Lokal komunalny po śmierci najemcy
W swojej pracy wielokrotnie spotkałem się z sytuacją, gdy głównym najemcą lokalu komunalnego byli rodzice lub dziadkowie moich klientów. Pytanie, które mi wtedy zadają jest zawsze takie samo. Czy po śmierci głównego najemcy mamy dalej prawo do lokalu komunalnego? Czy jesteśmy jego najemcami? Czy możemy przepisać ten lokal na nas? Czy najem lokalu komunalnego jest dziedziczny? Na te i na inne pytania postaram się odpowiedzieć w tym wpisie.
Wyłączenie dziedziczenia lokalu mieszkalnego
Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa spadkowego nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. W przypadku najmu lokali mieszkalnych nasz prawodawca wprowadził zasadę, że w razie śmierci najemcy prawo najmu przechodzi na oznaczone osoby przy spełnieniu konkretnych warunków. Wniosek z tego taki, że prawo najmu lokalu komunalnego nie wchodzi do spadku. Nie każdy spadkobierca nabędzie zatem prawo do lokalu komunalnego.
Kto może przejąć najem lokalu komunalnego po śmierci najemcy?
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa:
- małżonek, który nie jest współnajemcą lokalu: małżeństwo trwa od jego zawarcia do orzeczenia rozwodu. Nieprawomocny wyrok rozwodowy nie pozbawia małżonka prawa od przejęcia lokalu komunalnego. Podobnie, prawa tego nie pozbawia prawomocnie orzeczona separacja.
- dzieci najemcy i jego współmałżonka: chodzi tu o dzieci wspólne małżonków, ale także o dzieci któregokolwiek z nich.
- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych: mogą to być świadczenia alimentacyjne orzeczone wyrokiem sądu, ale także świadczenia, które były spełniane dobrowolnie przez najemcę.
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą: chodzi tu o związek dwojga ludzi podobny do małżeństwa, czyli konkubinat. Nie dotyczy to krótkotrwałych relacji. W orzecznictwie przyjęto już, że może chodzić także o stały związek osób o tej samej płci, o ile tylko ma charakter trwały odpowiadający wspólnemu pożyciu.
Warunki przejęcia lokalu
Oprócz odpowiedniego stopnia bliskości do głównego najemcy musi być spełniony także inny warunek. Osoby uprawnione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Stałe zamieszkiwanie oznacza, że w tym konkretnym lokalu musiało być wasze centrum życiowe. Chodzi o stałe i ciągłe zamieszkiwanie w danym lokalu z zamiarem stałego pobytu. Długość zamieszkiwania nie ma co do zasady znaczenia. Uwaga: częstą praktyką jest meldowanie w lokalu siebie (lub innych bliskich osób) aby nabyć lokal komunalny np: po dziadkach czy rodzicach. Nie jest to praktyka prawidłowa. Samo zameldowanie w lokalu nie daje osobie zameldowanej żadnych praw, jeżeli osoba ta ma miejsce stałego zamieszkiwania gdzie indziej.
O tym czy z najemcą ktoś stale mieszkał gmina dowiaduje się na różne sposoby: z akt lokalowych, jeżeli najemca wskazuje tam wprost kto z nim mieszka. Gmina wysyła także urzędników do danego mieszkania, robi wywiad środowiskowy i rozmawia z sąsiadami, którzy zwykle doskonale orientują się kto rzeczywiście mieszkał w lokalu. Zdarza się, że sąsiedzi donoszą urzędnikom, że w lokalu prócz najemcy nikt nie mieszkał.
Czy wnuk może wstąpić w stosunek najmu po zmarłych dziadkach?
Niestety, na chwilę obecną przepisy nie dają uprawnień wnukom najemców do wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy dziadkowie byli obowiązani do świadczeń alimentacyjnych na rzecz wnuka. Nie jest to jednak sytuacja, która występuje często w praktyce.
Co może zrobić osoba, która chce zachować prawo do lokalu komunalnego, a która nie nabywa go z mocy prawa?
Tutaj wszystko zależy od uregulowania wynajmu lokali przez konkretną gminę. Gmina Wrocław w uchwale o zasadach najmu lokali wprowadziła furtkę, która umożliwia osobom ubieganie się o lokal komunalny w którym są zameldowane i w którym mieszkały przez określony czas. Z tej furtki korzystają np: wnuki głównego najemcy, które całe życie mieszkały w tym lokalu. Gmina może zawrzeć z nimi nową umowę najmu na ten lokal. Jest jednak haczyk: muszą one spełniać kryterium finansowe oraz metraż mieszkania musi być odpowiedni dla liczby osób zamieszkujących w lokalu.
Niestety, ale często się zdarza, że chcemy nabyć prawo do dużego lokalu komunalnego, takiego w którym mieszkamy całe życie. Jednakże zgodnie z uchwałą rady gminy lokal ten jest dla nas za duży, a gmina mogłaby zakwaterować w nim inną rodzinę. Tutaj już decyzja należy do gminy, która może zawrzeć umowę najmu na ten lokal. Może jednak też zaproponować lokal zamienny, inny, mniejszy.
Co zrobić gdy nabyłem prawo do lokalu z mocy prawa, ale gmina nie akceptuje mnie jako najemcy?
Porządek w papierach musi być. Po śmierci głównego najemcy, jeżeli spełniasz opisane wyżej przesłanki, zwykle powinieneś udać się do urzędu miasta w celu uregulowania stanu prawnego lokalu. Czasami gdy tego zaniechasz to urzędnicy sami Cię wezwą. Co jednak zrobić, gdy z różnych przyczyn urzędnicy nie respektują twojego prawa, a nawet gorzej, grożą Ci odszkodowaniem i eksmisją?
W takiej sytuacji musisz dokładnie przeanalizować swoją sytuację. Czy na pewno spełniasz opisane wyżej warunki? Jeżeli uważasz, że urzędnicy nie mają racji pozostaje Ci droga sądowa. Przysługuje Ci roszczenie o ustalenie istnienia prawa najmu. W toku postępowania sądowego Sąd ustali, kto był głównym najemcą i kiedy zmarł. Ustali także kto mieszkał stale z najemcą do chwili jego śmierci oraz czy osoby te zostały przewidziane przez ustawodawcę w art. 691 k.c. Jeżeli wszystko pójdzie dobrze Sąd orzeknie, że przysługuje Ci prawo najmu lokalu komunalnego, a na podstawie prawomocnego wyroku Gmina ma obowiązek wpisania Cię w poczet najemców.
