Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, polegającym na ustanowieniu na rzecz wierzyciela hipotecznego zabezpieczenia na nieruchomości. W razie, gdyby jego dłużnik nie dokonał spłaty ciążącego na nim zobowiązania. Jest ona powoływana do życia w szczególności przy udzielaniu różnego rodzaju kredytów mieszkaniowych przez instytucje bankowe (tzw. kredyt hipoteczny) i obciąża prawo własności nieruchomości.
Z niniejszego artykułu dowiesz się między innymi:
- co to jest hipoteka?
- w jaki sposób może nastąpić ustanowienie hipoteki?
- jaki charakter prawny ma hipoteka?
- kim jest wierzyciel hipoteczny?
- jakie odmiany ma hipoteka?
- kiedy następuje wykreślenie hipoteki?
Ten wpis będzie przydatny przede wszystkim osobom zainteresowanym kredytem hipotecznym.
Czym jest hipoteka?
Hipoteka ma na celu zabezpieczenie wierzytelności pieniężnej, która może być wyrażona zarówno w walucie polskiej, jak i obcej. Przysługującej danemu podmiotowi (wierzyciel hipoteczny) wskutek np. udzielenia prze niego kredytu hipotecznego osobie, którą jest właściciel nieruchomości. Wówczas obciąża się ją takim prawem, które uprawnia wierzyciela hipotecznego do dochodzenia zaspokojenia z tej właśnie nieruchomości, która stanowi przedmiot hipoteki.
Uprawniony z tytułu hipoteki, może dochodzić swoich praw z nieruchomości. Bez względu na to, czyją stała się ona własnością, i z prawem pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi jej właściciela.
Co może być przedmiotem hipoteki?
Poza nieruchomościami, hipoteka może zostać ustanowiona także na:
1) prawie użytkowania wieczystego, przy czym może ona obejmować także będące przedmiotem prawa własności budynki i inne urządzenia znajdujące się na użytkowanym gruncie,
2) udziale we współwłasności nieruchomości, przy czym wówczas hipoteka obciąża jedynie jej odpowiednią część ułamkową,
3) spółdzielczym własnościowym prawie do określonego lokalu,
4) wierzytelności już zabezpieczonej hipoteką.
Podkreślić trzeba, że hipoteka obciąża określoną nieruchomość w całości. Obejmując także jej wszelkie przynależności i części składowe, które zostały od niej odłączone, dopóki pozostają na tej nieruchomości. W tym ostatnim przypadku, nie dotyczy to sytuacji, gdy zostały one zbyte w granicach prawidłowej gospodarki. A umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.
Właściciel nieruchomości może ustanowić hipotekę dla zabezpieczenia wierzytelności zarówno istniejących, jak i przyszłych, a więc takich, które mają powstać na mocy przyszłego stosunku prawnego. Przy czym nie ma obowiązku ścisłego oznaczenia wysokości wierzytelności. A samo zabezpieczenie obejmuje również roszczenia o świadczenia uboczne oraz świadczenia główne.
Jak powstaje hipoteka?
Podstawową i najczęstszą podstawą powstania hipoteki jest umowa cywilnoprawna. Zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążanej (dłużnikiem hipotecznym) oraz podmiotem, wobec którego jest on zobowiązany z tytułu wierzytelności. W postaci np. kredytu hipotecznego (wierzycielem hipotecznym). W jej treści, dłużnik wyraża zgodę na zaspokojenie się wierzyciela z przedmiotu hipoteki, w przypadku, gdy nie będzie on regulował wobec niego swoich zobowiązań finansowych. Tym samym, hipoteka umowna nie może powstać w drodze jednostronnej czynności prawnej.
Pod rygorem nieważności, właściciel nieruchomości obciążanej powinien złożyć swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego. Tym samym, w przypadku, gdy warunek ten nie zostanie zachowany, będzie ono nieważne z mocy samego prawa. Oświadczenie drugiej strony nie musi przybrać takiej samej formy, choć w praktyce, tak właśnie się dzieje.
Wyjątkiem od powyższej zasady jest sytuacja, gdy hipoteka ustanawiana jest na rzecz banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej. Wówczas bowiem, całkowicie wystarczająca jest forma pisemna pod rygorem nieważności.
Zdecydowanie rzadszymi podstawami powstania hipoteki są orzeczenia sądowe oraz decyzje administracyjne.
Do ustanowienia hipoteki konieczne jest dokonanie odpowiedniego wpisu do Działu IV księgi wieczystej nieruchomości, ma ona więc charakter konstytutywny. Tak więc, to nie data zawarcia umowy np. na kredyt hipoteczny, będzie momentem powstania hipoteki. Ale chwila dokonania czynności formalno-prawnej w postaci wpisu do księgi wieczystej nieruchomości.
Co do zasady, dokonanie wpisu następuje na podstawie odpowiedniego wniosku o wpis hipoteczny, który złożyć może zarówno właściciel nieruchomości, jak i jego wierzyciel. Ma on postać formularza KW-WPIS, a kieruje się go do sądu rejonowego – działu ksiąg wieczystych. Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej wynosi 200 zł.
Jaki charakter prawny ma hipoteka?
Hipoteka obciąża daną nieruchomość, co oznacza, że dotyczy ona każdoczesnego jej właściciela. Tym samym, przeniesienie prawa własności przedmiotu hipoteki na inną osobę, np. w razie sprzedaży nieruchomości, nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Zaś jej nowy właściciel musi w całej rozciągłości respektować prawa wierzyciela. Należy pamiętać, że wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Pokreślić trzeba, że hipoteka jest niepodzielna, co oznacza, że nie podlega ona podziałowi, nawet w sytuacji, w której doszło do podziału obciążonej nią nieruchomości. W takim wypadku bowiem obciąży ona wszystkie nieruchomości, które powstały wskutek takiej czynności prawnej, stając się tzw. hipoteką łączną. Występuje ona przy większej liczbie nieruchomości należących do przedmiotu hipoteki.
Jakie są rodzaje hipoteki?
Poza opisaną powyżej hipoteką umowną, polski system prawny wyróżnia również inne rodzaje hipoteki, w zależności od sposobu ich powstania. Należą do nich:
1) hipoteka przymusowa – powstaje ona bez zgody właściciela obciążanej nieruchomości. Zaś wpis w księdze wieczystej następuje bez jego wiedzy i woli, na podstawie odpowiedniego dokumentu, uprawniającego wierzyciela do jego dokonania. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej może być postanowienie sądu, tytuł wykonawczy, postanowienie prokuratora, nawet nieostateczna decyzja administracyjna oraz zarządzenie w przedmiocie zabezpieczenia,
2) hipoteka łączna, która powstaje w wyniku dokonania podziału obciążonej hipoteką nieruchomości. Może on nastąpić z mocy samego prawa, na podstawie czynności prawnej, np. odpowiedniej umowy, bądź w wyniku wpisania do księgi wieczystej, a więc odmiany hipoteki przymusowej łącznej.
Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może dochodzić zaspokojenia z całości, bądź części nieruchomości, które są nią obciążone, przy czym może to nastąpić z każdej z nich z osobna, jedynie z niektórych bądź ze wszystkich łącznie.
Kiedy następuje wygaśnięcie hipoteki?
Podkreślić trzeba, że co do zasady wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie samej hipoteki. Nastąpi więc to w przypadku:
1) spłaty przez dłużnika całej wierzytelności, czyli na przykład po spłacie kredytu,
2) potrącenia wierzytelności,
3) zwolnienia dłużnika przez wierzyciela z długu,
4) dokonanego przez dłużnika za zgodą wierzyciela innego świadczenia (tzw. świadczenie w miejsce wykonania),
5) odnowienia, w trybie art. 507 Kodeksu cywilnego,
6) złożenia zabezpieczonej kwoty wierzytelności do depozytu sądowego.
Zaznaczyć należy, iż samo wygaśnięcie wierzytelności głównej przez zaspokojenie wierzyciela hipotecznego bez zapłaty należności ubocznych nie będzie powodowało wygaśnięcia hipoteki. Także, w przypadku, gdy będzie miało miejsce częściowe wygaśnięcie wierzytelności, nie nastąpi skutek w postaci częściowego wygaśnięcia hipoteki. Kiedy hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności, wygasa ona dopiero z chwilą wygaśnięcia ostatniej z nich, jeżeli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności.
Tak więc hipoteka wygasa dopiero wtedy, gdy wszystkie zabezpieczone nią wierzytelności przestaną istnieć, a kolejne nie będą już mogły powstać.
I wreszcie, w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, przyczynę wygaśnięcia hipoteki stanowi fakt nieistnienia dłużnika osobistego, wobec którego wierzyciel mógłby dochodzić zaspokojenia.
Dodać trzeba, iż wygaśnięcie hipoteki, daje podstawę do jej wykreślenia z Księgi wieczystej obciążonej nią nieruchomości.
Może Cię również zainteresować artykuł: Nabycie mieszkania obciążonego hipoteką
