ul. Kazimierza Wielkiego 1

Wrocław

biuro@adwokat-wroclaw.biz.pl

kontakt email: 24h / 7 dni w tygodniu

+ 48 695 560 425

8.30 - 16.30 - dni robocze

Pon - Pt: 8:30 - 16:30

Obsługa Klienta

Dziedziczenie nieruchomości

Blog Kancelarii Klisz i Wspólnicy – najnowsze informacje prawne weryfikowane przez zawodowych adwokatów i radców prawnych

Dziedziczenie nieruchomości związane jest zarówno z kwestiami prawnymi, finansowymi i emocjonalnymi. Bardzo często zdarza się, że uprawnionych do dziedziczenia jest kilku spadkobierców. Wówczas pojawia się problem. Bowiem, jednym ze spadkobierców może zależeć bardziej na sprzedaży nieruchomości, a inni będą zbyt związani sentymentalnie i nie wyrażą zgody na sprzedaż. Wtedy rodzi się pytanie dotyczące podziału, zarządzania i ewentualnej sprzedaży. W artykule znajdziesz najważniejsze informacje o dziedziczeniu nieruchomości:

  • Kto dziedziczy po zmarłym?
  • Co robić, gdy jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania?
  • Jak wygląda wpis do księgi wieczystej?
  • Kiedy można sprzedać mieszkanie, aby nie płacić podatku?

Zapraszam do lektury! 

Kto dziedziczy po zmarłym?

Wszystko zależy od tego, czy spadkodawca spisał swoją ostatnią wolę. Dlatego, trzeba rozważyć dwie sytuacje:

  • gdy spadkodawca sporządził testament: wówczas nieruchomość dziedziczą osoby, które testator powołał w swojej ostatniej woli.
  • gdy spadkodawca nie sporządził testamentu: wówczas dochodzi do dziedziczenia beztestamentowego. Do spadku powołuje się uprawnionych według tzw. grup spadkobierców wskazanych w kodeksie cywilnym. Do pierwszej grupy należy małżonek i dzieci spadkodawcy, a gdy spadkodawca nie miał dzieci, powołani do spadku zostają rodzice i małżonek. Natomiast jeśli nie posiadał dzieci, ani małżonka to dziedziczą po równo rodzice.

Kilku spadkobierców nieruchomości – co robić?

Może się zdarzyć, że spadkodawca w testamencie powołał kilku spadkobierców albo w wyniku dziedziczenia ustawowego uprawnionych do dziedziczenia jest więcej, np. dzieci i małżonek. Wówczas pojawia się problem – co będzie z nieruchomością.

Pierwszym działaniem każdego spadkobiercy jest decyzja o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Następnie po złożeniu stosownych oświadczeń, należy uzyskać potwierdzenie nabycia spadku. Można to uczynić, zwracając się do sądu, który przeprowadzi postępowanie i wyda postanowienie o nabyciu spadku. Drugą możliwością jest sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Dzięki temu, prawa spadkobierców do spadku zostają potwierdzone oraz spadkobiercy nabywają udziały w majątku spadkowym o określonej wysokości, oznaczonej ułamkiem. Każdy z nich ma prawo do zarządzania majątkiem, współposiadania, korzystania z przedmiotów spadku oraz podejmowania działań dla zachowania wspólnego prawa.

Aby uregulować kwestie prawne i  prawo do nieruchomości kilku spadkobierców, które wynika z dziedziczenia. Współwłaściciele mogą zdecydować się na podział spadku. Jest to możliwe poprzez:

  1. Umowny dział spadku: możliwy tylko w przypadku, gdy spadkobiercy są w 100% zgodni co do podziału nieruchomości oraz chcą i potrafią dojść do porozumienia. Wspólna decyzja umożliwia szybkie uregulowanie sprawy spadkowej oraz uniknięcie kosztownego postępowania sądowego. Wówczas umowny podział jest przeprowadzony u notariusza, który sporządza umowę o dział spadku. Niestety, w przypadku braku porozumienia między spadkobiercami co do podziału, konieczne będzie skierowanie sprawy do sądu.
  2. Sądowy dział spadku – sąd przeprowadza dział spadku i decyduje o podziale nieruchomości. Może on postanowić o fizycznym podziale nieruchomości, przypisaniu jej na wyłączność jednemu spadkobiercy lub sprzedaży nieruchomości na warunkach licytacji.

Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania – co robić?

Bardzo często zdarza się tak, że jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkanie po zmarłym, gdy formalne sprawy spadkowe nie zostały jeszcze uregulowane. W praktyce powoduje to wiele trudności, ale zgodnie z art. 923 kodeksu cywilnego:

„§ 1. Małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym. Rozrządzenie spadkodawcy wyłączające lub ograniczające to uprawnienie jest nieważne.

  • 2. Przepisy powyższe nie ograniczają uprawnień małżonka i innych osób bliskich spadkodawcy, które wynikają z najmu lokali lub ze spółdzielczego prawa do lokalu.”

W związku z tym bliskie osoby mogą korzystać z mieszkania przez trzy miesiące od otwarcia spadku, bez względu na formalne decyzje spadkowe. Pod warunkiem że mieszkały ze zmarłym. Niemniej jednak, gdy sytuacja zaczyna się przedłużać, a korzystający spadkobierca nie przejawia chęci rozliczenia się z pozostałymi dziedzicami, pojawia się problem. Wiele razy zdarza się, że spadkobierca korzystający z mieszkania nie tylko unika płacenia opłat, ale również nie wykazuje zainteresowania rozliczeniem się z innymi współspadkobiercami.

Wpis spadkobierców do księgi wieczystej – dziedziczenie nieruchomości

Proces dziedziczenia nieruchomości łączy się z koniecznością formalnego ujawnienia prawa do niej w księdze wieczystej. Nabycie spadku, potwierdzone sądownie lub notarialnie, wymaga niezwłocznego zgłoszenia w księdze wieczystej. Sąd po wydaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, jak i notariusz po sporządzeniu i zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia zawiadomią sąd wieczystoksięgowy o kręgu spadkobierców. Wówczas, sąd ujawnia w księdze wieczystej stosowne “ostrzeżenie” o niezgodności stanu prawnego.

Nie jest to jednak wpis prawa własności na rzecz spadkobierców. Bowiem, spadkobiercy muszą samodzielnie złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej. Powinni to uczynić od razu, po uzyskaniu tytułu dziedziczenia. Procedura ta obejmuje wypełnienie formularza KW-WPIS, dostępnego w wydziałach ksiąg wieczystych lub online, za opłatą. Wnioskodawca powinien także dołączyć dokument stanowiący podstawę wpisu: prawomocne postanowienie sądu lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Prawidłowe uregulowanie praw do nieruchomości w księdze wieczystej jest kluczowe dla uregulowania stanu prawnego i uniknięcia potencjalnych problemów prawnych w przyszłości.

Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku – podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

W 2019 roku zmieniły się przepisy dotyczące prawa podatkowego, a wraz z nimi kwestia sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Aby nie zapłacić podatku od sprzedaży, należy poczekać 5 lat. Wspomniana zmiana dotyczy sposobu liczenia czasu. Bowiem 5 lat liczy się nie od momentu przejścia spadku na daną osobę, ale od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Wobec tego, jeśli zmarły wybudował bądź kupił nieruchomość 10 lat temu, spadkobiercy mogą sprzedać mieszkanie od razu, bez odprowadzania z tego tytułu podatku. Jeśli jednak czas ten jest krótszy niż 5 lat, spadkobiercy chcący sprzedać nieruchomość muszą poczekać kilka lat. Albo liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Przykład: Marek miał 40 lat i od zawsze marzył o wybudowaniu domu na wsi. Długo rozglądał się za idealnym miejscem, a gdy je znalazł bez wahania kupił działkę i rozpoczął budowę. Wiedział, że będzie to żmudny proces, ale jego dzieci – Kasia i Michał bardzo mu pomagały. Po 5 latach udało się wybudować Markowi wymarzony dom i od razu po urządzeniu wprowadził się. Niestety kilkanaście lat później – gdy Marek miał 55 lat, zginął w wypadku samochodowym. Nie miał sporządzonego testamentu, więc do dziedziczenia nieruchomości powołano w równej części jego dzieci – Kasię i Michała. Oboje nie chcieli mieszkać na wsi, więc zaraz po uregulowaniu spraw spadkowych, podjęli decyzję o sprzedaży domu. Dom ich taty miał już 10 lat, dzięki temu nie musieli płacić podatku od sprzedaży.

Kto ponosi koszty odziedziczonej nieruchomości?

Opłaty za mieszkanie po śmierci właściciela są kwestią, która powinna zwrócić szczególną uwagę spadkobierców. Bowiem wraz ze śmiercią żadne z opłat typu media czy czynsz, nie ulegają zawieszeniu. Wówczas ich pokrywanie staje się obowiązkiem wszystkich spadkobierców. W przypadku, gdy jest ich kilku, każdy z nich jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem odziedziczonej nieruchomości. Ważna jest tutaj świadomość oraz terminowość w regulacji opłat. Wszystko po to, aby uniknąć długów i problemów, związanych ze sprzedażą nieruchomości otrzymanej w spadku. Warto również zaznaczyć, że opłaty nie mogą być wstrzymane do momentu rozwiązania sprawy spadkowej. Natomiast nieuiszczenie, którejś z nich może skutkować koniecznością spłaty długu przez jednego ze spadkobierców.

Podsumowanie – dziedziczenie nieruchomości

Dziedziczenie nieruchomości to skomplikowany proces. Zwłaszcza wtedy, gdy prawo do nieruchomości ma kilku spadkobierców, którzy nie potrafią dojść do porozumienia, a każdy z nich ma inne plany i oczekiwania. W takich sytuacjach warto zwrócić się do doświadczonego adwokata, który pomoże rozwiązać ten problem.

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

adwokat Iwo Klisz

adwokat Iwo Klisz

Prawnik, założyciel i wspólnik zarządzający w "Klisz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych". Specjalista z zakresu prawa pracy, prawa rodzinnego, spadkowego oraz gospodarczego. Były wykładowca akademicki na Uniwersytecie Wrocławskim, autor wielu publikacji w prasie fachowej, bloger oraz YouTuber

tel. 695 560 425, e-mail: i.klisz@kancelaria-klisz.pl

Adwokat Iwo Klisz jako ekspert w ogólnopolskich i lokalnych mediach:

Adwokat Iwo Klisz, założyciel Kancelarii Klisz i Wspólnicy jest nie tylko twórcą wielu publikacji w prasie branżowej, ale także popularnym autorem komentarzy eksperckich w największych portalach informacyjnych oraz stacjach telewizyjnych.

Adwokat Iwo Klisz i prawnicy z Kancelarii Klisz i Wspólnicy są do Twojej dyspozycji:

Nasi eksperci czekają na Twoją wiadomość - napisz teraz

Pomoc doświadczonego adwokata
Pomożemy Ci w każdej sprawie sądowej
Porady prawne on-line
Zdalne porady prawne u adwokata bez konieczności wychodzenia z domu lub z biura
Zachowek - wszystko, co musisz wiedzieć
POBIERZ DARMOWEGO EBOOKA: ZACHOWEK WSZYSTKO, CO MUSISZ WIEDZIEĆ

Każdy z nas intuicyjnie wie, czym jest zachowek i kiedy się należy. Jednakże w rzeczywistości jest to skomplikowana instytucja prawa spadkowego. W zależności od wielu czynników, jego wysokość może być bardzo różna. Co więcej, istnieje wiele sytuacji, w których żądanie zachowku nie jest dopuszczalne.

W ebooku odpowiadamy na następujące pytania:

    • Kiedy i komu przysługuje zachowek?
    • Kiedy można go dochodzić?
    • Ile wynosi zachowek?

Dodatkowo w e-booku: zachowek a testament, darowizna i zapis windykacyjny. 

Wpisz maila, abyśmy mogli udostępnić Ci ebooka.