Jedną z najczęściej spotykanych sytuacji jest ta, w której rodzice decydujący się na przekazanie własności nieruchomości – czy to domu, czy mieszkania – zastanawiają się, co zrobić, aby po prostu… nadal mieć dach nad głową. Z jednej strony chcą podarować swoim dzieciom (lub innym członkom rodziny) nieruchomość, jednocześnie zachowując możliwość zamieszkiwania w niej do końca życia. Mając jednak świadomość, że życie bywa przewrotne i zdarza się, że z rodziną dobrze wychodzi się tylko na zdjęciu, choć niechętnie, pytają: jak zabezpieczyć się prawnie na taką okoliczność? Z pomocą przychodzi dożywotnia służebność osobista mieszkania.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest służebność mieszkania?
- Jak ją ustanowić?
- Czy można dokonać darowizny z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania?
- Jakie prawa z tytułu służebności ma osoba mająca służebność mieszkania lub domu?
- Kiedy wygasa służebność osobista i jak może nastąpić zamiana służebność na rentę?
- Dożywotnia służebność osobista mieszkania a opieka – czy istnieje prawny obowiązek opieki nad rodzicami? Czy są kary za brak opieki?
- Czym różni się służebność mieszkania a dożywocie?
- Sprzedaż nieruchomości obciążonej z tytułu służebności mieszkania – jak wygląda?
Zapraszam do lektury!
Czym jest służebność mieszkania?
Najogólniej rzecz ujmując, służebność mieszkania to jeden z rodzajów służebności osobistych. To ograniczone prawo rzeczowe, dzięki któremu możliwe jest zapewnienie tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości (lokalu mieszkalnego), a tym samym realizacja podstawowych potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej. W przeciwieństwie jednak do innych rodzajów służebności – tj. służebności gruntowej (o której pisałem TUTAJ) czy służebności przesyłu, służebność osobista charakteryzuje się tym, że nie występuje tzw. nieruchomość władnąca, a jedynie nieruchomość obciążona. Dlaczego?
Osoba uprawniona z tytułu służebności osobistej, czyli służebnik, to osoba fizyczna, która nie musi być właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości. Co ważne, nieruchomość można obciążyć na rzecz tylko oznaczonej osoby (z imienia i nazwiska). Inne podmioty, np. osoby prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, nie mogą być uprawnionymi z tytułu tego rodzaju służebności.
Służebność mieszkania występuje dość często w praktyce. Przedmiotem tego prawa jest mieszkanie (lokal mieszkalny), a mający służebność mieszkania może korzystać z nieruchomości w celu mieszkaniowym. Niezgodne z zakresem takiej służebności jest zatem wykorzystywanie lokalu do prowadzenia w nim działalności gospodarczej.
Na czym więc w skrócie polega służebność mieszkania? Najprościej rzecz ujmując na tym, że osoba X może mieszkać w oznaczonej nieruchomości lokalowej.
Przykład: Rodzice darują dom jednemu ze swoich dzieci, a przy zawarciu umowy darowizny jednocześnie ustanawiana jest służebność mieszkania – dzięki temu prawnie zabezpieczają sobie prawo do mieszkania.
Jak ustanowić służebność mieszkania? Akt notarialny
Aby ustanowić ww. prawo rzeczowe, konieczne jest zawarcie umowy. I to umowy w formie aktu notarialnego. Warto jednak wspomnieć, że ta forma wymagana jest tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej (uprawniony nie musi składać swojego oświadczenia w tej formie). Służebnik musi być jednak wymieniony w treści aktu notarialnego. Co więcej, w przypadku umowy nie jest konieczne dokonanie konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Jednak z punktu widzenia osoby uprawnionej warto, by taki wpis zaistniał – chroni to przed konsekwencjami działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jakie prawa z tytułu służebności ma osoba mająca służebność mieszkania lub domu
Jak już wspomniałem, służebnik ma prawo do korzystania z lokalu w celach mieszkaniowych. Co więcej, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:
Kiedy wygasa służebność osobista i jak może nastąpić zamiana służebności na rentę?
Omawiana służebność wygasa w 4 przypadkach, a mianowicie, gdy nastąpi:
- Śmierć uprawnionej osoby fizycznej (służebność wygasa najpóźniej ze śmiercią służebnika, chyba że strony umówiły się na dalsze jej wykonywanie przez najbliższych uprawnionego, o czym wspominałem wyżej);
- Konfuzja (czyli zejście się osoby właściciela nieruchomości obciążonej i służebnika w jednej osobie);
- Zrzeczenie się;
- Zamiana służebności osobistej na rentę.
Ten ostatni przypadek wymaga drobnego wyjaśnienia…
Zamiana służebności na rentę
Gdy powstaje konflikt między właścicielem a uprawnionym, a nie dojdzie do zrzeczenia się, właściciel nieruchomości (który nie jest w stanie egzystować z uprawnionym) może wystąpić na drogę sądową o zamianę tej służebności osobistej na rentę. Wówczas służebność wygasa, a w jej miejsce pojawia się świadczenie okresowe, płatne z reguły co miesiąc, czyli wspomniana renta. Właściciel nieruchomości wypłaca uprawnionemu określoną przez sąd sumę pieniędzy (jako ekwiwalent).
Na marginesie powiem, że to rozwiązanie jest w pewien sposób niesprawiedliwe. Zwykle bowiem jest tak, że sytuacja, która doprowadziła właściciela danej nieruchomości do wystąpienia z tym roszczeniem jest spowodowana zachowaniem uprawnionego. Niestety, mimo to nie ma możliwości, aby definitywnie się “pozbyć” służebnika. To dlatego, gdy ustanawia się tego typu obciążenie, trzeba mieć to na uwadze.
UWAGA! Z roszczeniem o zamianę służebności osobistej na rentę nie może wystąpić osoba, na rzecz której została ustanowiona służebność osobista.
Darowizna z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania
Tak jak wspominałem na wstępie, często bywa tak, że służebności osobiste (w tym: mieszkania) są ustanawiane przy okazji zawierania innych umów. Taki zabieg ma polepszyć sytuację osoby fizycznej, która co do zasady wyzbywa się własności nieruchomości. Przykładowo dzieje się tak przy zawarciu umowy dożywocia, darowizny lub w przypadku umowy z następcą (czyli przy przekazaniu gospodarstwa rolnego).
Wówczas służebność ma wzmacniać sytuację dożywotnika/darczyńcy/osoby przenoszącej gospodarstwo rolne.
Dożywotnia służebność osobista mieszkania a opieka
Pewnie zastanawiasz się, czy ustanowienie tego typu obciążenia wiąże się z koniecznością opieki, np. nad starszymi rodzicami. Odpowiedź brzmi: NIE. To nie oznacza jednak, że możesz zostawić nieporadną osobę na “pastwę losu”…
Czy istnieje prawny obowiązek opieki nad rodzicami? Czy są kary za brak opieki?
Choć w polskie prawo nie przewiduje wprost obowiązku opiekowania się rodzicami, to w praktyce na wyżej postawione pytanie można odpowiedzieć przytaczając dwa przepisy – z zakresu prawa rodzinnego i karnego.
Kodeks karny w art. 210 § 1 stanowi, że kto wbrew obowiązkowi troszczenia się o małoletniego poniżej lat 15 albo o osobę nieporadną ze względu na jej stan psychiczny lub fizyczny osobę tę porzuca, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
Z kolei Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi, iż rodzice i dzieci są obowiązani do wzajemnego szacunku i wspierania się.
To oznacza, że karę można ponieść tak naprawdę jedynie w przypadku pozostawienia rodzica bez opieki, jeśli jest on osobą nieporadną.
W tym miejscu muszę jednak wspomnieć o instytucji ustalenia niegodności dziedziczenia. Od listopada 2023 r. brak sprawowania opieki nad rodzicami może bowiem prowadzić do uznania niegodności dziedziczenia i utraty całego prawa do spadku.
Widzisz więc, że tak naprawdę nie ma obowiązku opieki nad rodzicami, chyba że są nieporadni. Jednak nie wynika to bynajmniej z faktu ustanowienia służebności mieszkania – a po prostu z ryzyka poniesienia odpowiedzialności karnej.
Czym różni się służebność mieszkania a dożywocie
To idealny moment, by wyjaśnić Ci jeszcze różnicę między służebnością mieszkania a umową dożywocia – popularnie zwaną też zwyczajnie “dożywociem”.
- Dożywocie to umowa zobowiązaniowa, a służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe. To pierwsze wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości jako główne świadczenie jednej ze stron; w drugim przypadku nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie do obciążenia lokalu właśnie służebnością mieszkania.
- W przypadku dożywocia osoba przenosząca własność nieruchomości robi to “w zamian” za możliwość dożywotniego zamieszkiwania w niej. Osoba, na którą tą własność przenosi, musi z kolei zapewnić jej nie tylko dach nad głową, ale także pełne utrzymanie – tj. jedzenia, ubrań oraz odpowiedniej opieki i pomocy w przypadku choroby, a także pokrycia kosztów pogrzebu dożywotnika.
- Służebność mieszkania zapewnia uprawnionemu jedynie prawo do korzystania z mieszkania w celach mieszkaniowych – jego uprawnienia są zatem znacznie ograniczone w porównaniu do tych wynikających z umowy dożywocia.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej z tytułu służebności mieszkania
Sprzedaż nieruchomości ze służebnością mieszkania jest wykonalna, choć może być niełatwa. A to dlatego, że wraz ze zmianą właściciela nieruchomości obciążonej służebnik wcale nie traci prawa do korzystania z nieruchomości. Nowy właściciel musi akceptować ten fakt, zapewniając dostęp do lokalu. Choć może się to wydawać niekorzystne, obniżona cena takiej nieruchomości może w niektórych przypadkach przyciągnąć kupujących gotowych na kompromis związany z obecnością uprawnionego.
