Dziedziczenie nieruchomości związane jest zarówno z kwestiami prawnymi, finansowymi i emocjonalnymi. Bardzo często zdarza się, że uprawnionych do dziedziczenia po śmierci spadkodawcy jest kilku spadkobierców. Wówczas pojawia się problem – szczególnie, jeśli konsekwencją jest otrzymanie nieruchomości w spadku. Bowiem, jednym ze spadkobierców może zależeć bardziej na sprzedaży nieruchomości w spadku, a inni będą zbyt związani sentymentalnie i nie wyrażą zgody na sprzedaż. Wtedy rodzi się pytanie dotyczące podziału, zarządzania i ewentualnej sprzedaży. W artykule znajdziesz najważniejsze informacje o dziedziczeniu nieruchomości:
- Kto dziedziczy po zmarłym?
- Co robić, gdy jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania?
- Jak wygląda wpis do księgi wieczystej nieruchomości?
- Kiedy można sprzedać mieszkanie, aby nie płacić podatku od spadku i darowizn?
Zapraszam do lektury!
Kto dziedziczy po zmarłym? Kolejność dziedziczenia
Wszystko zależy od tego, czy spadkodawca spisał swoją ostatnią wolę. Spadek można bowiem otrzymać w drodze dziedziczenia testamentowego lub ustawowego. Dlatego, trzeba rozważyć dwie sytuacje:
- gdy spadkodawca sporządził testament: wówczas nieruchomość dziedziczą osoby, które testator powołał w swojej ostatniej woli.
- gdy spadkodawca nie sporządził testamentu: wówczas dochodzi do dziedziczenia beztestamentowego. Do całości spadku powołuje się uprawnionych do spadku według tzw. grup spadkobierców wskazanych w kodeksie cywilnym. Do pierwszej grupy należy małżonek i dzieci spadkodawcy, a gdy spadkodawca nie miał dzieci, powołani do spadku zostają rodzice i małżonek. Natomiast jeśli nie posiadał dzieci, ani małżonka to dziedziczą po równo rodzice. Co ważne, dziecko poczęte w chwili otwarcia spadku może być spadkobiercą – o ile urodzi się żywe.
Kilku spadkobierców nieruchomości otrzymanej w spadku – co robić?
Może się zdarzyć, że spadkodawca w testamencie powołał kilku spadkobierców albo w wyniku dziedziczenia ustawowego uprawnionych do dziedziczenia jest więcej, np. dzieci i małżonek. Wówczas pojawia się problem – co będzie z nieruchomością.
Pierwszym działaniem każdego spadkobiercy jest decyzja o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Następnie po złożeniu stosownych oświadczeń, należy uzyskać potwierdzenie nabycia spadku. Można to uczynić, zwracając się do sądu, który przeprowadzi postępowanie i wyda postanowienie o nabyciu spadku. Drugą możliwością jest sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Dzięki temu, prawa spadkobierców do spadku zostają potwierdzone oraz spadkobiercy nabywają udziały w majątku spadkowym o określonej wysokości, oznaczonej ułamkiem. Każdy z nich ma prawo do zarządzania majątkiem, współposiadania, korzystania z przedmiotów spadku oraz podejmowania działań dla zachowania wspólnego prawa.
Dział spadku
Aby uregulować kwestie prawne i prawo do nieruchomości kilku spadkobierców, które wynika z dziedziczenia, współwłaściciele mogą zdecydować się na podział spadku. Działu spadku po zmarłym można dokonać na dwa sposoby – poprzez:
- Umowny dział spadku: możliwy tylko w przypadku, gdy spadkobiercy są w 100% zgodni co do podziału nieruchomości oraz chcą i potrafią dojść do porozumienia. Wspólna decyzja umożliwia szybkie uregulowanie sprawy spadkowej oraz uniknięcie kosztownego postępowania sądowego. Wówczas umowny podział jest przeprowadzony u notariusza, który sporządza umowę o dział spadku. Niestety, w przypadku braku porozumienia między spadkobiercami co do podziału, konieczne będzie skierowanie sprawy do sądu.
- Sądowy dział spadku – sąd przeprowadza dział spadku i decyduje o podziale nieruchomości. Może on postanowić o fizycznym podziale nieruchomości, przyznaniu na własność jednemu spadkobiercy lub sprzedaży nieruchomości na warunkach licytacji.
Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania – co robić?
Bardzo często zdarza się tak, że jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania po zmarłym, gdy formalne sprawy spadkowe nie zostały jeszcze uregulowane. W praktyce powoduje to wiele trudności, ale zgodnie z art. 923 kodeksu cywilnego:
„§ 1. Małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym. Rozrządzenie spadkodawcy wyłączające lub ograniczające to uprawnienie jest nieważne.
- 2. Przepisy powyższe nie ograniczają uprawnień małżonka i innych osób bliskich spadkodawcy, które wynikają z najmu lokali lub ze spółdzielczego prawa do lokalu.”
W związku z tym bliskie osoby mogą korzystać z mieszkania przez trzy miesiące od otwarcia spadku, bez względu na formalne decyzje spadkowe. Pod warunkiem że mieszkały ze zmarłym. Niemniej jednak, gdy sytuacja zaczyna się przedłużać, a korzystający spadkobierca nie przejawia chęci rozliczenia się z pozostałymi dziedzicami, pojawia się problem. Wiele razy zdarza się, że spadkobierca korzystający z mieszkania nie tylko unika płacenia opłat, ale również nie wykazuje zainteresowania rozliczeniem się z innymi współspadkobiercami.
Wpis spadkobierców do księgi wieczystej – stan prawny nieruchomości. Znaczenie stwierdzenia nabycia spadku oraz aktu poświadczenia dziedziczenia
Proces dziedziczenia nieruchomości łączy się z koniecznością formalnego ujawnienia prawa do niej w księdze wieczystej. Jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość, to jego nabycie, potwierdzone sądownie lub notarialnie, wymaga niezwłocznego zgłoszenia w księdze wieczystej. Sąd, po wydaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, jak i notariusz po sporządzeniu i zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia (dalej: APD) zawiadomią sąd wieczystoksięgowy o kręgu spadkobierców. Wówczas, sąd ujawnia w księdze wieczystej stosowne “ostrzeżenie” o niezgodności stanu prawnego nieruchomości.
Nie jest to jednak wpis prawa własności na rzecz spadkobierców. Bowiem, spadkobiercy muszą samodzielnie złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej. Powinni to uczynić od razu, po uzyskaniu tytułu dziedziczenia. Procedura ta obejmuje wypełnienie formularza KW-WPIS, dostępnego w wydziałach ksiąg wieczystych lub online, za opłatą. Wnioskodawca powinien także dołączyć dokument stanowiący podstawę wpisu: prawomocne postanowienie sądu lub zarejestrowany APD. To dlatego uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia lub sądowego stwierdzenia nabycia spadku jest kluczowe. Prawidłowe uregulowanie praw do nieruchomości w księdze wieczystej jest kluczowe dla uregulowania stanu prawnego i uniknięcia potencjalnych problemów prawnych w przyszłości.
Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku? Podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania
W 2019 roku zmieniły się przepisy dotyczące prawa podatkowego, a wraz z nimi kwestia sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Aby nie zapłacić podatku od sprzedaży, należy poczekać 5 lat. Wspomniana zmiana dotyczy sposobu liczenia czasu. Bowiem 5 lat liczy się nie od momentu przejścia spadku na daną osobę, ale od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Wobec tego, jeśli zmarły nabył własność nieruchomości 10 lat temu, spadkobiercy mogą sprzedać mieszkanie od razu, bez odprowadzania z tego tytułu podatku. Jeśli jednak miałoby to nastąpić przed upływem 5 lat, spadkobiercy chcący sprzedać nieruchomość muszą poczekać kilka lat. Albo liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Przykład: Marek miał 40 lat i od zawsze marzył o wybudowaniu domu na wsi. Długo rozglądał się za idealnym miejscem, a gdy je znalazł bez wahania kupił działkę i rozpoczął budowę. Wiedział, że będzie to żmudny proces, ale jego dzieci – Kasia i Michał bardzo mu pomagały. Po 5 latach udało się wybudować Markowi wymarzony dom i od razu po urządzeniu wprowadził się. Niestety kilkanaście lat później – gdy Marek miał 55 lat, zginął w wypadku samochodowym. Nie miał sporządzonego testamentu, więc do dziedziczenia nieruchomości powołano w równej części jego dzieci – Kasię i Michała. Oboje nie chcieli mieszkać na wsi, więc zaraz po uregulowaniu spraw spadkowych, podjęli decyzję o sprzedaży domu. Dom ich taty miał już 10 lat, dzięki temu nie musieli płacić podatku od sprzedaży.
Nieruchomość w spadku – podatek dochodowy a nowy właściciel
W tym miejscu trzeba jeszcze wspomnieć o jednej kwestii. W sytuacjach przewidzianych przez prawo (zgodnie z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn), istnieje możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Dotyczy ona sytuacji, gdy nabywa się prawo własności (lub współwłasności) do mieszkania lub domu stanowiących odrębne nieruchomości, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do domu jednorodzinnego lub udział w tych prawach poprzez dziedziczenie. Wartość nie jest wliczana do podstawy opodatkowania aż do sumy nie przekraczającej 110 metrów kwadratowych czystej powierzchni mieszkalnej.
Kiedy trzeba zapłacić podatek?
Kto ponosi koszty odziedziczonej w spadku nieruchomości?
Opłaty za mieszkanie po śmierci właściciela nieruchomości są kwestią, która powinna zwrócić szczególną uwagę spadkobierców. Bowiem wraz ze śmiercią żadne z opłat typu media czy czynsz, nie ulegają zawieszeniu – mimo tego, że pojawił się nowy właściciel. Wówczas ich pokrywanie staje się obowiązkiem wszystkich spadkobierców. W przypadku, gdy jest ich kilku, każdy z nich jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem odziedziczonej nieruchomości. Ważna jest tutaj świadomość oraz terminowość w regulacji opłat. Wszystko po to, aby uniknąć długów i problemów, związanych ze sprzedażą nieruchomości otrzymanej w spadku. Warto również zaznaczyć, że opłaty nie mogą być wstrzymane do momentu rozwiązania sprawy spadkowej. Natomiast nieuiszczenie, którejś z nich może skutkować koniecznością spłaty długu przez jednego ze spadkobierców.
