Lokal z najemcą

Kupując lokal z rynku wtórnego powinniśmy upewnić się wcześniej jaki jest stan prawny tego lokalu. Warto sprawdzić nie tylko czy w księdze wieczystej lokalu nie ma wpisów o obciążeniach takich jak na przykład służebność mieszkania albo hipoteka. W lokalu mogą się bowiem znajdować najemcy. Co się dzieje z umową najmu lokalu gdy zmienia się jego właściciel? Odpowiedź zależy od rodzaju nabywanego lokalu.

Lokale użytkowe

Lokale użytkowe to te lokale, które przeznaczone są do użytku innego niż mieszkalny. Np. na potrzeby działalności gospodarczej  w tym usługowej. Są to też lokale przeznaczone na magazynowanie i składowanie towarów.  Nie ma przy tym żadnej ustawowej definicji takiego lokalu.

W przypadku lokali użytkowych w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Tym samym nabywając taki lokal stajemy się wynajmującym, zaś treść zawartej przez poprzedniego właściciela umowy staje się dla nas wiążąca.

Co do zasady możemy jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące, gdy czynsz jest płatny:

• w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód, a
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Wyjątek

Jest jednak jeden wyjątek. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Data pewna oznacza formę pisemną umowy zawierającą urzędowe poświadczenie daty. Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:

1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;

2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki;

3) w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

4) W razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.

Jeżeli zachodzi taki przypadek to nabywca musi poczekać aż nadejdzie termin zakończenia umowy. Ponieważ nabywca jest związany treścią umowy, może także ją wypowiedzieć w przypadkach w niej wskazanych. Trzeba bowiem pamiętać, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Lokale mieszkalne

W przypadku lokali mieszkalnych zmiana właściciela mieszkania nie stanowi podstawy do wypowiedzenia najemcy stosunku najmu. Zgodnie bowiem z artykułem 692 kodeksu cywilnego przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych. Wyjątkiem jest sytuacja gdy najemca nie objął jeszcze lokalu, czyli gdy się do niego nie wprowadził. Co więcej, umowy najmu lokali mieszkalnych podlegają reżimowi ustawy o ochronie praw lokatorów. Niezależnie zatem od postanowień zawartych w umowie najmu, wypowiedzenie takiej umowy przez wynajmującego jest dopuszczalne jedynie w przypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Przyczyny wypowiedzenia umowy

Dopuszczalne przyczyny wypowiedzenia umowy są następujące:

• Lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki. Pozwala na powstanie szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
• Zwłoka w zapłacie czynszu przez lokatora lub innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• Lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
• Lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
• Najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy
• Lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator jednocześnie może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
• Właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu.

Wypowiedzenie – regulacje szczegółowe

Przy czym termin wypowiedzenia zależy od wskazanej wyżej przyczyny i wynosi od 1 miesiąca do 3 lat. Nabycie zatem lokalu mieszkalnego, w którym znajdują się najemcy może być dla nabywcy bardzo ryzykowne. W szczególności, że procedura eksmisyjna jest długa i uciążliwa. Polskie prawo chroni lokatorów lokali mieszkalnych. Eksmisja na bruk jest co do zasady niedopuszczalna. Nawet po ustaniu stosunku najmu nie można nikogo samowolnie wyrzucić z lokalu. Zgodnie z prawem trzeba przeprowadzić długotrwałe postępowanie eksmisyjne. W przypadku bezrobotnych, kobiet w ciąży lub małoletnich lokatorów orzekając eksmisję sąd z urzędu i obowiązkowo orzeka o ich uprawnieniu do lokalu socjalnego. Jednocześnie eksmisja jest wstrzymana do czasu zapewnienia im takiego lokalu przez gminę, co może trwać latami. Nabywca lokalu ma w tym zakresie związane ręce i może jedynie domagać się odszkodowania od właściwej gminy.

Odpowiednie zabezpieczenie umowy

Jeżeli nie jest dla nas akceptowalny stan, w którym w nabywanym lokalu znajdują się jego najemcy, powinniśmy odpowiednio zabezpieczyć się już na etapie zakupu lokalu. Pamiętajmy, że umowa najmu może być rozwiązana jeszcze przed nabyciem własności przez kupującego, ważne jest jednak upewnienie się wcześniej co do skuteczności takiej czynności. Jeżeli wypowiedzenie umowy zostało złożone przez zbywcę to do jego skuteczności wymagane jest spełnienie wymogów formalnych przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów (w przypadku lokali mieszkalnych) lub spełnienie wymogów umownych w przypadku lokali użytkowych. W innym wypadku wypowiedzenie będzie bezskuteczne.

Z perspektywy nabywcy najbezpieczniej będzie zawrzeć ze zbywcą przedwstępną umowę przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się warunek, zgodnie z którym do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie wtedy (i tylko wtedy) gdy najemcy opuszczą trwale lokal w określonym terminie. Zapłata ceny również powinna nastąpić dopiero po wyprowadzce lokatorów czyli po spełnieniu warunku. W ten sposób to zbywcę obciąża ryzyko zaniechania wyprowadzenia się lokatorów z mieszkania. Forma aktu notarialnego ma to znaczenie, że po spełnieniu się warunku nabywca może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Nawet, jeżeli zbywca się w międzyczasie rozmyśli. Oświadczenie woli zbywcy zostanie wtedy zastąpione przez sąd.

A co z nakładami na rzecz najętą?

Ciekawą kwestią, z której nie każdy sobie zdaje sprawę, jest rozliczenie nakładów po zakończeniu stosunku najmu. W umowach zawierane są różne postanowienia. Czasem najemca robi nakłady na swój koszt bez możliwości żądania zwrotu. Czasem jednak strony ustalają w umowie te zasady. Zgodnie z kodeksem cywilnym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Do kogo ma kierować swoje roszczenie najemca? Do pierwotnego wynajmującego, czy nabywcy, który wstąpił w stosunek najmu?

W orzeczeniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 maja 2007 r. IV CSK 71/07 wskazano, że: ?Jeśli najemca poczynił na rzecz inne nakłady, niż przewidziane w art. 663 KC i w ten sposób ulepszył przedmiot najmu, to taki stan rzeczy reguluje art. 676 KC, przewidujący dla wynajmującego uprawnienie przemienne. Może on bowiem albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Chwilą miarodajną dla dokonania wyboru i przeprowadzenia rozliczenia w wypadku zatrzymania nakładów jest moment zwrotu przedmiotu najmu. Roszczenie najemcy o zwrot wartości zatrzymanych ulepszeń staje się zatem wymagalne dopiero z chwilą zwrotu rzeczy najętej. Jeśli zatem w czasie trwania umowy najmu, przed zwrotem rzeczy, nastąpi zbycie przedmiotu najmu, roszczenie o zapłatę wartości ulepszeń przysługuje najemcy do nabywcy, który wstąpił w stosunek najmu z mocy art. 678 KC?.