Pierwszy krok do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości to zajrzenie do księgi wieczystej nieruchomości. Nie każda jednak nieruchomość taką księgę wieczystą ma. Nieruchomości bez księgi wieczystej wcale nie należą do rzadkości. Kiedy nieruchomość może nie mieć księgi wieczystej, jakie nieruchomości nie wymagają księgi wieczystej i czy istnieją wyjątki od obowiązku zakładania księgi wieczystej? Na te i wiele innych pytań poznasz odpowiedź w poniższym artykule.
Przeczytaj również: prawo nieruchomości – nowe publikacje
Czy każda działka musi mieć księgę wieczystą?
Działki i księgi wieczyste są ze sobą ściśle powiązane, ponieważ księgi wieczyste umożliwiają sprawdzenie stanu prawnego działek, co jest niezbędne przy transakcjach np. sprzedaży nieruchomości.
Każda nieruchomość powinna mieć księgę wieczystą, ale nie jest to obowiązek założenia księgi wieczystej. Księgi wieczyste możemy określić jako rejestr własności nieruchomości, w którym sprawdzimy nie tylko kto jest właścicielem, ale także czy nieruchomość jest obciążona.
Jest wiele nieruchomości, które księgi wieczystej nie mają. Co do zasady są one bardziej atrakcyjne cenowo aniżeli nieruchomości z księgą wieczystą, bo wiąże się z większym ryzykiem. Księga wieczysta wskazuje bowiem jednoznacznie na stan prawny danej nieruchomości. Księgi wieczyste są publiczne i każdy może do niej zajrzeć. Przede wszystkim brak księgi wieczystej nie jest przeszkodą w sprzedaży nieruchomości. Prawo własności wówczas udowodniamy, posługując się innymi dokumentami np. aktem własności ziemi, czy umową darowizny.
Jakie nieruchomości mogą nie posiadać księgi wieczystej?
Księgi wieczystej mogą nie posiadać:
- grunty o nieuregulowanym stanie prawnym – zdarza się, że grunt, na którym stoi nieruchomość nie ma jasno ustalonego statusu prawnego. Wówczas nie jest możliwe założenie księgi wieczystej, a więc i zakup nieruchomości pod kredyt hipoteczny. Jeśli więc spółdzielnia nie posiada właściwego tytułu prawnego do gruntu, to księgi wieczystej nie założymy.
- mieszkania tzw. spółdzielczo-własnościowe – wówczas księga wieczysta prowadzona jest dla całej nieruchomości, zaś poszczególne mieszkania mogą nie mieć odrębnej księgi wieczystej. Jeżeli jednak grunt, na którym stoi blok ma uregulowany stan prawny, nie ma przeszkód, aby wystąpić z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla lokalu.
- jeden dokument dla wielu mieszkań – niekiedy, jeden dokument może dotyczyć kilku mieszkań, które pierwotnie były częścią większej jednostki mieszkaniowej. Wówczas w momencie sprzedaży wydziela się dane mieszkanie, tworząc nową księgę wieczystą.
Co oznacza brak księgi wieczystej dla właściciela?
Brak księgi wieczystej może dla właściciela oznaczać problemy z jej sprzedażą lub niższą cenę, jaką właściciel uzyska za jej sprzedaż. Potencjalni kupujący z rezerwą podchodzą do zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej, ponieważ nie można zweryfikować istnienia zadłużenia na nieruchomości. Co więcej, nie jest wówczas możliwe wzięcie kredytu hipotecznego.
Przyczyny braku księgi wieczystej mogą być jednak różnorodne. Niekiedy wynikają one z prawnego braku takiej możliwości np. gdy grunt, na którym posadowiono budynek ma nieuregulowany stan prawny. A w innych przypadkach brak księgi wieczystej wynika z braku podjęcia takich działań przez właściciela. Wówczas nie jest to problem, ponieważ właściciel może złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości.
Jak założyć księgę wieczystą dla nieruchomości?
Aby złożyć księgę wieczystą dla nieruchomości należy złożyć wniosek o jej założenie, który dostępny jest na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wniosek składamy do sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości. Do wniosku powinniśmy dołączyć dokumenty, które potwierdzają nasze prawo własności, wypis i wyrys z rejestru gruntów, a także potwierdzenie dokonania opłaty sądowej. Wysokość opłaty uzależniona jest od rodzajów wpisów, które chcemy dokonać. Sam wniosek o założenie księgi wieczystej wiąże się z opłatą 100 zł. Jeżeli zaś nieruchomość ma księgę wieczystą notariusz złoży wniosek o wpis do księgi wieczystej nowych właścicieli.
Podsumowując, czy każda nieruchomość musi mieć księgę wieczystą? Odpowiedź brzmi – nie każda, jednak posiadanie księgi wieczystej jest ułatwieniem i korzyścią zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.
