Kupno mieszkania to niezwykle doniosłe i zapadające w pamięć wydarzenie, ale też bardzo duży wydatek, za którym idzie często w parze dużo stresu i emocji. W swojej praktyce zawodowej nieraz doradzam klientom w sprawie zakupu nieruchomości, jak również analizuję projekty umów sprzedaży – no właśnie, analizuję, nie sporządzam bo, jak chyba powszechnie wiadomo, umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.
Akt notarialny mieszkania wymagane elementy – to hasło, które będzie przyświecać dzisiejszemu wpisowi. Odpowiemy więc sobie na pytania jaka jest zawartość aktu notarialnego przy zakupie mieszkania, jakie informacje muszą znaleźć się w akcie notarialnym mieszkania, co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego mieszkania, czy jakie są elementy obowiązkowe aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości.
Przeczytaj również: prawo nieruchomości – nowe publikacje
Co powinien zawierać akt notarialny przy zakupie mieszkania?
Jakie dane są potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego? Akt notarialny powinien zawierać szereg informacji. Dane potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego nieruchomości to m.in. dane dotyczące sprzedawcy i kupującego, opis sprzedawanej nieruchomości, warunki finansowe, w tym sposób zapłaty ceny oraz inne istotne elementy, które omówimy sobie poniżej.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi zawierać pełne dane identyfikacyjne stron umowy. Tak więc w akcie notarialnym znajdą się imiona, nazwiska, adresy zamieszkania, numery dowodów osobistych oraz numery PESEL zarówno sprzedawcy, jak i kupującego. Częstą praktyką jest również wskazanie danych kontaktowych stron – adresy e-mail, czy numery telefonów.
Zapisy w akcie notarialnym muszą również szczegółowo charakteryzować nieruchomość, która jest przedmiotem sprzedaży. W akcie notarialnym znajdą się więc dane odnośnie lokalizacji nieruchomości, numeru księgi wieczystej i ewentualnych wpisów w KW (jeżeli księga wieczysta jest prowadzona), powierzchnia nieruchomości, nieraz ze wskazaniem poszczególnych pomieszczeń, numer lokalu, pomieszczenia przynależne, jak piwnica czy garaż.
Praktyką przy sporządzaniu umów sprzedaży nieruchomości jest również podanie stanu prawnego mieszkania – czy jest ono wolne od obciążeń, roszczeń osób trzecich, wad fizycznych i prawnych itp.
Obowiązkowe elementy aktu notarialnego to również określenie wysokości ceny sprzedaży i sposobu jej płatności (gotówką, czy przelewem, w jakim terminie itp.). Akt notarialny powinien zawierać również zapisy dotyczące przekazania mieszkania kupującemu, datę wydania nieruchomości. Warto również zawrzeć zapisy o ewentualnych zobowiązaniach sprzedającego, takich jak przekazanie kluczy do mieszkania czy zapewnienie, że nieruchomość jest wolna od osób trzecich i obciążeń.
Przeczytaj również: akt notarialny czy testament
Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu aktu notarialnego mieszkania?
Podpisanie aktu notarialnego to z pewnością kluczowy moment zakupu nieruchomości. Przed podpisaniem umowy sprzedaży koniecznie należy więc dokładnie zapoznać się z jego treścią. W tym zakresie pomocne może być wsparcie prawne doświadczonego adwokata lub radcy prawnego.
Po pierwsze, warto sprawdzić, czy wszystkie dane zawarte w akcie notarialnym odpowiadają rzeczywistości. Nawet z pozoru błahy błąd, czy nieścisłość może spowodować daleko idące konsekwencje prawne. Powinniśmy więc sprawdzić poprawność oznaczenia stron transakacji, opisy nieruchomości, w tym nr KW oraz zapisy regulujące prawa i obowiązki stron przy podpisywaniu aktu notarialnego. Szczególną uwagę należy zwrócić na postanowienia dotyczące ceny sprzedaży oraz terminu i sposobu jej zapłaty.
Ważnym elementem, na który należy zwrócić uwagę, jest także stan prawny nieruchomości. Należy upewnić się, że mieszkanie jest wolne od obciążeń, takich jak hipoteki, służebności czy inne prawa osób trzecich. Podczas podpisywania aktu notarialnego warto również zwrócić uwagę na zapisy dotyczące wydania mieszkania, jego stanu technicznego oraz przekazania kluczy.
Czy akt notarialny mieszkania musi zawierać dane o hipotece?
Jeżeli kupowana nieruchomość posiada w swojej Księdze Wieczystej wpis o hipotece to taka informacja powinna zostać wskazana w treści aktu notarialnego. Z mojej praktyki wynika, że taka hipoteka na nieruchomości najczęściej dotyczy kredytu zaciągniętego na jej zakup przez poprzedniego właściciela. W interesie kupującego jest to, żeby hipoteka taka została w całości spłacona przed zakupem nieruchomości, w innym wypadku kupujący nabędzie nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą cudzy dług.
Zazwyczaj, jeśli sprzedający ma kredyt hipoteczny, często jeszcze w umowie przedwstępnej, zostaje zawarte jego oświadczenie, że przed podpisaniem aktu notarialnego ureguluje on zobowiązanie wobec banku. Dokument potwierdzający spłatę hipoteki i zawierający zgodę banku na jej wykreślenie powinien zostać wydany kupującemu. Będzie to bowiem podstawa do wykreślenia wpisu z Księgi Wieczystej.
