomości bez uprzedniego wykreślenia hipoteki ma taki skutek, że nabywca nieruchomości musi się liczyć z tym, że wierzyciel hipoteczny może się zaspokoić z nieruchomości, która już należy do nabywcy. Nabywca nie ma zbyt wielu możliwości obrony. Aby zatem bezpiecznie nabyć nieruchomość obciążoną hipotecznie należy wcześniej doprowadzić do jej wykreślenia. W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Zaświadczenie z banku (wierzyciela hipotecznego)

Do najbardziej typowych sytuacji należy taka, gdy hipoteka ustanowiona zostaje na rzecz banku, który finansował nabycie nieruchomości. W takiej sytuacji zbywca powinien najpierw przeanalizować umowę kredytową. Powinny w niej być zapisy dopuszczające przedterminową spłatę zobowiązania, jak również warunki i koszty spłaty kredytu przed terminem. Jeżeli warunki te są dla zbywcy akceptowalne, następnie należy wystąpić do banku o wydanie zaświadczenia zawierającego:

  1. Informację o aktualnej wysokości zadłużenia do spłaty łącznie z aktualnymi odsetkami i wszelkimi kosztami.
  2. Informację o kosztach przedterminowej spłaty kredytu, w tym o wszystkich pobieranych przez bank prowizjach.
  3. Wskazanie rachunku bankowego właściwego do spłaty całości kredytu. Nie zawsze jest to bowiem ten sam rachunek, na który co miesiąc wpłacane są raty kredytu.
  4. Promesę wykreślenia hipoteki czyli oświadczenie banku o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki w przypadku spłaty kredytu na warunkach określonych w zaświadczeniu. .
  5. Datę ważności wskazanej wyżej promesy.

Wydane zaświadczenie jest dla nas najważniejszym dokumentem, dzięki któremu sprzedaż lokalu obciążonego hipotecznie będzie akceptowalna dla nabywcy.

Jak wygląda procedura kupna mieszkania obciążonego hipoteką?

Pamiętajmy, że aby umowa sprzedaży nieruchomości była ważna, strony muszą ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. W przypadku formy pisemnej, taka umowa jest nieważna z mocy prawa. Nawet jeżeli nabywca zapłaci całą cenę, nie nabędzie własności. Zakup lokalu może być poprzedzony umową przedwstępną. W przypadku nabywania lokalu z hipoteką jest to nawet wskazane, daje bowiem stronom czas na załatwienie formalności.

Dla bezpieczeństwa transakcji umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, choć forma taka nie jest wymagana prawem. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym dla nabywcy akt notarialny jest dużo bardziej korzystny. W razie potrzeby może on dochodzić sądownie zawarcia umowy przyrzeczonej.  W przypadku zwykłej formy pisemnej przysługuje mu tylko roszczenie odszkodowawcze.

Strony powinny w umowie przedwstępnej zamieścić informację o obciążeniu hipotecznym nieruchomości. W umowie powinien znaleźć się zapis o tym, że płatność nastąpi w następujący sposób:

  1. Pierwsza część ceny zostanie wpłacona na poczet zobowiązania kredytowego bezpośrednio na wskazany w zaświadczeniu rachunek bankowy wierzyciela z pominięciem zbywcy.
  2. Druga część nastąpi zaś dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej na konto sprzedającego, oraz termin w jakim płatność nastąpi. Najlepiej uzależnić termin płatności drugiej raty od spełnienia przez zbywcę obowiązku uzyskania zaświadczenia o spłacie kredytu i zgody banku na wykreślenie hipoteki.

Przeznaczenie pieniędzy

Ważne aby pieniądze przeznaczyć bezpośrednio na spłatę kredytu, a nie dawać ich zbywcy. Nie chcemy przecież dopuścić do sytuacji kiedy zbywca zniknie z naszymi pieniędzmi, a kredyt będzie niespłacony.

Dopuszczalne jest oznaczenie, że kwota wpłacana na poczet należności kredytowej (lub jej część w przypadku gdy kwota jest znaczna) stanowi zadatek w rozumieniu art. 394 k.c.:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek należy zwrócić, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Po spłacie kredytu zbywca powinien wystąpić do banku o zaświadczenie o spłacie kredytu oraz wydanie oświadczenia o zgodzie na wykreślenie hipoteki. Wierzyciel ma co do zasady obowiązek współdziałania przy wykreślaniu hipoteki z księgi wieczystej w sytuacji gdy opadła podstawa do istnienia zabezpieczenia.

Umowa przyrzeczona

Aby dokonać przeniesienia własności nieruchomości konieczne jest zawarcie drugiej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Dopiero ta druga umowa przenosi własność. Powinna się w niej znajdować informacja o tym, że część ceny za lokal została już zapłacona poprzez spłatę kredytu bankowego. Pozostała część ceny powinna zostać uiszczona zgodnie z warunkami umownymi. Należy także uregulować kwestię wydania lokalu. Tj. usunięcia z niego przedmiotów należących do zbywcy oraz opuszczenia lokalu przez zbywcę i jego rodzinę.

Pamiętajmy, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Podsumowanie – nabycie mieszkania obciążonego hipoteką

Zakup lokalu obciążonego hipotecznie może początkowo przerażać. Jednak dobre zrozumienie istoty hipoteki oraz odpowiednie zabezpieczenie umowy sprawia, że transakcja ta nie musi być ryzykowna dla nabywcy. Tego typu transakcje pojawiają się często. Będą z pewnością pojawiać się jeszcze częściej, ponieważ wiele mieszkań jest obecnie nabywanych na długi kredyt. Nie należy się bać tego typu transakcji, choć należy zachować ogólną czujność. Nabywca powinien zwrócić szczególną uwagę na zabezpieczenie przekazywanych przez niego na poczet ceny środków. W szczególności upewnić się, że na pewno trafią one do wierzyciela hipotecznego.

Pozdrawiam

adwokat Eryk Trybuliński

adwokat Eryk Trybuliński

Mam na dzieję, że mój artykuł wyjaśnił Ci kilka rzeczy. Jeśli tak, to kliknij „Lubię to” lub polub stronę naszej Kancelarii na facebooku (Facebook adwokat Wrocław).

Dla Ciebie to tylko “kliknięcie”, a dla mnie to dowód, że moja praca jest przydatna, co daje mi motywację do dalszego pisania :)

Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Skontaktuj się z nami:
 
Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych
Klisz i Wspólnicy
 
Wrocław – Katowice – Poznań – Gdańsk
 
tel. 71 740 50 00
tel. kom. 695 560 425
 

Zapraszamy na Kanał YouTube - Prawnik dla pracodawcy

Inni czytali również: